Klage nr 2014088
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. november 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Trondheim Nord-Øst
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin bolig via innklagede. Ved formidling av bud som førte til salg, ble det fra innklagedes side ikke opplyst at budet hadde et forbehold. Som følge av feilen ble overtakelsesdato flyttet. Klageren krever på bakgrunn av denne feilen erstattet forsinkelsesrenter etter kontrakten i perioden mellom opprinnelig overtakelsesdato og frem til dato hvor oppgjør ble foretatt. Klageren krever også dekket advokatutgifter og sakskostnader i forbindelse med klagen.
Klageren er representert ved advokat. I det følgende vil klageren og hans advokat bli betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klageren ikke gis medhold.
Klageren anfører:
Klageren solgte sin bolig via innklagede i juni 2013.
Klageren anfører at innklagede ikke videreformidlet informasjon om at kjøperen ikke hadde inngitt et bindende bud, men tatt forbehold om salg av sin eiendom. Klageren anfører å ha fått vite om dette av innklagede først ved signering av kjøpekontrakt, som fant sted 14 dager etter
budaksept. Klageren anfører videre å ha blitt presset til å akseptere utsettelse av overtakelse med tre måneder under kontraktsmøtet, hvilket medførte et økonomisk tap for ham. Frem til kontraktsmøtet hadde klageren en klar oppfatning om at en bindende avtale var inngått om salg av eiendommen, med overtakelse og oppgjør 5. august 2013.
Forsinkelsesrenter
Klageren anfører at innklagede har opptrådt klart uaktsomt i saken og overrumplet ham ved å varsle om forbeholdet i budet først den dagen kontrakten skulle signeres. Klageren mener innklagede hadde utarbeidet en endringsavtale angående overtakelse som begge parter ble bedt om å signere under kontraktsmøtet, uten at de på forhånd fikk anledning til å kontakte juridisk bistand. Klageren anfører også at det strider mot avtaleloven § 36 å gjøre gjeldende den løsningen innklagede kom med, når løsningen baserer seg på manglende rådgivning fra innklagede til klageren.
Klageren anfører at innklagedes opptreden ikke var preget av å ivareta partenes interesse og vise omsorg for dem, men å ivareta innklagedes interesser.
Kjøpekontrakten har en klar bestemmelse om forsinkelsesrenter ved uteblitt oppgjør ved avtalt overtakelse. Klageren krever forsinkelsesrenter fra opprinnelig overtakelse den 5. august 2013 til gjennomført overtakelse, den 16. september 2013.
Klagerens økonomiske tap ved utsatt betaling er i henhold til kontrakten forsinkelsesrenter, og ikke en komplisert beregning av klagerens ekstra strømkostnader, rentetap ved ekstra lån mv. som innklagede hevder. Klageren krever at innklagede dekker forsinkelsesrentekostandene i henhold til kontrakten. Klageren påpeker også at forsinkelsesrenter uansett i denne saken ikke skulle blitt dekket av kjøperen, da det er innklagede som har skyld i feilen. Klageren mener også innklagede bagatelliserer konsekvensene av at kjøperen ikke ville gått med på en endringsavtale. Klageren påpeker også at innklagede sto for salg av kjøperens leilighet, og dermed også selv tjente på utsettelse av overtakelsesdato.
Det totale kravet for forsinkelsesrenter er kr 30 415. Til fradrag kommer kr 20 000 som innklagede har utbetalt som reduksjon i vederlaget. Vederlagsreduksjonen knytter seg for øvrig også til andre forhold ved salgsoppdraget enn temaet for foreliggende klage. Dermed krever klageren dekket kr 10 415 for forsinkelsesrenter.
Advokatutgifter og sakskostnader
Advokatutgifter er en del av klagerens tap.
Klageren anfører å ikke ha fått kontakt med innklagede etter at feilen ble gjort kjent under kontraktsmøtet. Klageren anfører at klageren måtte få juridisk bistand før innklagede svarte.
Klageren krever dekket advokatutgifter for totalt 8,33 timer, som følge av at innklagede brukte lang tid på å svare og også at forsøk på løsning resulterte i et møte med innklagede. Klageren anfører at juridisk bistand førte til at det ble tatt tak i saken, og at blant annet vederlagsreduksjon ble oppnådd.
Totalt krever klageren dekket advokatutgifter på kr 13 887,50 inkl. mva. i forbindelse med klagesaken. I tillegg kreves klagegebyr på kr 500 inkl. mva. dekket.
Totalt krever klageren dekket sitt tap pålydende kr 36 202,50, med tillegg av forsinkelsesrenter fra 16. september 2013, én måned etter at krav ble fremmet ved brev fra klageren av 16. august. 2013.
Innklagede anfører:
Innklagede har erkjent at kjøpers forbehold i budet ikke ble formidlet til klageren. Innklagede tok imidlertid ansvar umiddelbart etter at feilen ble oppdaget og søkte å finne en løsning begge parter fant akseptabel. Kjøperen var villig til å trekke sitt forbehold, mot at overtakelsesdatoen ble flyttet. Innklagede garanterte overfor klageren at han ville dekke de merkostnader klageren ville få i perioden 5. august 2013 til 1. november 2013, som var ny avtalt frist for å gjøre opp handelen.
Som følge av dette betalte innklagede klageren kr 7 500 for advokatutgifter, samt forskuttert kr 20 000 for betaling av løpende lånerenter og andre kostnader for å sitte med to eiendommer. Innklagede har pr. dags dato ennå ikke mottatt oversikt fra klageren over endelige reelle merkostnader i perioden 5. august 2013 til 1. november 2013.
Innklagede avviser imidlertid klageren påstand om å betale forsinkelsesrente og erstatningsansvar. Overtakelsesdatoen ble endret i henhold til endringsavtale. Betaling av forsinkelsesrenter ville vært kjøpers ansvar dersom oppgjøret ikke hadde vært gjort opp innen 1. november 2013. Oppgjøret skjedde den 16. september 2013. Det foreligger dermed ikke noe forsinkelse av oppgjør, og klageren har heller ikke krav på forsinkelsesrenter.
Innklagede anfører også å ha opptrådt i henhold til god meglerskikk ved lojalt og ærlig forsøkte å rydde opp etter feilen som ble begått. Innklagede bestrider dermed anførsler om erstatningsbetingenden oppførsel. Innklagede påpeker også at det er innklagedes handlemåte ved innklagedes feilformidling av bud den 6. juni 2013 som er utgangspunktet for uaktsomhetsvurderingen, og nevner også at et alternativt utfall kontra løsningen innklagede fant, mest sannsynlig ikke ville gitt en bedre løsning for noen av partene.
Innklagede avviser også klagerens anførsler om urimelighet etter avtaleloven § 36.
Innklagede har også utbetalt klageren kr 20 000 som reduksjon av vederlag.
For krav på dekning av advokatutgifter, ut over det som allerede er dekket, kan ikke innklagede se at de har ansvaret for, da innklagede hadde bekreftet å vedstå en allerede inngått avtale for dekning av kostnader. Innklagede avviser dermed krav på å dekke advokatutgifter etter 22. august 2013.
Innklagede vil avslutningsvis presisere at det åpenbart er gjort en feil fra deres side ved å videreformidle et bud uten å orientere om kjøperens forbehold. Imidlertid mener innklagede at de tok ansvar for sine handlinger og har dekket klagerens tap. Innklagede har pr. dags dato utbetalt kr 47 500 til klageren, og stiller seg uforstående til at klageren skal ha ytterligere tap innklagede ikke allerede har påtatt seg å dekke.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav på dekning av forsinkelsesrenter eventuelt erstatning, samt kostnad til advokat på grunn av manglende opplysning om forbehold i bud.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Forsinkelsesrenter
Det fremgår av avtalt endringsavtale at ny overtakelsesdato er satt til 1. november 2013. Oppgjør ble foretatt 16. september 2013 ifølge partene selv. Nemnda er på bakgrunn av dette kommet til at forsinkelsesrenter ikke kan tilkjennes, da det ikke foreligger noen forsinkelse etter avtalt dato for oppgjør. Det ble etter det opplyste ikke tatt noe forbehold fra klagerens side om at innklagede måtte betale forsinkelsesrente fordi overtagelsen ble forskjøvet i forhold til opprinnelig overtagelsesdato. Videre fremgår det av klagerens brev punkt 3 a, at han aksepterte endret overtagelsestidspunkt mot at alle utgifter ble dekket. Nemnda forstår også innklagede slik at han vil dekke klagerens reelle merkostnader i perioden 5. august 2013 til 16. september 2013.
Advokatutgifter og sakskostnader
Klageren krever tilkjent utgifter til advokat og sakskostnader til nemnda. Nemnda har en fast praksis på at slike utgifter normalt ikke blir dekket. Nemnda kan ikke se at nærværende sak er av en slik karakter at det bør gjøres unntak fra denne praksis.
Erstatningsansvar
Nemnda finner at innklagede har opptrådt uaktsom ved å ikke videreformidle forbehold ved budet. Imidlertid ser nemnda at innklagede har ryddet opp i saken. Det er ingen andre forhold i saken som betinger et eventuelt erstatningsansvar utover det ansvar innklagede har påtatt seg å betale.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.