Klage nr 2014054
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. oktober 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Dialog Eiendomsmegling avd. Hokksund
Saken gjelder: Misnøye med gjennomføringen av salgsoppdraget
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin bolig, som hun eide sammen med sin tidligere samboer, via innklagede. Den tidligere samboeren kjøpte boligen på forkjøpsrett. Klageren er misfornøyd med innklagedes gjennomføring av salgsprosessen, herunder manglende oppfølging, utforming av kjøpekontrakt og oppgjøret etter salget. På bakgrunn av dette ønsker klageren å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever dekket sin del av meglerkostnadene
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren ikke gis medhold.
Klageren anfører:
Den 21. november 2013 ble klageren og hennes tidligere samboer i rettsmekling enige om å legge ut huset for salg på åpent marked. Den tidligere samboeren ønsket å beholde huset. Det ble avtalt at det høyeste budet som kom innen 31. januar 2014 skulle gjelde. I rettsforliket står det også at en rørleggerregning på kr 110 000 skal betales fra oppgjøret forutsatt at underbilag blir levert.
Manglende verdivurdering, strømopplysninger og salgsplakater samt lang tid før huset ble lagt ut for salg
Den 21. november 2013 inngikk klageren og innklagede oppdragsavtale. Klageren presiserte
at det var svært viktig at innklagede innhentet opplysninger om strømforbruk tre år tilbake i tid. Klageren hadde de to siste årene kun fyrt med strøm, ikke brukt sentralfyren. Innklagede var enig i at dette var viktige opplysninger.
Uken etter kom takstmannen og innklagede for å ta boligsalgsrapport og verdivurdering. Etter noen dager kom boligsalgsrapporten, men verdivurdering fra innklagede uteble.
Klageren konfronterte takstmannen med punkter i rapporten som ikke stemte, og mente salgsverdien ble satt nesten kr 750 000 lavere enn teknisk verdi. Klageren tok opp dette med innklagede som ikke ville legge seg ut i konflikt med takstmannen. Slik klageren forstod det på oppdragsmøtet, samarbeidet de mye.
Klageren kontaktet innklagede den 13. desember 2013 og etterspurte verdivurderingen. Innklagede svarte da at hun støttet takstmannens pris. Klageren fikk følgelig aldri en verdivurdering fra innklagede.
Den 18. desember 2013 informerte klageren innklagede om at huset måtte legges ut for salg for kr 2 850 000. Innklagede mente at huset ikke kunne legges ut før etter jul. Klageren sa at hun var uenig i dette på grunn av den avtalte salgsfristen, men innklagede ville ikke legge ut huset.
Den 3. januar 2014 mottok klageren en SMS fra innklagede om at arbeidet med prospektet var påbegynt. Den 8. januar mottok klageren en ny SMS fra innklagede om at huset ville bli lagt ut for salg den 16. januar 2014 med visning 21. og 22. januar 2014. Klageren svarte at dette var alt for sent ettersom salgsfristen var satt til den 31. januar 2014. Skulle huset legges ut så sent, måtte innklagede kontakte tingretten og utsette salgsfristen. Dette ville ikke innklagede gjøre, og klageren ble samtidig informert om at det ennå ikke var mottatt informasjon om strømforbruket. De ble enige om å legge ut huset for salg den 10. januar 2014 med visning den 14. januar 2014, noe som for øvrig også var veldig sent med tanke på salgsfristen.
På første visning kom det kun fire personer. Innklagede informerte om at hun ville se an om det kom bud og sette opp en ny visningsdato. Den 15. januar 2014 måtte klageren purre på ny visningsdato og etterspurte samtidig strømforbruket. Ny visning ble avholdt den 23. og
- januar 2014 etter at klageren hadde etterspurt dette.
Den 27. januar 2014 måtte klageren igjen etterspørre strømforbruket. Det ble da tilsendt den 31. januar 2014, altså på datoen for salgsfristen.
Den 27. januar 2014 kjørte klageren tilfeldigvis forbi huset og så at det ikke var hengt opp salgsplakater, noe som var viktig for at folk skal se at huset var til salgs. Klageren spurte innklagede om dette og fikk til svar at det var vanskelig å henge opp plakater på tegl. Klageren mente det flere steder på huset var egnet å henge opp et salgsskilt. Dersom dette var et problem burde innklagede kontaktet klageren.
Klageren stusset også over at innklagede informerte om at klagerens tidligere samboer ba om å få kopi av e-posten der klageren klaget på innklagede. Den eneste måten han kunne vite om e-posten er ved at innklagede har fortalt om den.
Den 30. januar kom en interessent for å se på huset, og den 31. januar 2014 fikk klageren en SMS fra innklagede om at enda en person ønsket å se huset. Det kom samtidig bud fra noen som allerede hadde vært på visning, blant annet bud på kr 2 850 000. Klageren spurte da innklagede om den tidligere samboeren hadde kommet med bud. Innklagede svarte at han ikke skulle inngi bud. Klageren måtte da velge mellom å godta budet på kr 2 850 000 slik at den tidligere samboeren kunne tre inn i dette eller gamble på at de som hadde lagt inn bud kunne by høyere. Innklagede rådet klageren til å akseptere budet.
