Klage nr 2014043
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. november 2014. Nemnda har bestått av:
Thor Falkanger, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Olav Vilnes
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig med tilhørende adskilt ubebygget boligtomt via innklagede. Selgeren var dement og hadde hjelpeverge. Formålet med kjøpet var å justere eiendomsgrensen internt mellom de to eiendommene for å sitte igjen med størst mulig byggbar boligtomt. Klageren er misfornøyd med salgsprosessen på en rekke områder, herunder budgivning, utforming av kontrakt, overtakelsesprotokoll og hjemmelsoverføring. I tillegg anfører klageren at en av innklagedes meglere ikke hadde tillatelse til å drive eiendomsmegling. Klageren krever på bakgrunn av dette fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever kompensasjon for nødvendige utlegg, totalt kr 35 501.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klageren ikke gis medhold.
Klageren anfører:
Budgivning
Klageren anfører at innklagede videreformidlet et bud pålydende kr 4 500 000 fra klageren til budgivere, som ikke var et bud, men kun et forslag til løsning. Klageren mener dette kom klart frem i korrespondansen, i tillegg til at budskjema ikke var benyttet. Dette førte til at budrunden stoppe opp på grunn av «falskt» bud.
Utforming av kontrakt
Klageren innga et bud på kr 4 425 000 for eiendommen og fikk tilslag. Klageren anfører at budet hadde et forbehold. Klageren ønsket å gjennomgå kjøpekontrakten før signering. Da dette ble gjort oppdaget klageren at forbeholdet ikke var tatt med i kontrakten. Klageren ønsket å endre kontrakten slik at forbeholdet ble tatt med og anfører at innklagede skal ha gitt klageren «kraftig beskjed» om at handelen kunne bli kansellert hvis ikke klageren signerte kontrakten, til tross for at forbehold ikke var inntatt.
Overtakelsesprotokoll
Klageren anfører at overtakelsesprotokollen er feil utfylt, slik at selgerens sønn står som selger, i stedet for selgeren.
Hjemmelsoverføring
Klageren anfører at hjemmelsoverføring tok over to måneder, og mener dette er et brudd på god meglerskikk da klageren spesielt informerte om at hurtig hjemmelsoverføring var essensielt også for kontraktens ordlyd. Klageren anfører at innklagede ikke prioriterte klagerens behov, og ikke var tilgjengelig på grunn av ferie. Møter ble avlyst og innklagede sendte ikke inn dokumenter til Statens kartverk som avtalt. Klageren hadde avtalt videresalg til 10. august 2013 med en annen aktør, som så vidt kunne gjennomføres, da vedkommende som sto for videresalget ikke ville starte prosessen før det var kontroll over eierskapet. Klageren anfører å måtte ty til advokat for å få fart på prosessen med hjemmelsoverføring. Klageren anfører også at selgerens pant ikke var slettet ved overtakelse. Klageren anfører i tillegg at innklagede ikke brukte urådighetserklæring på eiendommen under salg/hjemmels-overføring tross forespørsel fra klageren.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at forholdene rundt salget som ble gjennomført i juli 2013 var kjent for klageren allerede fra dette tidspunktet, og at klagen til Reklamasjonsnemnda dermed er for sent fremkommet.
Innklagede anfører vider at klageren ikke har partsinteresse. Oppdraget er gjennomført for klient på vegne av sin demente mor. Innklagede var derfor avhengig av godkjenning og medunderskrift fra hjelpeverge og overformynderiet. Innklagede påstår å ikke ha mottatt noen klage på oppdraget fra selgeren eller noen part innklagede har klientforhold til. Innklagede kan spesielt ikke se at klageren, som kjøper, har rettslig interesse for alle punkter i klagen med unntak av forsinket overskjøting. Innklagede bestrider anførselen om forsinkelse, og viser til brev av 14. oktober 2013. Innklagede mener at uten deres innsats ville overskjøting tatt lengre tid og måtte eventuelt blitt utsatt til Fylkesmannen hadde tatt over ansvaret. Innklagede var heller ikke informert om at eiendommen skulle selges videre umiddelbart. Dette fikk han først kjennskap til i juli, og ikke på tidspunkt ved underskrift av kjøpekontrakt som klageren anfører. Innklagede mener at det uansett ikke hadde hatt stor betydning for saken, da forsinkelsen ikke kom som følge at innklagede ikke gjorde jobben sin. Innklagede mener at ny eiendomsmegler burde være kjent med at eierskap og hjemmel ikke er det samme, og at den nye eiendomsmegleren kunne startet sitt oppdrag basert på gitt informasjon, uten grunnlag for forsinkelse.
Innklagede kan ikke se at hans opptreden i saken gir grunnlag for dekning av klagerens advokatutgifter.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelde misnøye med en rekke punkter ved gjennomføring av salgsprosessen, herunder forsinkelse i forbindelse med hjemmelsoverføring.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at det er en rekke til dels viktige faktiske forhold som det ikke er gitt tilfredsstillende redegjørelse og dokumentasjon for.
Nemnda konstaterer at det foreligger to kjøpekontrakter undertegnet av klageren, datert henholdsvis 8. og 15. mai 2013, begge med overtakelsesdato 1. juni 2013. De forbehold som klageren tok i sitt bud er ikke videreført, og Reklamasjonsnemnda finner derfor ikke grunn til å gå nærmere inn på klagerens anførsel vedrørende dette punkt.
Det vesentlige i saken er hvorvidt innklagede kan klandres for at det tok tid før to obligasjoner ble slettet og tinglyst skjøte forelå. Tinglysing av skjøtet ble av flere grunner forsinket. Den viktigste grunnen var at overformynderiets samtykke var påkrevet, og for så vidt ble det i første omgang gjort en feil som førte til at skjøtet ikke ble godtatt av Statens kartverk. Dette ble rettet opp ved at innklagedes hjelper reiste rundt for å innhente underskrifter fra verge og overformynderi.
Om de to obligasjonene kan det sies at raskere slettelse kunne vært gjennomført dersom det hadde vært brukt sikringsobligasjon. Hvorfor det ikke ble gjort, er ikke opplyst.
Under enhver omstendighet kan ikke Reklamasjonsnemnda se at den kritikk som måtte kunne rettes mot innklagede for sen slettelse av obligasjonen og sen tinglysing av skjøtet, har måttet føre til tap for klagerne. Det er dissens om hva innklagede visste om klagerens videresalgsplaner. Uansett ser Reklamasjonsnemnda det slik at videresalget rent praktisk kunne gå sin gang til tross for de nevnte forsinkelsene.
Endelig bemerkes at de påberopte omkostningene ikke kan ses å stå i tilstrekkelig årsakssammenheng med en mulig svikt i fremdriftsprosessen fra innklagedes side.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.