Saksframstilling
Innholdet av en midlertidig delingsforretning var ikke kjent for kjøper av eiendom. Arealet viste seg å være mindre enn hva som fremkommer av kjøpekontrakten. Avtale om tilleggsareal er inngått mellom klager og selger med påfølgende rettstvist om både den opprinnelige kontrakten og tilleggsavtalen. Klager nektet å motta skjøtet da han mente å ha avtalt at tilleggsarealet skulle ha en annen beliggenhet. Enighet oppnådd mellom klager og selger om beliggenheten i ettertid. Klager mener uenigheten og rettssaken kunne vært unngått om klager hadde blitt informert av megler om midlertidig delingsforretning. Videre at megler har ivaretatt selgers interesser i større grad enn kjøpers.
Foretakets faglige ansvarlige er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klager kjøpte i oktober 2001 den aktuelle eiendom 159/108 med overtakelse mars 2002. Megler hadde oppgitt at arealet var 1550 kvm og at kartforretning skulle avholdes våren 2002.
I februar 2002 fikk klager opplyst av kommunen der eiendommen ligger at arealet er langt mindre, ca. 1020 kvm. På denne bakgrunn anbefalte megler klager å skrive en tilleggsavtale samt å holde tilbake en del av kjøpesummen frem til tilleggsarealet blir lagt til. Klager holder tilbake kr300.000 og setter en frist til oktober 2002 for overdragelse av tilleggsarealet. Denne tilleggsavtalen signeres på overdragelsestidspunktet med megler tilstede. Her bekrefter selger de nye grensene, men det nedtegnes ikke hvor grensepunktene skal være.
Deretter «snur» selger og tilbyr et annet areal. Megler skal nå ha lovet å prøve å få selger til å holde seg til avtalen.
Juli 2002 blir nytt målebrev overlevert. De der angitte grensene aksepteres ikke av klager. Klager anfører at megler forsøker å utbetale kjøpesummen i august samme år, hvilket blir stoppet da megler ikke har anledning til dette.
Klager anfører at megler har løyet både i brevs form og i den etterfølgende rettssak om plasseringen av tilleggsarealet. Innklagede skal ha hevdet at klager ikke har vært opptatt av hvor tilleggsarealet skal ligge, bare at han får det. Selger anlegger sak mot klager, for den lokale tingretten juni 2003, for mislighold av kjøpsavtalen da kjøper nekter å ta imot tilleggsarealet og returnerte skjøte. Denne saken tapte klager.
Klageren anfører at innklagede tilbakeholdt informasjon om midlertidig delingsforretning tinglyst 2. januar 1996. Denne fremkommer ikke av salgsoppgaven. Han påstår videre at kjennskap til oppmålingen i delingsforetningen kunne ha hindret senere rettstvist om tilleggsarealet. Han underbygger dette med at klager og selger kom raskt til enighet om arealet så fort oppmålingen og kartskissen ble kjent.
På bakgrunn av avgjørelsen i tingretten forsøkes kartforretninger avholdt både i september og oktober 2003 uten å lykkes. Februar 2004 skar kommunen igjennom og fastsatte grensene gjennom et nytt målebrev. Dette resulterte i følge klager i en eiendom på 948 kvm og en grense som gikk tvers igjennom garasjen. Denne beslutningen ble påklaget av klager til fylkesmannen april 2004 hvilket han fikk medhold i april 2005.
Klager har på dette tidspunktet fått kunnskap om midlertidig delingsforretning av januar 1996 (gjennom fylkesmannens behandling). På bakgrunn av denne og fylkesmannens konklusjon kommer selger og kjøper til enighet. Klager får i det vesentlige den eiendommen han opprinnelig (på overdragelsestidspunktet) ble forespeilet og han får garasjen innenfor tomtegrensen. Motytelsen fra klager var at han godtok en reduksjon av arealet da selger hadde avhendet dette til 3. part. Klager hevder at det ikke primært var et størst mulig tomt som var hans anliggende, men en arrondering som passet. Klager mener denne plutselige vilje til enighet viser hvor viktig informasjonen fra den midlertidige forretningen tinglyst i januar 1996 har vært.
Klager nedlegger påstand om å være berettiget til erstatning for dettap han er påført som følge av at megler har opptrådt partisk og i saken fremsatt løgnaktige påstander. Klager anfører at han gjennom fylkesmannens behandling fikk konstatert at megler hadde kjent til det midlertidige målebrevet og at disse opplysningene ikke er informert klager. Klager anfører at denne informasjonen skulle ha vært gitt han tidligere i prosessen slik at tvisten kunne blitt avsluttet på et langt tidligere tidspunkt.
Klageren påstår videre at innklagede har uttalt seg usant om hva som ble avtalt om beliggenheten av tilleggsarealet og således påført klageren saksomkostninger i tingretten.
Uavhengig av foregående påstand anfører klager at innklagede burde ha sørget for en avklaring vedrørende beliggenheten.
