Klage nr 2014073
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. oktober 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Dyve & Partnere AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Innklagede hadde salgsoppdraget og håndterte budrunden ved salg av en eiendom, og klageren innga bud. Klageren mener at innklagede med sin håndtering av budrunden har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren ikke gis medhold.
Klageren anfører:
Klageren innga bud den 16. juni 2014 som sto til den 17. juni 2014 kl. 12:00. Kl. 11:46 ble det, i forbindelse med et nytt bud, opplyst at «alle bud fra nåværende tidspunkt må inngis med 30 min. frist». Som det fremgår av budjournalen, ble ikke dette alltid overholdt. Det ble blant annet inngitt et bud registrert kl. 13:49 med frist til kl. 14:10.
Kl. 13:59 registreres klagerens budforhøyelse med frist til kl. 14:30. En annen budgiver innga da nytt bud på kr 5 375 000 kl. 14:08 med frist til kl. 14:25 og budforhøyelse til kr 5 425 000 med frist til kl. 14:25, altså før klagerens frist. Det fremgår ikke av budjournalen at klageren innga nytt bud på kr 5 450 000 kl. 14:27 med frist til kl. 15:00. Klageren fikk kvittering på budet kl. 14:28.
Av budjournalen fremgår det at bud ble akseptert kl. 14:21. Innklagede sier at «Budet som ble akseptert av selger hadde akseptfrist kl. 14:25. I følge budjournalen er det kun ett bud som
hadde frist da, nemlig budet på kr 5 375 000, som var kr 25 000 lavere enn klagerens bud som sto til kl. 14:30.
Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk samt erstatning.
Innklagede anfører:
Innklagede anbefaler akseptfrister på minimum 30 minutter, men har ingen hjemmel til å nekte å behandle bud med kortere akseptfrist.
Budet som ble akseptert av selgeren, hadde akseptfrist kl. 14:25 og ble akseptert kl. 14:21 da det på dette tidspunktet ikke forelå høyere bud. Klagerens siste bud ble inngitt kl. 14:27, to minutter etter at fristen på det aksepterte budet hadde gått ut. Klageren var informert om dette budet og dets akseptfrist.
I budjournalen er det registrert en endring av akseptfrist på riktig budgiver, men på feil bud. Dette har ikke påvirket prosessen i budrunden. Korrekt informasjon om de respektive bud og akseptfrister er sendt budgivere og interessenter i henhold til gjeldende rutiner.
Krav til skriftlighet i all kommunikasjon byr på en rekke utfordringer når det gis korte akseptfrister mot slutten av en budrunde. Innklagede beklager at klagerens siste bud ble registrert mottatt kl. 14:27 etter at selgeren hadde akseptert et annet bud. All den stund klageren var informert om budet med akseptfrist kl. 14:25 kan innklagede ikke se å ha handlet klanderverdig i budrunden, ei heller at det er grunnlag for et erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder innklagedes håndtering av budrunden.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.
Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud. Nemnda mener på dette grunnlag at innklagede ikke kan kritiseres for ikke å ha avslått bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter.
Innklagede informerte klageren pr. SMS kl. 14:14 om at budet på kr 5 425 000 hadde frist til kl. 14:25. Innklagede kan derfor heller ikke være ansvarlig for at klageren ikke har inngitt bud innen akseptfristens utløp.
Innklagede har derfor ikke handlet i strid med god meglerskikk, og klageren har ikke krav på erstatning.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.