Saksframstilling

Nest siste budgiver ble ikke informert om et høyere bud som hadde kommet inn til megler og som senere ble akseptert. Nest siste budgiver fikk dermed ikke mulighet til å vurdere om han ville høyne sitt bud. I tillegg er det uenighet om klageren overfor innklagede faktisk hadde akseptert budet fra siste budgiver.

Klageren anfører:

Klageren ble hele tiden underrettet per telefon om budene, og fikk beskjed om at det hastet å få budrunden ferdig før kl 16.00, for da måtte megler på ny visning. Ca kl 15.30 fikk klageren telefon fra megleren om bud på kr 1.125.000 som sto til kl 16.00 samme dag. Budet var gitt med forbehold om at en heftelse på eiendommen skulle slettes. Klager ønsket ikke å slette den aktuelle heftelsen. Klager ga beskjed om at megler måtte ringe klager tilbake, eventuelt sende en SMS, før noe bud ble godtatt.

Klager hørte ingen ting og ringte selv opp neste dag, og fikk da beskjed om at hytta var solgt til XX og at XX godtok heftelsene.

Noen timer senere ringte innklagedes faglige leder til klager med beskjed om at det hadde skjedd en forferdelig glipp. Nest siste budgiver hadde ikke fått beskjed om XX sitt bud og nest siste budgiver var innstilt på videre budgivning. Innklagede sa at juridisk avdeling var varslet og at det forelå grunnlag for kompensasjon.

Klager mener det foreligger 2 feil i denne salgsprosessen:

1) Budet fra XX ble ikke akseptert av klager, da det var en klausul knyttet opp mot budet. Klager ba ettertrykkelig om tilbakemelding, hvilket de ikke fikk.

2) Megleren avsluttet en pågående budrunde. Da dette ble oppdaget, tilbød klageren megleren å gjenåpne budrunden, hvilket megleren påsto ikke var tillatt etter norsk lov.

Klager mener innklagede er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet de har lidd ved at budrunden ikke ble fullført.

Innklagede anfører:

Innklagede presiserer i brev til klageren at budet fra XX aldri inneholdt betingelser, men var ett bud uten forbehold. Da megler ettertrykkelig informerte alle budgiverne om de heftelser som var tinglyst på en av eiendommene, vurderte imidlertid XX å ikke akseptere dette. Dette ble avverget av megler som meddelte at hans bud da ville bli lite attraktivt for selger.

I forbindelse med aksept av budet er innklagede uenig i klagers fremstilling. Innklagede mener å ha forespurt klageren om klager da var villig til å akseptere et bud pålydende kr 1 125 000 dersom det ikke kommer inn høyere bud enn dette budet. Det ble fra klagerens side da fremholdt at bud med forbehold ikke ville bli akseptert, men at budet som sådan kan aksepteres. Det ble også i denne sammenheng informert om hvorledes kontraktsmøtet skulle gjennomføres. Klager mener således at hun har fått beskjed om at budet kan aksepteres under forutsetning av at budgiver aksepterte heftelsene.

Innklagede synes det er beklagelig at megler ikke for ordens skyld ringte klageren å meddelte at budet var akseptert overfor XX. Megler mener at hun avtalte at hun skulle ringe opp igjen dersom forholdene vedrørende heftelsene ikke ble akseptert av XX. Da klageren dagen etter aksepten tok kontakt med megler og fikk bekreftet at budet aksepten, kritiserte klageren – med rette – meglers manglende oppfølging, men det ble ikke anført at budet ikke var akseptert.

Innklagede erkjenner ikke å ha gjort en god nok jobb med å følge opp budgiver XX. Når det gjelder klagerens anførte økonomiske tap avvises dette. Innklagede mener at klageren ikke har lidd noe økonomisk tap, da det er høyst usikkert om nest siste budgiver ville ha høynet sitt bud. Innklagede har innhentet uttalelse fra denne budgiveren til støtte for dette argumentet.

Innklagede har overfor klagerinnrømmet at de ikke har opptrådt med den grad av service og profesjonalitet som en oppdragsgiver kan kreve. I et forsøk på å minimere noe av ulempen dette har medført for klager har innklagede tilbudt kompensasjon tilsvarende meglerhonoraret, kr 41 282. Beslutningen om utbetaling er fattet på et kommersielt grunnlag og er ikke å anse som en erkjennelse av ansvar fra innklagedes side.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av feil i forbindelse med budgivning.

Partene er enige om at det er begått feil i forbindelse med budrunden. Spørsmålet er om klageren har krav på en kompensasjon som er større enn den som tilbudt av innklagede.

For at klager skal ha krav på erstatning, må de alminnelige vilkår for erstatningsansvar være oppfylt. Dette innebærer bl.a. at klager må dokumentere å ha lidt et økonomisk tap lik erstatningskravet.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har dokumentert å ha lidt et økonomisk tap som tilsvarer kraverens erstatningskrav. Det foreligger ikke noe bud av den størrelse som klageren krever erstattet. De etterfølgende uttalelser gir heller ikke grunnlag for å anta at det ville kommet et høyere bud.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Ikke medhold.

Oslo, den 15. november 2005