Innklagede anfører:
Innklagede er av den oppfatning at det er klagers egne disposisjoner som har påført ham tap og for øvrig satt ham i den situasjonen han er. Innklagede kan ikke være å bebreide for dette. Innklagede anser dessuten ethvert eventuelt erstatningskrav under enhver omstendighet for foreldet.
Innklagede vil dessuten bemerke at etter innklagedes mening er saken ikke egnet for behandling i Reklamasjonsnemnda da problemstillingene vanskelig kan belyses på annen måte enn gjennom vitneforklaringer.
A) Delingsforretningen
Innklagede anfører at det er korrekt når det i salgsoppgaven opplyses at eiendommen ikke var oppmålt. Innklagede påpeker at også takstmannen la dette til grunn. Det var kun den midlertidige delingsforretningen som var fullført og tinglyst på dette tidspunktet. Dette fremkommer i følge innklagede, av grunnboksutskriften som klager fikk forelagt i forbindelse med inngåelse av kjøpekontrakten og henviser denne. Grunnbokutskriften som fulgte kjøpekontrakten, er i følge innklagede således identisk med grunnbokutskriften som klager synes å hevde at var ny for ham.
Klager hadde følgelig fått fremlagt alle opplysninger som innklagede hadde om eiendommen før kjøpekontrakt ble undertegnet.
B) Beliggenheten av tilleggsarealet
Innklagede er av den oppfatning at det ikke ble stilt krav til beliggenheten av tilleggsarealet utover at garasjen skulle ligge innenfor eiendommen. Innklagede har oppfattet det slik at det var opp til selger hvor eiendommen skulle ligge. Klager har ikke gitt uttrykk for andre ønsker eller behov. Klager hadde dessuten forut for overtakelsen utelukkende søkt økonomisk kompensasjon for eventuelt arealmangel. Innklagede fremlegger e-post utveksling mellom klager og utførende megler frem til overtakelsestidspunktet hvor tilleggsarealet blir behandlet. Her er beliggenheten aldri et tema, kun en eventuell økonomisk kompensasjon fra selger.
Heller ikke i den tilleggsavtalen som blir inngått, fremkommer det hvor arealet skal ligge. Innklagede anfører at klager under forhandlingene gir uttrykk for at det ikke var viktig for ham hvor arealet ble liggende utover at garasjen måtte ligge innenfor eiendommen. Innklagede tillegger at tingretten har gitt selger medhold i at det ikke ble avtalt noe konkret om plassering av tilleggsarealet. Innklagede anser seg ikke for på noen måte å ha opptrådt klanderverdig vedrørende dette forholdet.
C) Avklaring av plasseringen av tilleggsarealet ved overtakelsesforretning
Innklagede anfører at man i prinsippet kan reise spørsmål om megler på selvstendig grunnlag kan ha plikt til å medvirke til avklaring rundt spørsmål om arealmangel. Men når kjøper som her, gir uttrykk for at plasseringen av tilleggsarealet ikke er vesentlig utover at garasjen må ligge innenfor eiendommen, må megler kunne legge til grunn at kjøper ikke har særskilte preferanser utover det han gir uttrykk for. Når megler oppfatter kjøper og selger som enige om at plasseringen var opp til selger utover kravet vedrørende garasjen, så var deti henhold til innklagede ikke grunnlag for megler til å intervenere. Klager måtte om han ønsket ytterligere bistand, ha innviet innklagede i de ønsker og behov han hadde.
Innklagede kan derfor ikke se å ha opptrådt klanderverdig heller på dette punkt.
Avslutning
Prinsipalt anføres at megler ikke på noe punkt kan anses å ha opptrådt klanderverdig. Tvert imot har innklagede og dennes representanter forsøkt å bistå og rådgi klager etter beste evne. Klager har valgt å ikke lytte til innklagedes råd og anbefalinger og er slik sett selv å klandre for at han har havnet i gjeldende situasjon.
Dermed kan innklagede ikke se noen påregnelig årsakssammenheng mellom innklagedes opptreden og det økonomiske tapet klager fremlegger.
Subsidiært anføres at den midlertidige delingsforretningen i seg selv ikke kunne ha bidratt til å etablere enighet mellom partene. Den midlertidige delingsforretningen innebar i følge innklagede, ikke annet enn det som var utgangspunktet for tvisten mellom partene, at eiendommen var mindre enn antydet og at garasjen lå delvis utenfor eiendommen.
Atter subsidiært anføres at ethvert økonomisk tap er foreldet. Overtakelsen fant sted 4.mars 2002 og foreldelsesfristen er følgelig utløpt. Foreldelsesanførselen omfatter ikke det forhold at innklagedes representant hevdes å ha løyet for retten. Innklagede legger dog til grunn at Reklamasjonsnemnda ikke har til hensikt å overprøve tingrettens bevisvurdering på dette punkt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klager påpeker innledningsvis at hans klage utelukkende er begrunnet i det forhold at megler i kjøpsprosessen ikke informerte han om den tinglyste midlertidige delingsforretningen av 21.12.1995.
