Klage nr 2014072
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. november 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie eiendomsmegling avd. Røa
In-Vest eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i 2009. Da klageren skulle selge samme leilighet videre i 2014, ble det oppdaget at ferdigattest ikke forelå, og at loftet på leiligheten ikke var godkjent som oppholdsrom. Klageren mener innklagede har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, og krever erstatning på kr 150 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren gis delvis medhold.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i 2009. Ved senere salg av leiligheten oppdaget klageren at det ikke var utstedt ferdigattest, og at loftet ikke var godkjent som oppholdsrom.
Klageren konfronterte innklagede med manglende ferdigattest, hvorpå innklagede skal ha svart at det ikke er noe problem å selge en leilighet uten ferdigattest, og videre skal ha anbefalt klageren å selge leiligheten videre selv om ferdigattest fortsatt ikke forelå.
Det er ikke bestridt fra klagerens side, at ferdigattest ble innhentet av innklagede. Den gjaldt imidlertid fasadeendring av boligblokk og var således ikke et relevant dokument for innredning av loft. Klageren anfører også at han til slutt fikk innhentet ferdigattesten
innklagede hadde vist til i salgsoppgaven, men at denne var fullstendig uleselig. Det er ifølge klageren kritikkverdig å legge ved en ferdigattest som er helt uleselig. Klageren fikk senere tak i en leselig kopi av ferdigattesten fra kommunen. Han anfører at det ut i fra denne kopien er klart hva ferdigattesten omhandlet, og at innklagede hadde oppdaget dette dersom innklagede hadde sørget for å få tak i en leselig kopi av ferdigattesten.
Klageren har inngått et forlik med eierskifteforsikringen til selgeren, men anfører å fortsatt ha udekket tap som innklagede er ansvarlig for.
Klageren anfører at innklagede har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-7 punkt 8, og at dette har fått store økonomiske konsekvenser for ham. Han krever på bakgrunn av dette kr 150 000 i erstatning.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider at det ble gitt råd om å videreselge eiendommen uten å innhente ferdigattest, og at klagerens gjengivelse ikke er korrekt.
Innklagede mener det er på det rene at ferdigattest for leiligheten ble innhentet i 2009. Videre er det på det rene at selgeren overfor innklagede opplyste om at nødvendig godkjenning for utbygging av loftsetasjen var søkt og innvilget. Kombinasjonen av disse to opplysningene har ført til at innklagede har lagt til grunn at den innhentede ferdigattesten som forelå i kommunen, var ferdigattest for hele eiendommen, herunder for utbygging av loftet. Innklagede anfører at det ikke forelå forhold ved eiendommen, ved selgerens forhold eller ved de kommunale opplysningen, som ga foranledning til å betvile selgerens informasjon om eiendommen.
Imidlertid erkjenner innklagede at den uklare kopien av ferdigattesten som forelå, burde vært undersøkt for å klarlegge innholdet. Innklagede mener unnlatelsen utgjør et kritikkverdig forhold ved utførelsen av oppdraget.
For det tilfelle at nemnda skulle anse at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende, er det innklagedes oppfatning at klageren ikke har dokumentert, eller for øvrig sannsynliggjort noe økonomisk tap. Innklagede er kjent med at klageren har mottatt kr 1 225 000 i oppgjør fra selgerens eierskifteselskap.
Dersom klageren fastholder at han har lidt et økonomisk tap på kr 200 000 ut over den utbetaling som er foretatt fra eierskifteselskapet, anser innklagede det nødvendig at samtlige dokumenter fra eierskiftesaken fremlegges for nemnda.
Innklagede har tilbudt klageren en kompensasjon på kr 5 000 som en beklagelse for innklagedes unnlatelse i saken. Tilbudet ble ikke akseptert av klageren.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende informasjon om at ferdigattest ikke forelå og at loftet på leiligheten ikke var godkjent som oppholdsrom.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Innklagede har erkjent kritikkverdige forhold i saken. Nemnda mener at det forhold at innklagede ikke innhentet en leselig kopi av ferdigattesten er et brudd på meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 betinger erstatningsansvar. For at erstatning skal bli tilkjent må det i tillegg foreligge et dokumentert økonomisk tap, samt et årsakssammenheng mellom innklagedes feil og tapet. Det tapet eierskifteforsikringen allerede har dekket, kan ikke i tillegg kreves dekket av innklagede.
Basert på den dokumentasjon som er fremlagt for nemnda, har nemnda kommet til at erstatning tilkjennes med kr 33 898. Nemnda viser her til at de totale kostnader som klageren har opplyst er påløpt i forbindelse med innhenting av ferdigattest, utgjør kr 1 329 960. I dette beløpet inngår advokatutgifter med kr 71 062. Nemnda finner at advokatutgifter som er påløpt i forbindelse med inngåelsen av et forlik, hvor innklagede ikke har vært delaktig, normalt ikke dekkes. Det er ikke grunn til å fravike dette utgangspunktet i nærværende sak. Kr 1 329 960 minus kr 71 062 utgjør kr 1 258 898.
Det fremgår videre av sakens dokumenter at klageren har fått en erstatning fra eierskifteforsikringsselskapet på kr 1 225 000. Differansen utgjør kr 33 898. Erstatningen fastsettes til dette beløpet.
Konklusjon:
Eie eiendomsmegling avd. Røa, In-Vest eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 og må betale klageren kr 33 898 i erstatning.