Klagerens tidligere samboer fikk da kjøpe huset for kr 2 850 000, noe klageren mente var ekstremt billig da teknisk verdi på huset var over kr 3 500 000, og flere meglere hadde gitt en prisantydning på kr 3 200 000-3 400 000. Hadde huset blitt lagt ut for salg tidligere og i tillegg hatt slagsplakater i mer enn fire dager, ville nok salgssummen blitt en helt annen. Pågangen like før salgsfristen viste også hvor interessant huset var for markedet.
Kjøpekontrakten
Den tidligere samboeren ønsket ikke å overta huset før den 1. mars 2014. Overtakelsesdatoen ble satt til denne datoen da innklagede mente klageren ikke hadde noen rettigheter her. Innklagede bekreftet at finansieringen var i orden.
Den 7. februar 2014 mottok klageren et utkast til kjøpekontrakten. Dette inneholdt svært mange feil. Innklagede hadde oppført kun klageren som selger, ikke klageren og den tidligere samboeren. Det var også spesifisert at rørleggerregningen skulle betales. I tillegg var kjøpesummen satt til kr 1 450 000 og det var ikke spesifisert at kr 2 850 000 skulle betales inn på innklagedes konto. Klageren tok opp dette med innklagede som sa at dette var riktig. Klageren kontaktet da advokat, som ringte innklagede for å rette opp i dette.
Å rette opp i alle feilene tok så lang tid at klageren ikke fikk signert kjøpekontrakt før den 25. februar 2014. Klageren hørte ingenting fra innklagede og måtte purre gjentatte ganger før hun fikk svar den 5. mars 2014. Innklagede informerte da om at den tidligere samboeren skulle signere lånepapirer den 7. mars 2014, og at overføring ville finne sted den 10. mars 2014. Dette viste seg ikke å være riktig da vedkommende ikke hadde finansieringen i orden.
Den tidligere samboeren fikk ordnet et lån som ble utbetalt til innklagede den 19. mars 2014. Den 25. mars 2014 purret klageren på innklagede og spurte om det ikke snart burde være en overtagelse. Overtagelse skjedde da endelig den 26. mars 2014.
Oppgjøret
Det var mye tull med oppgjøret hos innklagede. I det første oppgjøret ble klageren skyldig
kr 29 000. Til slutt fikk hun selv utbetalt ca. kr 140 000.
Innklagede hadde i tillegg satt av kr 110 000 på innklagedes konto til betaling av rørleggerregningen, noe som var feil ifølge rettsforliket. Etter dette skulle regningen betales dersom underbilag var mottatt, hvis ikke skulle beløpet deles på klageren og hennes tidligere samboer. Innklagede mente de ikke kunne ta stilling til om underbilag var mottatt. Klageren mente innklagede kun har mottatt en faktura.
Klageren krever dekket sin andel av meglerkostnadene. I tillegg mener klageren at boligen ville fått en helt annen salgssum hvis innklagede hadde gjort jobben sin ordentlig. Klageren føler innklagede ikke har jobbet for hennes sak eller for å oppnå høyest mulig salgssum.
Innklagede anfører:
Innklagede mottok i november en henvendelse fra tingretten med forespørsel om å bistå med et salgsoppdrag i forbindelse med et samlivsbrudd. Saken var svært arbeidskrevende å gjennomføre som følge av høyt konfliktnivå mellom de to selgerne. At oppdragsgiverne i utgangspunktet ikke kommuniserer med hverandre, og at de til tiden har hatt motstridende interesser har komplisert saken helt fra oppdragsavtalen ble signert.
Innklagede anfører at det ikke har kommet klage fra klagerens tidligere samboer angående oppdraget, til tross for at han hadde en mer direkte tilknytning til den praktiske gjennomføringen av salgsoppdraget.
Manglende verdivurdering, strømopplysninger og salgsplakater samt lang tid før huset ble lagt ut for salg
Innklagede anfører at de ga en verdivurdering i form av prisantydning, på kr 2 850 000. Innklagede påpeker at de aldri tar et salgsoppdrag før besiktelse av eiendommen, men at det i denne saken var noe spesielt da oppdraget ble tildelt av tingretten.
Når det gjelder strømopplysninger, anfører innklagede å ha mottatt opplysninger om forbruk sent i prosessen, men at alle aktuelle kjøpere ble informert om riktig strømforbruk. Innklagede påpeker også at strømforbruket kun er et element i energiuttaket til eiendommen.
