Saksframstilling
Klager mener seg berettiget til erstatning for feilaktig opplysninger om andel i fellesgjeld. I prospektet fremkommer at andel fellesgjeld vil øke i forbindelse med rehabilitering av fasaden. Andelen fellesgjeld økte fra kr 48.075 til kr 185.983. Dette skjedde ikke på grunn av iverksetting av rehabilitering av fasaden, men på bakgrunn av låneopptak foretatt ca 6mnd forut for inngåelse av kjøpekontrakt. Låneopptaket knyttet seg til rehabilitering av bad og elektrisk anlegg som var gjennomført da takst og prospekt ble utarbeidet. Klager har tidligere fremmet krav mot selger i forliksrådet på grunnlag av mangel på eiendommen. Klager fikk ikke medhold.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klager fremmer krav om erstatning fra innklagede i forbindelse med kjøp av borettslagsleilighet i november 2003. Erstatningskravet bygger på feilaktige opplysninger fra megler om fellesgjeld i borettslaget.
Klager underskrev kjøpekontrakten for borettslagsleiligheten 28. november 2003. Det fremkommer av salgsoppgaven, taksten og brev fra forretningsfører av 8. oktober 2003 at fellesgjelden er kr 48.075. Av likningsopplysningene for 2003 fremkommer det at fellesgjelden har økt til kr 185.983. Først ved mottakelse av likningen for 2003 blir således klager oppmerksom på økningen.
Økningen skyldes i henhold til forretningsføreren rehabilitering av bad og elektriske anlegg som ble foretatt før takst og salgsprospekt ble utarbeidet. Taksten har således tatt hensyn til at rehabiliteringen er foretatt, men har ikke medregnet den høyere andelen av fellesgjeld dette medfører. Av styreleder får klager nå opplyst at fasaden ble rehabilitert på 80-tallet og det er ingen planer om å rehabilitere den i nærmeste fremtid.
På bakgrunn av ovennevnte krever klager erstatning fra selger for differansen mellom taksten som ble fremlagt, og taksten som ville ha fremkommet med korrekt fellesgjeld med tillegg av renter fra 5. desember 2003 som er dato for overtakelse.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at det avgjørende er om klager var informert om en økning forut for kjøpet. Det var i prospektet inntatt opplysninger om at fellesgjelden ville øke i forbindelse med rehabilitering av fasaden, samt navn og telefonnummer til forretningsfører. Når det i ettertid viser seg at fellesgjelden øker grunnet oppjustering av bad og elektrisk anlegg innebærer dette således ingen mangel for eiendommen.
Innklagede hevder videre at et grunnleggende vilkår for å kunne gjøre et ansvar gjeldende overfor megler vil være å påvise en mangel for eiendommen. Forliksrådet har rettskraftig avgjort at eiendommen ikke lider av noen kjøpsrettslig mangel på grunnlag av de manglende opplysningen om økning av fellesgjelden.
Dersom Reklamasjonsnemnda skulle være av den oppfatning at megler skal kunne være ansvarlig uavhengig av mangelspørsmålet, stilles det krav om at meglers håndtering av salget har vært uaktsom. Megler har her innhentet opplysninger fra forretningsfører. Disse opplysningene ble benyttet i prospektet til eiendommen. Om det senere viser seg at disse opplysningene var uriktige ville ikke megler kunne hefte for denne feilen. For megler fremsto opplysningene som korrekte ettersom de ble gitt av forretningsfører for borettslaget. Innklagde avviser derfor at megler har opptrådt uaktsomt i saken og dermed heller ikke vil være erstatningspliktig.
Innklagede kan i tillegg vanskelig se at klager skal være påført noe økonomisk tap i anledning kjøpet. Dette da klager har betalt en sum som er lik gjennomsnittet av tilsvarende leiligheter solgt i samme tidsrom.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelderkrav om erstatning på grunn av feilaktige opplysninger om andel fellesgjeld.
Innklagede har videreformidlet opplysninger gitt av forretningsfører. I salgsprospektet står det: «Andel fellesgjeld er kr. 48.075,- pr. 31.12.2002 i følge forretningsfører. Ihht. forretningsfører vil andel fellesgjeld øke i forbindelse med rehabilitering av fasaden.»
Reklamasjonsnemnda er ikke blitt forelagt protokoll fra generalforsamlingen eller budsjett. Ut fra de opplysninger som Reklamasjonsnemnda har fått tilgang til, synes det som om innklagede har brakt videre informasjon som er gitt av forretningsfører, og at innklagede ikke har hatt noen indikasjoner på at disse informasjonene var uriktige. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at det senere blir avdekket feil i opplysningene.
Et eventuelt krav må i tifelle rettes mot selgeren. Det faller imidlertid utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse å ta stilling til krav i forholdet mellom selger og kjøper.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 12. desember 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |