Klage nr 2014083

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. oktober 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Nyeboliger

Nyeboliger  AS

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger nybygg

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en ny bolig via innklagede med dato for kjøpekontrakt den 13. mai 2014.

 

Klagen gjelder tre brudd på god meglerskikk. For det første har innklagede medvirket til inngåelse av avtale om kjøp av ny bolig uten ferdigattest, og uten at innklagede ga klagerne tilstrekkelig informasjon om hvilken risiko de løper ved å overta en bolig uten ferdigattest. For det andre har ikke innklagede sørget for tilstrekkelig klarhet i kontraktens bestemmelser. For det tredje har innklagede laget en kontrakt basert på avhendingsloven i stedet for bustadoppføringslova, med den konsekvens at klagerne ikke har mottatt garanti etter bustadoppføringslova § 12.

 

Klagerne krever at innklagede overfører kr 392 500 av egne midler til sin klientkonto som sikkerhet for klagernes eventuelle krav mot selger.

 

Klagerne er representert ved advokat. I det følgende vil klagerne samt deres advokat betegnes «klagerne».

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klageren gis medhold.

 

 

Klageren anfører:

Manglende råd fra innklagede om risiko ved manglende ferdigattest

Klagerne anfører at innklagede ikke ga tilstrekkelig råd om risiko ved manglende ferdigattest. Klagerne mener at de tok opp spørsmålet om det var farlig å overta uten ferdigattest på kontraktsmøtet, hvor innklagede skal ha svar at det var «null risiko». Klagerne satt igjen med et inntrykk av at ferdigattest bare var en formalitet. Klagerne konstaterer at det er enighet mellom partene om at risiko ved å overta uten ferdigattest ble diskutert på kontraktsmøte. Uenigheten gjelder hva som ble sagt av innklagede.  Klagerne anfører at det i en slik situasjon der det er uenighet om klagerne fikk tilstrekkelig informasjon til å vurdere sin rettsstilling, må tvilen gå ut over innklagede, som ikke kan godtgjøre at det fra innklagedes side ble gitt den informasjon som det etter god meglerskikk påligger en megler å gi.

 

Arbeidene som gjensto ved avtaleinngåelse var ferdigstillelsen av støyskjerm, noe klagerne selv så. Det fremgår av prospektets nøkkelinformasjon at ferdigstillelse av støyskjerm er selgerens ansvar. Innklagede nevnte ikke noe om at ferdigstillelse av dette arbeidet med støyskjerm var et vilkår for å få ferdigattest. Innklagede informerte heller ikke om muligheten til å holde tilbake betaling inntil støyskjermen var ferdig.

 

Innklagede anfører at klagerne hadde med seg en kompetent bistand til kontraktsmøte. Klagerne avviser dette og påpeker at det var klagernes far som var med. Vedkommende er ansatt i kommunen, men ikke i plan- og bygningsetaten. Klagerne anfører at innklagedes plikt til å rådgi kjøpere må være den samme uavhengig av om en kjøper har med seg foreldrene sine.

 

I tidsrommet mellom kontraktsunderskrift og overtakelse fikk klagerne vite av kommunen at ferdigattest ikke ville blitt gitt før selgeren hadde besørget asfaltering av en del av eiendommen som tilhørte kommunen. Det gjensto også oppfylling rundt kummer som stakk 10-15 centimeter over terreng. Klagerne bestrider at de forsto at dette var arbeider de selv var måtte utføre.

 

Status ved overtakelse 16. juni 2014 var at ingen av de arbeider som ifølge kommunens midlertidige brukstillatelse skulle ha vært utført innen 1. mai 2014, var utført. Klagerne var usikre på om det å holde tilbake kr 50 000 var nok som sikkerhet, som innklagede hadde anbefalt, men forsto på selgeren at de ikke ville fått gjennomført kjøpet om de økte det tilbakeholdte beløp.

 

Klagerne anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi klagerne informasjon ut over det som fremgår av vedleggene til kjøpekontrakten, der det står at selgeren er ansvarlig for. Innklagede burde ha opplyst om at overtakelse uten ferdigattest innebar risiko for at ferdigattest ikke ville bli gitt. Innklagede nevnte heller ikke for klagerne mulighet for å holde tilbake mer enn kr 50 000 inntil ferdigattest forelå. Klagerne mener grunnlaget for kritikken forsterkes ved at klagerne eksplisitt spurte innklagede om forholdene under kontraktsmøte, hvor innklagede bare skal ha svart at det ikke var noen risiko å overta uten ferdigattest.