For anførsler knyttet til manglende salgsplakat påpeker innklagede at det er riktig at plakaten ikke ble hengt opp på eiendommen i starten av salgsprosessen. Innklagede mener dette skyldes eiendommens beskaffenhet, og dels det faktum at arbeidsprosessen var meget krevende og tok mye fokus. Innklagede presiserer også at det ikke foreligger noen ensartet praksis knyttet til montering av til-salgs plakater. Det anføres også at eiendommen i utgangspunktet var meget synlig og enkelt å identifisere med godt synlig husnummer for aktuelle interessenter. Alle visninger ble merket på vanlig måte med visningsskilt etc. Innklagede kan ikke se at manglende salgsplakat på noen måte har påvirket sluttresultatet.
Angående lang tid før eiendommen ble lagt ut for salg på markedet, anfører innklagede at de ikke kunne legge ut eiendommen for salg før oppdragsgiverne er enige i alle nødvendige forhold. Innklagede kunne ikke alene legge til grunn klagerens ønsker. Innklagede hadde heller ikke muligheten til å legge ut eiendommen for salg før alle formaliteter var i orden, og forholder seg til dette uavhengig av oppdragsgivers ønske. Innklagede påpeker også at de ikke hadde noe å tjene på ved å utsette en lansering, og at de tvert imot hadde mye å tape på å legge ut eiendommen før alle formaliteter var avklart.
Kjøpekontrakten
Innklagede kan ikke se at det var noen alvorlige feil med kontraktutkastet eller den endelige utgaven.
Oppgjøret
Utgangspunktet for oppgjøret var rettsforliket inngått 21. november 2013. Overtagelsen skulle i utgangspunktet vært 1. mai 2014, men ble fremskyndet til 1. mars 2014 etter sterkt ønske fra klageren. Innklagede viser til at forsinket betaling fra tidligere samboer også er et tema. Innklagede påpeker å ha prøvd å forklare klageren flere ganger at de ikke hadde noe ansvar for kjøperens (tidligere samboers) forsinkede innbetaling. Innklagede presiserer for øvrig at klageren har mottatt riktig kompensasjon (forsinkelsesrenter) som følge av forsinkelsen.
Innklagede anfører også at rettsforliket inneholdt flere svakheter og presiserer samtidig at innklagede ikke var en del av rettsforliket, og at de heller ikke var til stedet under rettsforhandlingene. Særlig rørleggerregningen er et problem som pr. dags dato er uløst. Innklagede anfører at de ikke er i stand til å skaffe gyldig dokumentasjon som klageren vil akseptere.
Innklagede mener rettsforliket med fordel kunne vært utarbeidet mer presist, og at dette har skapt problemer da begge parter kunne tolke innholdet til sin egen fordel.
Klagerens generelle anførsler om rot med oppgjøret, er etter innklagedes oppfatning basert på hennes subjektive oppfatning av hva som er riktig oppgjør. Innklagede er av den formening at det påhviler dem et spesielt aktsomhetsansvar i saker hvor det er dokumentert uenighet mellom partene. Et av tiltakene var derfor å sende ut et forslag til oppgjørsoppstilling slik at begge parter kunne gi sitt samtykke. Det har pr dags dato ikke lykkes partene å bli enige.
For klagerens anførsler om manglende oppfølging beklager innklagede dersom de ikke har innfridd klagerens forventninger, men påpeker at forventninger er subjektive, og at det ikke betyr at innklagede ikke har levert det som kunne forventes. Innklagede anfører tvert imot å ha hatt omfattende kontakt med klageren, noe som fremgår av dokumentasjonen vedlagt for nemnda.
Innklagede kan ikke se at det er påvist noe som tilsier at påstanden om manglende oppfølgning har bidratt til noe økonomisk tap for klageren.
Innklagede nevner også at de gjentatte ganger har anbefalt klageren å søke juridisk bistand, og at dette kunne bidratt til færre misforståelser i prosessen.
Innklagede bestrider på bakgrunn av ovenstående å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider videre grunnlaget for erstatning og kan ikke se at klageren har dokumentert noe økonomisk tap. Innklagede bestrider også tilbakeføring av klagerens halvpart av meglerprovisjon.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med salgsoppdraget, herunder blant annet påstått manglende verdivurdering, utforming av kjøpekontrakt, oppgjør og manglende oppfølgning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Nemnda har registrert og vurdert klagerens anførsler om kritikkverdig meglerhåndverk på en rekke punkter. Dette gjelder for det første at eiendommen ikke ble utlagt for salg før ut i januar til tross for at oppdragsavtalen ble inngått 21. november 2013. Videre gjelder det manglende salgsplakater for boligen, strømopplysninger og manglende verdivurdering av boligen. Det er også vist til feil i kjøpekontrakten og feil i oppgjøret.
Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort; i dette tilfellet klagerens halvdel av meglervederlaget. Nemnda mener etter en helhetsvurdering basert på sakens dokumenter at det i dette tilfellet ikke er grunnlag for å foreta noen reduksjon i innklagedes vederlag.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.