De øvrige beskrivelser som fremkommer i klagen under overskriften «Hendelsesforløp», er ment som en kort sakshistorikk på eiendomstvisten og belysning av meglers rolle i denne. Punktene er ellers ikke relevante med hensyn til klagers hovedanliggende, manglende opplysning om midlertidig delingsforretning.
Klager tilbakeviser at han var kjent med delingsforretningens innhold da det kun var en utskrift av grunnboken som fulgte med salgsprospektet. Han anfører at det ikke kan forventes at en legmann skal vite at grunnboken kan inneholde dokumenter som bekrefter arealstørrelse/ utforming. Om grunnboken innehar denne type informasjon, skulle megler ha opplyst om dette i kjøpsprosessen.
Videre anfører klager at megler i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-6 nr. 5 skal gi kjøper blant annet skriftlig informasjon om eiendommens grunnareal. Selger hadde her gitt megler en muntlig angivelse. Ved mangel av et målebrev er megler forpliktet til å innhente annen nødvendig informasjon om areal og grenser på eiendommen. Megler hadde i henhold til teknisk saksbehandler i kommunene fått tilsendt all tilgjengelig informasjon, herunder dokumenter på delingsforretningen, i august 2001. Delingsforretningen inneholdt eneste rettsgyldige kart over eiendommen og skulle ha vært fremlagt.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede kan ikke se å ha mottatt selve dokumentet som var grunnlaget for den tinglyste midlertidige delingsforretningen [dokumentet som angir arealstørrelse/ utforming] forut for markedsføringen av eiendommen. Dersom man hadde mottatt dokumentet er det grunn til å tro at det ville ha blitt fremlagt under samleposten «Diverse svarbrev fra offentlige instanser» som klager har fått seg forelagt.
Heller ikke korrespondansen mellom megler og klager etter kontraktsslutning, men før overtakelse, tyder på at megler kan ha hatt informasjon om dokumentet og den antydede størrelsen som der fremgikk. I denne korespondansen drøftes blant annet konsekvensene av et eventuell arealsvikt på +/- 10 %. Det har formodningen mot seg at megler på dette tidspunkt var kjent med at avviket var på mer enn 30 %. Det er uansett ikke dokumentert ellersannsynliggjort at innklagede har fått oversendt dokumentet. Her må eventuelt den tekniske saksbehandler i kommunen kalles inn som vitne for å belyse saken ytterligere. Dette utgjør en vesentlig del av bakgrunnen for at saken etter innklagedes syn ikke egner seg for behandling i Reklamasjonsnemnda.
Innklagede fremholder at de under enhver omstendighet har oppfylt sine plikter gjennom fremleggelse av grunnbokutskrift. Klager har som kjøper en klar undersøkelsesplikt. Viktigere er at kjennskap til innholdet i dokumentet som sådan, var uten særlig betydning for kjøper og hadde på ingen måte avgjørende betydning for klagers posisjon.
Både kjøpekontrakten og salgsoppgaven viser at klager kjøpte noe annet og noe mer enn det som var registrert fradelt. Klager ble allerede på visning gjort kjent med dette. Følgelig gikk ikke avtalen ut på at klager kjøpte det som var registrert ved den midlertidige forretningen, men noe annet. Dermed har den midlertidige forretningen og kjennskap til denne heller ikke hatt betydning for klagers posisjon.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klager fremholder sine tidligere påstander og vedlegger generell bekreftelse fra kommunen om hvilke dokumenter som oversendes megler på forespørsel. Alle dokumenter vedrørende den midlertidige delingsforretningen skal ha vært oversendt, men kan ikke bekreftes for denne saken spesielt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav om erstatning fra eiendomsmegler på bakgrunn av påstand om mangelfull informasjon og partisk opptreden av megler.
Kartskissen fra den midlertidige delingsforretningen kom til klagers kunnskap i april 2005. Erstatningskravet er ikke foreldet da Nemnda ikke kan se at klager burde ha skaffet seg denne informasjonen tidligere, jf. foreldelsesloven § 9.
Nemnda bygger sine vurderinger på skriftlig informasjon. Påstått muntlig kommunikasjon mellom partene eller andre kan Nemnda vanskelig ta hensyn til.
Det er ikke bevist at innklagede mottok dokumentet som ligger til grunn for den midlertidige delingsforretningen som ble foretatt i 1995. Det er dog uomtvistet at begge parter hadde kjennskap til delingsforretningen.
Det følger av emgll. § 3-6 første ledd nr. 5 at grunnareal skal angis, eventuelt grunnen til at dette ikke ble opplyst, jf. emgll. § 3-7. For øvrig burde megleren skriftlig ha nedfelt i kjøpekontrakten det partene var blitt enige om vedrørende delingsforretningen.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
I strid med god meglerskikk.
Oslo, den 12. desember 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |