Saksframstilling
Selgeren ved sin sønn (en av klagerne) ga 7. mai 2005 innklagede i oppdrag å selge sin fritidseiendom.
Klageren anfører:
Klageren hadde høsten 2004 en uforpliktende samtale med innklagede om eventuelt salg av fritidseiendommen og det var enighet om at han skulle komme tilbake til saken våren 2005. Våren 2005 kontakt han innklagede på nytt og diskuterte blant annet pris, og de ble enige om at en pris opp mot 1,5 million var aktuelt. Innklagede ble informert om positive og negative sider ved eiendommen. De negative er at selve huset er relativt primitivt etter dagens standard. De positive er at det er sjarmerende beliggenhet og ingen boplikt. Det er strøm og eiendommen er tilknyttet offentlig vann og kloakk, med wc. Den har tinglyst båtfeste 30 meter unna og har parkeringsplass ved veggen.
I den første annonsen utformet av innklagede var en rekke av de positive momentene utelatt. Prisantydningen var satt til kr 900.000. På spørsmål om hvorfor, når det tidligere var enighet om en pris opp mot 1,5 millioner, skal innklagede ha svart at han «ikke husket hvorfor». I annonsen sto det heller ingenting om strøm, offentlig vann og kloakk, parkering eller tinglyst båtfeste. Derimot sto det at oppvarming var vedovn, hytta har ikke pipeløp og det har aldri vært noen ovn der. Feilene ble rettet opp.
Det ble satt inn annonse i Dagens Næringsliv og forskjellige boligvedlegg til aviser. Disse annonsene sto fredag og lørdag før pinse. Etter innstendig anmodning fra klagerne fikk de med at det var visning i pinsen, dette ville innklagede i utgangspunktet ikke ha med i annonsen, og noe mer presist tidspunkt ville han heller ikke ha med. I denne annonsen var det også feil og mangelfull informasjon. Det var oppgitt innklagedes kontortelefonnummer og klagerens hjemmetelefon, der kunne ingen nås i pinsen. Klagerne klarte å få rettet dette i siste liten.
Også på salgsplakaten på veggen på hytta sto bare telefonnummeret til innklagede. Klagerne skrev på sine telefonnumre med tusj på denne plakaten rett før visning.
Innklagedes saksbehandler kunne ikke være til stede på visningen. Det må ha vært en annen fra innklagede som kunne være til stede. Hvis det var umulig, kunne saksbehandleren ha gitt klagerne mobilnummeret sitt, slik at de kunne stått i forbindelse med hverandre på bestemte tidspunkter etter avtale. Det var svært mange henvendelser på mobilene i pinsen og det kom utrolig mange folk på visningen, selv om saksbehandleren hadde forberedt dem på at det ikke kom så mange. Siden skal han ha sagt at han trodde han hadde hatt «halve Sør-Norge» på telefonen i forbindelse med denne eiendommen. Innklagede hadde feilvurdert salget og det potensialet det hadde.
Klagerne godtok etter råd fra innklagede et bud på kr 1,2 millioner.
Etter at aksept var gitt, kom innklagedes saksbehandler med en overraskende opplysning. Han hadde ved nærmere gransking av hyttas dokumenter funnet ut at det også er tinglyst rett til en privat strand like ved. Etter klagernes mening forandrer dette verdien på eiendommen. Klagerne kontaktet eiendomsmegler nettopp for å få hjelp med eventuelle heftelser og andre offentlige papirer. Denne opplysningen kom for sent i forhold til annonser, visning og budrunder, og slik saksbehandling kan ikke kalles profesjonell. Flere interessenter har spurt om hvor stor hytta er. I salgsoppgaven står det at hytta er under oppmåling. Slik er det fremdeles. Dette synes klagerne er merkelig. Etter at bud var akseptert fikk den ene av klagerne telefon fra en interessent som ønsket å legge inn bud. Dette hadde han meddelt saksbehandleren og lagt igjen telefonnummeret sitt. Han ble aldri kontaktet. Dette finner både interessenten og klagerne merkelig.
Klagerne er tre søsken som står som selgere av hytta og som synes de har fått en lite profesjonellsaksbehandling fra innklagedes side.
Innklagede anfører:
Ved befaringen på ettersommeren 2004 fikk innklagede orientering om at eiendommen var fradelt et foranliggende bolighus som tidligere var solgt ut av familien. Innklagede ble fortalt at eiendommen opprinnelig var en redskapsbu som familien rustet opp til å bli et enkelt sommersted. Innklagede ble informert om at eiendommen var fritatt for bestemmelser om helårs beboelse, men innklagedes erfaring tilsa at dette ikke alltid er enkelt å vinne frem med. Det ble snakket om mulig salgsverdi, uten at innklagede på noe tidspunkt ga uttrykk for at eiendommen kunne omsettes for kr 1.500.000. Bygningen er meget enkel og trenger store påkostninger for å komme opp i dagens krav til standard på fritidseiendom.
Klageren kontaktet innklagede igjen våren 2005 med beskjed om at han kunne starte salgsforberedelsene. Innklagede laget derfor utkast til salgsoppgave som ble tilsendt klageren for gjennomgang. Innklagede mottok korrektur da han møtte klagerne på stedet for blant annet å inngå oppdrag og ta nye bilder. Korrekturen innklagede mottok på salgsoppgaven, bar preg av ønsket om flere superlativer om eiendommen i salgsoppgaven og senere også i annonser. Eiendomsmeglere blir stadig oppfordret fra forbrukermyndighetene om å være forsiktig med for mange superlativer, derfor forsøker innklagede å holde seg mest mulig til fakta.
