Klage nr 2014070
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. oktober 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Røa
Scenario Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag
Saksfremstilling:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede om salg av sin bolig. Oppdraget ble avsluttet uten salg. Klageren er misfornøyd med salgsprosessen på en rekke punkter, og krever bortfall av innklagedes honorar, samt erstatning for advokatutgifter og påført skader i forbindelse med oppbevaring av stylingmøbler og for bruk av klagerens bolig som oppbevaringsplass for disse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren ikke gis medhold.
Klageren anfører:
Klageren satte i gang et privat salg av sin bolig våren 2012 og innhentet informasjon, utarbeidet salgsoppgave mv. selv. Klageren fikk totalt tre bud på nivå med taksten. Flere meglere i området oppdaget at klageren prøvde å selge privat og tilbød sin tjeneste. Klageren inngikk etter hvert en avtale med innklagede, etter anbefaling fra en venn. Klageren anfører at innklagede skal ha garantert å kunne oppnå en pris på kr 450-500 000 over takst. Innklagede skal ha argumentert med at dette var mulig, da salg av eiendommen var «deres håndverk» og påpekte blant annet at styling og annonser i Aftenposten var avgjørende. Klageren var skeptisk, men innklagede overbevisende. Avtale om salg ble inngått den 15. mai 2012.
Den 17. september 2012 meddelte innklagede at han hadde vært på klagerens tomt med kunder. Innklagede nevnte også at det var på tide å oppdatere taksten. Taksten reflekterte
nøyaktig det samme beløp innklagede samt andre meglere hadde ment eiendommen var verd. I starten av oktober uttrykte innklagede at det burde foretas en ny takstvurdering, da opprinnelige takstmann var blitt eksponert på forsiden til VG som «skurk». Klageren var skeptisk og mente at de 3 takstene han allerede hadde, for til sammen kr 15 000 var nok. Klageren tok kontakt med ny takstmann privat, da han ville ha en takstmann som var uavhengig av innklagedes virksomhet. Den nye taksten var helt lik de forrige. Taksten kom imidlertid ikke før 3 uker etter purring. Taksten var full av feil og redusert etter at takstmann hadde snakket med innklagede og fått opplyst at «boligen var vanskelig å selge».
Klageren og innklagede ble enige om å utsette salget til våren, og fornyet avtalen den 30. november 2012.
Klageren fikk opplyst av innklagede at et bud hadde kommet inn 24. januar 2013. Klageren mente budet var noe lavt, kr 6 500 000, da taksten var på kr 7 850 000. Klageren oppdager samtidig at den gamle taksten ble brukt, til tross for innklagedes krav om takstoppdatering. Klageren mener dette ikke er helt redelig. Klageren konfronterte innklagede med at han hadde brukt feil telefonnummer for å få tak i klageren. Klageren anfører at innklagede skal ha blitt tydelig irritert og ropt at klageren burde finne seg «en annen megler», og at innklagede skulle sende faktura.
Etter denne hendelsen sendte klageren en e-post til innklagede hvor han ba innklagede redegjøre for hans handling, det vil si oppsigelse av avtalen. Klageren anfører at han aldri fikk noe bekreftelse på budet som var kommet inn. Innklagede svarte med å si at regning vil bli oversendt, og skal videre ha omtalt kjøpetilbudene i flertall, noe som fikk klageren til å lure på om det var inngitt flere bud han ikke hadde fått beskjed om. Klageren tar kontakt med administrerende direktør hos innklagede. Utover dette forelå det ikke mer kommunikasjon i saken.
Klageren mottok faktura for oppdraget og bestrider den i sin helhet. Blant annet er det krevet kr 7 900 for «styling-forlengelse» og kr 9 900 for «avslutningsgebyr», som klageren ikke mener innklagede har krav på. Disse to postene ble etter klage til innklagede frafalt.
Ved inn- og utflytting av stylingmøbler ble det påført stygge slagmerker i panelet. Klageren anfører at skadene representerer et verditap for boligen.
Klageren anfører at innklagede har et ansvar til å gi nøktern og realistisk informasjon ved inngåelse av avtaler med selgere. Klageren er generelt misfornøyd med gjennomføringen av oppdraget.
Klageren ønsker prinsipalt på bakgrunn av ovenstående fastslått av innklagede ikke har krav på sluttavregning da boligen ikke ble solgt. Klageren krever i tillegg betaling for lagring av møbler på kr 20 000, godtgjørelse av faktura fra advokat på kr 15 750 + mva. og godtgjørelse for skader påført panel, etter nemndas skjønn.
Subsidiært krever klageren redusert faktura/bortfall av innklagedes honorar etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede anfører:
Innklagede påpeker innledningsvis at saken har vært prøvd forsøkt løst flere ganger.
Innklagede mottok salgsoppdrag for eiendommen. Innklagede og klageren avtalte at innklagede skulle legge ut for direkte utlegg i salgsprosessen. Eiendommen viste seg å være tungsolgt, mye på grunn av en trafikkert vei som nærmeste nabo. Det ble avholdt seks visninger, samt en rekke private visninger. Innklagede mottok bud, men klageren var ikke fornøyd. Oppdraget ble senere avsluttet. Innklagede har lagt ut for en rekke utgifter i samråd med oppdragsgiver, herunder styling og annonsering.
For anførsler til «styling forlengelse», påpeker innklagede at dette ble trukket fram etter at oppdraget ble avsluttet. Normalt setter en boligselger pris på å kunne ha stylingmøbler stående vederlagsfritt i egen bolig, da alternativet er å vise den frem tom. For oppbevaring av møbler og påståtte skader forårsaket av stylingen, anfører innklagede at dette er en sak mellom stylingfirmaet og klageren.
Innklagede presiserer at de for å imøtekomme klageren, valgte å frafalle avslutningsgebyr samt å dekke forlengelse av styling, da klageren mente han ikke hadde bestilt dette.
Innklagede valgte også å frastå fra samtlige honorar (inkludert visningshonorar) for å søke å løse saken i minnelighet. Innklagede avviser å ha ansvar for klagerens regning til advokat, samt økonomisk ansvarlige for oppbevaring av stylingfirmaets møbler på klagerens eiendom.
Innklagede avviser saken i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmål om bortfall, eventuelt nedsettelse, av meglers honorar på grunn av misnøye med salgsprosessen på en rekke punkter.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til diverse takstmenn og stylingfirmaet vil ikke bli vurdert.
For at meglerens vederlag kan settes ned eller falle bort, er det etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 et krav om at det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse/bortfall av vederlag og ikke dekning av utlegg.
Det følger av oppdragsavtalen mellom partene at avtalt vederlagsalternativ er provisjon. Klagerens bolig ble ikke solgt mens oppdraget pågikk, og dette er ikke bestridt av partene. Innklagede kan derfor som utgangspunkt kun kreve dekning av direkte utlegg og andre spesifiserte utgifter som er nedfelt i oppdragsavtalen. Det fremgår av oppgjørsoppstillingen at innklagede ikke har krevd noen form for provisjon eller vederlag for salgsoppdraget. Klagerens anførsler om bortfall av vederlag, samt at innklagede ikke har krav på «sluttavregning», kan derfor ikke føre frem.
For klagerens anførsel om å få betaling for lagring av møbler samt erstatning for skader påført panel, viser nemnda til de innledende bemerkningene. Siden dette er et forhold mellom klageren og stylingfirmaet, faller det utenfor det nemnda i henhold til sine retningslinjer kan ta stilling til.
Klageren krever også å få erstattet utgifter til advokat. Nemnda har en fast praksis på at slike utgifter normalt ikke blir dekket. Nemnda kan ikke se at nærværende sak er av en slik karakter at det bør gjøres unntak fra denne praksis.
Subsidiært krever klageren at innklagedes honorar skal settes ned. Som nevnt gjelder eiendomsmeglingsloven § 7-7 kun meglers honorar og ikke direkte utlegg. Det fremgår av vedlagte fakturaer og oppgjørsoppstilling at innklagede kun har krevd dekket direkte utlegg etter spesifikasjoner i oppdragsavtalen. Nemnda bemerker likevel at innklagede har valgt å frafalle avslutningsgebyr, samt å dekke styling-forlengelse i tillegg til å frafalle krav på visningshonorar for å søke å løse saken i minnelighet. Klageren må etter dette betale de resterende krav på dekning av utlegg, i henhold til oppdragsavtalen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.