 

Mangler ved utforming av kontrakten

I e-post av 2. juli 2014 skriver innklagede at det er uheldig at det er avtalt at selgeren skal sørge for ferdigattest, fordi det er avtalt at kjøperne skal ferdigstille. Klagerne anfører at det er innklagedes ansvar å utforme kontrakten slik at denne typen selvmotsigelser ikke oppstår. Tvisten mellom selgeren og klagerne på grunn av manglende ferdigstillelse og manglende ferdigattest kunne ha vært unngått dersom innklagede hadde utformet kontrakten bedre. Klagerne anfører at innklagedes utforming av kontrakten er kritikkverdig og i strid med god meglerskikk. Det er uenighet om hvorvidt det ble avtalt under kontraktsmøtet om klagerne skulle gjøre arbeidet som gjensto for å få ferdigattest. Klagerne anfører at det er en meglers oppgave å opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Om det virkelig ble gjort en slik avtale på kontraktsmøtet, som innklagede anfører, om at klagerne skulle fullføre det gjenstående arbeidet, mener klagerne at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sørge for at dette ikke kom med i den skriftlige kontrakten.

 

Kontrakt basert på avhendingslova og ikke bustadoppføringslova

Klagerne anfører at gjenstående arbeider med støyskjerm omfattes av kontrakten og av den grunn den avtalte kjøpesummen. Innklagede kan ikke høres med å være ukjent med at støyskjermene ikke var ferdige, da det fremgår tydelig i nøkkelinformasjonen. For øvrig må det anses som umulig at innklagede ikke kan ha sett at skjermen var uferdig, da innklagede holdt visning 7. mai 2014. Kjøpernes behov for den beskyttelse bustadoppføringslova gir, herunder behovet for økonomiske garantier, er det samme for arbeid utenfor boligen som for arbeider på selve boligen. Det må derfor legges til grunn at det er bustadoppføringslova som gjelder i denne saken. Klagerne anfører at det er innklagedes oppgave å sørge for at det er riktig lov som brukes og innklagedes feil i denne saken gjør at innklagede må anses å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Etter bustadoppføringslova § 12 skal det stilles garanti, som etter overtakelse skal være på 5% av vederlaget og gjelde som sikkerhet for krav som fremsettes mot selgeren de første fem årene etter overtakelsen. Fem prosent av kr 7 850 000 er kr 329 500. Innklagede må som følge av feilen overføre tilsvarende beløp av egne midler til sin klientkonto og la beløpet stå der som sikkerhet for klagernes eventuelle krav mot selgeren. Beløpet må stå på klientkonto inntil det er avklart at klagerne ikke har fremsatt noen krav mot selgeren innen fristen på fem år etter overtakelse, eller inntil det blir etablert en annen sikkerhet til fordel for klagerne i samsvar med bustadoppføringslova § 12.

 

Innklagede anfører:

Manglende råd fra innklagede om risiko ved manglende ferdigattest

Innklagede fastholder sin forklaring i e-post av 2. juli 2014. Innklagedes oppfatning var at både klagerne og klagernes far var innforstått med risikoen for å overta på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse. Innklagede anfører at klagerens far også er klagerens arbeidsgiver (en profilert eier av et av byens største eiendomsselskaper) og var i kontakt med innklagede i forkant av kontraktsmøtet, hvor manglende ferdigattest ble diskutert. Uavhengig av det faktum at innklagede fikk inntrykk av at klagerne hadde kyndig hjelp, mener innklagede at tilstrekkelig informasjon ble gitt, hovedsakelig i kontraktsmøte. Det ble også avtalt med klagerne før kontraktsmøtet å innarbeide tilbakehold i kontrakten. Det medfører ifølge innklagede ikke riktighet at dette var noe innklagede gjorde på eget initiativ. Det var også i forkant av overtagelsen en e-postkorrespondanse mellom klagerne og innklagede hvor klagerne ba om at ytterligere kr 200 000 skulle tilbakeholdes i oppgjøret, da de mente at kr 50 000 ikke ville dekke det manglende arbeidet som gjensto. Innklagede mener at dette underbygger at klagerne forsto risikoen ved å overta i henhold til midlertidig brukstillatelse. Innklagede kan ut fra korrespondansen ikke se hvorfor klagerne skulle føle seg presset til å gjennomføre overtagelse og kun tilbakeholde kr 50 000.

 

Hva gjelder gjenstående arbeider på eiendommen, har innklagede blitt opplyst av selgeren at han er ferdig på eiendommen. Støyskjermen er også opplyst av selgeren å være ferdig.

 

Mangler ved utforming av kontrakten

Innklagede tar selvkritikk på at det under «diverse» i nøkkelinformasjonen om eiendommen står: «Det er selgers ansvar å fremskaffe ferdigattest». Dette er en standardformulering i nøkkelinformasjonsmalen innklagede glemte å fjerne. Innklagede mener likevel at det er hevet over enhver tvil at det ble avtalt i kontraktsmøte at resterende arbeider som måtte gjøres for å få ferdigattest, skulle klagerne stå for.

 

Kontrakt basert på avhendingslova og ikke bustadoppføringslova

Selgeren har opplyst til innklagede at han har forlatt byggeplassen for siste gang og anser seg ferdig på eiendommen. Som det fremkommer tidligere anser selgeren eiendommen ferdig planert i henhold til avtalen. Hva gjelder støyskjermen er den ifølge selgeren ferdigstilt. I følge innklagede er støyskjermen satt opp av kommunen. I henhold til gjeldende reguleringsplan for området er det en forutsetning for å utstede midlertidig brukstillatelse at nødvendige støybeskyttende tiltak skal være opparbeidet. Innklagede har derfor ikke hatt noen forutsetninger for å anta annet enn at skjermen har vært ferdigstilt. På bakgrunn av dette mener innklagede at det ikke er galt å selge eiendommen etter avhendingslovens bestemmelser.

 

Innklagede avviser påstanden til klagerne om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Kravet om overføring av 5% av kjøpesummen fra innklagedes egne midler til klientkonto i fem år avvises på bakgrunn av ovennevnte.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved påstand om manglende råd fra megler om risiko ved manglende ferdigattest, mangler ved utforming av kontrakten og for bruk av feil lov.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumentene til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt i forhold til hvilken informasjon som ble gitt under kontraktsmøtet. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene.

 

Kontrakt basert på avhendingslova og ikke bustadoppføringslova

Nemnda vil innledningsvis presisere at det ikke er avgjørende for hvilken lov som kommer til anvendelse, hvorvidt det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ikke når avtalen inngås. I nøkkelinformasjon til boligen er det nedfelt at boligen er en enebolig og en del av sameie. Det er også nedfelt at sameiet er «under seksjonering og vil bli organisert som et sameie på 4 enheter ihht. «Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31».  Det fremgår av Bergsåker, Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova, 2. utgave 2014 side 35 følgende: «Når det gjelder eierseksjoner (…) er det viktig å være oppmerksom på at selgerens arbeid ikke er fullført før også fellesarealer og utearealer er ferdigstilt (…). Selv om kjøperens leilighet er fiks ferdig når avtalen inngås, vil derfor bustadoppføringslova komme til anvendelse, dersom det på avtaletidspunktet gjenstår arbeider på fellesarealer ute eller inne».

 

Det er uenighet mellom partene hvorvidt arbeidene var ferdige eller ikke ved avtaleinngåelsen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for Nemnda som kan bevise hvorvidt arbeidene faktisk var ferdige eller ikke på avtaletidspunktet. Nemnda er imidlertid kommet til at innklagede i en situasjon hvor det er usikkert hvorvidt arbeider er ferdige eller ikke, burde brukt bustadoppføringslova, da denne gir kjøperne en bedre sikkerhet for uferdige arbeider, enn avhendingslova gjør. Nemnda bemerker også at hele salgsprosessen bærer preg av å være salg av ny bolig, som i utgangspunktet er bustadoppføringslovas anvendelsesområde.

 

Mangler ved utforming av kontrakten

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-8 første ledd at megleren skal «opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår i handelen». Partene er uenige i hvorvidt det var selgeren eller klagerne som skulle sørge for ferdigstillelse. Det fremgår imidlertid av nøkkelinformasjonen at «det er selgers ansvar å fremskaffe ferdigattest». Dersom innklagede mente at dette skulle være kjøpernes ansvar i henholdt til muntlig avtale, burde innklagede bekreftet dette skriftlig etter kontraktsmøtet, eller endret innholdet i kontrakten, f.eks. ved overstryking.

 

Manglende råd fra innklagede om risiko ved manglende ferdigattest

Det er også uenighet mellom partene hvorvidt innklagede skal ha gitt tilstrekkelig råd vedrørende risiko for overtakelse av boligen uten at ferdigattest forelå. Nemnda kan ikke ta stilling til hvilken informasjon som ble gitt muntlig under kontraktsmøtet. Det fremgår heller ikke av vedlagt dokumentasjon at klagerne var innforstått med hvilken risiko overtakelse uten ferdigattest innebærer. Det fremgår imidlertid av kjøpekontrakten § 8 at kr 50 000 skal holdes tilbake til ferdigattest foreligger for «alle fire husene, dvs hele prosjektet». Tilbakehold av kr 50 000 er en lav sum i forhold til kjøpesummen, og hvilken risiko det kan innebære at ferdigattest ikke blir gitt. En megler skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 ha «omsorg for begge parter». Nemnda har kommet til at innklagede ikke ivaretok klagernes interesse tilstrekkelig ved avtale om tilbakeholdelse når det var usikkerheter rundt hvorvidt ferdigattest ville foreligge før overtakelse. Det at kontrakten ble inngått på bakgrunn av avhendingslova taler også for at innklagede burde vært ekstra oppmerksom på tilbakeholdelse, da klagerne ikke er beskyttet av § 12 garantien bustadoppføringslova gir. Klagerne har ved at feil lov ble anvendt, heller ikke blitt kjent med retten til tilbakehold av kjøpesummen inntil tinglysing av skjøte.

 

På bakgrunn av ovenstående har nemnda kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Når det gjelder klagerens krav om at innklagede skal overføre kr 329 500 av egne midler til sin klientkonto, mener nemnda at det ikke er noe rettslig grunnlag for det, og klagerne har heller ikke angitt noe rettslig grunnlag for dette. Nemnda forutsetter imidlertid at klagerne følger opp eventuelle erstatningskrav overfor innklagede som følge av manglende § 12-garanti.

 

 

Konklusjon:

 

PrivatMegleren Nyeboliger, Nyeboliger AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.