Innklagede annonserer med visningstidspunkt i annonsene hver uke og han tilbakeviser påstanden om at han skulle ha vært negativ til dette. Innklagede er avhengig av at interessentene får komme og se. Innklagede kan ikke erindre hva som kunne være feil i annonsekorrektur, men korrektur ble formidlet til klagerne, slik at de fikk inn sine ønskede telefonnummer i annonsen.
Innklagedes til salgs-plakater er fortrykket med telefonnummeret til hans kontor. Alle som ser en slik plakat, vet at de kan ringe det viste nummeret enhver virkedag og få informasjon om den aktuelle eiendommen.
Innklagede gjorde det helt klart fra første stund at han ikke hadde anledning til å stille på visning. Innklagede ble fortalt at klagerne uansett ville være på eiendommen i pinsen, blant annet for å ruske opp i en noe overgrodd hage. Klagerne har aldri reist spørsmålet om innklagede skulle møte med en annen person på visningen i pinsen. Det faktum at klagerne ikke var i besittelse av saksbehandlerens mobilnummer bestrides, den ene av klagerne har kontaktet ham på mobil flere ganger før visningen.
Selgeren ved sin fullmektig aksepterte bud fra kjøperen. Kjøperen kontaktet innklagedes saksbehandler en søndag ettermiddag fordi han var svært interessert i å få sett på eiendommen før han dro vestover senere på kvelden. Saksbehandleren avbrøt da et privat ærende søndag ettermiddag for å møte kjøperen ved kontoret og låne ham nøkkel til eiendommen. Fullmektigen var også meget glad for at kjøperen fikk sjansen til å se på eiendommen mens han enda var i distriktet. Det er derfor feil å si at megler ikke var i kontakt med kjøperen.
Det er uriktig at det ble lagt frem dokumenter etter at handel var kommet i stand som var av en slik betydning at selgeren kunne fått mer for eiendommen. Allerede på første befaring i 2004 ble båtplass påvist og innklagede ble også orientert om at rettigheter til bading på stranden foran deres gamle hovedhus var en personlig rettighet som ikke kunne overdras. Dokumentet som beskriver rettigheter til eiendommen, ble bestilt fra Statens Kartverk da selgeren ikke selv var i besittelse av dette. Det tok noe tid før denne kom, grunnet sentraliseringen av tinglysingsembetet med dertil forflytting av alle eldre dokumenter. Også teksten i skjøtet med rettigheten ble drøftet med selgerens fullmektig pr telefon, men det var enighet om at selv om rettigheten til badestranden ikke var tinglyst som en personlig rettighet for fullmektigen, var detliten grunn til å markedsføre denne.
Areal ble ikke angitt på salgsoppgaven da tegninger ikke foreligger hos kommunen. Flere rom i første etasje og loft, er ikke målbare i henhold til Norsk standard som krever 190 cm høyde i minst 60 cm bredde. Grunnflaten ble opplyst til 40 m2, det samme arealet som er oppgitt i GAB. Dette ble meddelt alle budgivere, slik at alle var klar over dette før budaksept.
Vedrørende interessent som angivelig ikke skulle fått informasjon om bud, er denne påstanden ny for innklagede, og han bestrider dette. Hadde det vært begått en slik feil, hadde interessenten vært på saksbehandlerens telefon dagen etter og beklaget seg.
Innklagede har erfaring for at fritak for bestemmelser om helårs beboelse ikke er så enkelt å vinne frem med da eiendommen var fradelt et beboelseshus. Han anbefalte derfor selgeren å skrive et brev til kommunen for å bringe dette på det rene. Ved oversendelse av egenerklæring til kommunen for bekreftelse, fikk innklagede den tilbake sammen med søknad om konsesjon. Kommunen ville da ikke innestå for at eiendommen var fritatt for krav om helårs beboelse, med godtok å påføre sin erklæring på dokumentet fordi en saksbehandler hadde skrevet dette i sitt svarbrev til selgeren. Innklagede er i tvil om hvor saken hadde stått dersom selgeren ikke hadde fulgt rådet om å sende brev til kommunen.
På grunnlag av ovenstående avvises klagen. Innklagede kan ikke se å ha handlet i strid med god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Etter forespørsel fra Reklamasjonsnemnda ble dokumentasjon etter eiendomsmeglingsloven § 3-6, samt annonse, salgsoppgave og informasjon fra tingretten/Statens Kartverk vedrørende fradelingen oversendt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av misnøye med saksbehandlingen.
Når det gjelder den tinglyste retten til privat strand, er det opplyst at selger presset på for å at eiendommen skulle legges ut for salg i forbindelse med pinsen. Opprinnelig kom opplysningene om stranden fra selgeren. Opplysningene fra kartverket kom så vidt sent at det ikke kunne kreves at de skulle tas med i salgsoppgaven, og heller ikke på annen måte gjøres kjent før utarbeidelsen av kontrakten.
Klagerens ytterligere påstander har innklagede gjort tilfredsstillende rede for.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 15. november 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |