Klage nr 2014115
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. desember 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS Søndre gate
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Ved salg av klagerens leilighet viste det seg at kjøperen ikke kunne bruke tilhørende parkeringsplass som forutsatt da plassens størrelse var redusert. Klageren mener dette er forhold som innklagede hadde grunn til å opplyse kjøperen om. På bakgrunn av dette krever klageren at innklagedes vederlag nedsettes og at hans advokatutgifter erstattes.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren gis delvis medhold.
Klageren har i hovedsak anført:
På kontraktsmøtet opplyste verken innklagede eller kjøper om at de ikke hadde sett parkeringsplassen. Det burde være innklagedes klare plikt å opplyse om dette, særlig når klageren tok dette opp ganske grundig under kontraktsmøtet. Det burde også blitt ført inn i overtakelsesprotokollen. I forbindelse med utarbeidelsen av prospektet ble det opplyst om forholdene ved parkeringsplassen. Heller ikke på visning sørget innklagede for å vise parkeringsplassen.
Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og erstattet advokatkostnader og meglerhonorar, til sammen kr 32 237.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det ble inngått et forlik mellom kjøper og klageren uten at innklagede var involvert i rettssaken og inngåelsen av forliket. Innklagede mener forliket må anses som et endelig oppgjør i saken,og at klageren ikke kan kreve regress overfor innklagede vedrørende advokatkostnader eller nedsettelse av meglerhonoraret.
Innklagede krever saken avvist.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagedes utførelse av oppdraget er årsaken til at klageren kom i denne situasjonen. Det er ikke kravet fra kjøper klageren krever dekket, men advokatutgiftene og en del av innklagedes honorar da klageren mener det foreligger en klar tjenesteforsømmelse fra innklagedes side. Hadde innklagede opplyst om at parkeringsplassen ikke var besiktiget, eller fulgt opp klagerens opplysning under kontraktsmøtet, ville situasjonen vært unngått.
På grunn av innklagedes manglende tilbakemelding på at parkeringsplassen ikke var besiktiget, kunne ikke klageren være annet enn i god tro om at alt var i orden og akseptert.
Klageren opprettholder sitt krav mot innklagede.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Klageren opplyste til innklagede at det medfulgte en parkeringsplass i felles parkeringskjeller. Klageren ga inntrykk av at parkeringsplassen var noe trang, men la ikke mer vekt på dette da han sa at han hadde brukt den i hele sin eiertid siden prosjekteringen.
Klageren opplyste ikke til innklagede at det hadde foregått brevkommunikasjon mellom diverse parter angående trange parkeringsplasser, og at noen plasser skal ha blitt fjernet og noen redusert i størrelse. Blant annet ble klagerens parkeringsplass vurdert som uegnet og redusert i størrelse. Denne informasjonen fremgikk heller ikke av boligpakken som ble bestilt fra sameiet/forretningsføreren. Innklagede ble først gjort oppmerksom på dette av kjøperens advokat etter salget. Forliket bygger på disse dokumentene som innklagede ikke hadde kunnskap om ved salget. Heller ikke kommunepakken angående parkeringsplassen sier noe om dette.
Innklagede hadde ingen grunn til å tvile på de opplysningene som ble gitt av klageren, sameiet og kommunen angående parkeringsplassen. Innklagede kunne heller ikke forutse at det manglet vesentlig informasjon. At klageren opplyste om en medfølgende parkeringsplass uten å opplyse om at denne var betraktet som uegnet og redusert i størrelse kan ikke innklagede klandres for. Innklagede kunne heller ikke ved øyemål avgjøre om parkeringsplassen måtte betraktes som uegnet, og kan derfor ikke klandres for følgene.
Det er innklagedes klare oppfatning at det ikke foreligger uaktsom opptreden fra deres side. Innklagede har ikke påvirket klageren til å godta et forlik.
Klagen kreves avvist.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning for advokatutgifter og bortfall innklagedes vederlag som følge av manglende oppfølging av og opplysning om forholdene ved klagerens parkeringsplass.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Av NOU 2006:1 fremgår at meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren. Har megleren grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige eller mangelfulle, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Dette innebærer likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen da det av NOU 1987:14 s. 73 fremgår at det ut over vanlig besiktigelse normalt ikke bør pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler.
Sentralt i nærværende sak er om innklagede har foretatt tilstrekkelige undersøkelser vedrørende klagerens parkeringsplass til at informasjon om størrelsesreduksjon kunne videreformidles til kjøperen.
Det er ikke bestridt av partene at klageren opplyste til innklagede at det medfulgte en parkeringsplassen, men at denne var noe trang. Partene er imidlertid uenige om hvorvidt det ble opplyst at størrelsen var redusert. Klagerens uttalelse må uansett kunne sies å oppfordre innklagede til å foreta ytterligere undersøkelser, i det minste besiktige parkeringsplassen for å utelukke at nærmere informasjon om hvorvidt den var egnet til parkering måtte innhentes. Når innklagede ikke gjorde dette, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Hva gjelder spørsmålet vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, mener nemnda at innklagedes pliktforsømmelse er ikke ubetydelig. Reduksjonen i vederlaget kan passende settes til kr 25 000.
Nemnda finner at advokatutgifter som er påløpt i forbindelse med inngåelsen av forliket, hvor innklagede ikke har vært delaktig, normalt ikke dekkes. Det er ikke grunn til å fravike dette utgangspunktet i nærværende sak.
Konklusjon:
Meglerhuset Nylander AS Søndre gate har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må
erstatte klageren 25 000 kroner.