Klage nr 2013112

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. januar 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Ski

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom via innklagede i 2007. I 2012 oppdaget klagerne at deler av sidebygg ikke var godkjent for boligformål. Klagerne ønsker fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning.

 

Klagerne er representert ved advokat. I det følgende vil klagerne og deres advokat bli omtalt som «klagerne».

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler. Innklagede er representert ved advokat gjennom sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

 

Klageren anfører i hovedsak:

Klagerne inngikk en kjøpekontrakt via innklagede den 23. august 2007. Først i 2013, i forbindelse med at klagerne skulle leie ut deler av huset, en sidebygning, som hybel, ble det oppdaget at annekset bare var godkjent som garasje/uthus, og ikke en hemsdel til boligformål, slik det fremgår av salgsoppgaven. Klagerne anfører at bygget for øvrig, slik det ble solgt, representere et «ulovlig forhold». Oppføringen av hemsen er blitt gjort i direkte strid med godkjent tillatelse. Ut ifra de opplysninger som er gitt i salgsoppgaven, kunne klagerne anta at

 

 

det ville være enkelt å søke om godkjenning i etterkant. Klagerne mener at riktige opplysninger i salgsoppgaven burde vært at hemsen, og innleggelse av vann og kloakk, er gjort i strid med godkjent byggetillatelse. Klagerne mener at selgeren har fått betalt for «ulovlig interesse», da hemsen er taksert til kr 1 390 000.

 

Klagerne mener at innklagede burde reagert på hemsen og ikke markedsført den med bilder som en bolig med høy standard. Innklagede burde undersøkt forholdet bedre etter at vedkommende ble kjent med at hemsen og innleggelse av vann og kloakk ikke var byggemeldt. Klagerne anfører at innklagede hadde en klar oppfordring til å foreta en aktiv undersøkelse, noe som ble forsømt. Klagerne anfører videre at bildene i salgsoppgaven er egnet til å villede kjøpere. Innklagede fremla ferdigmelding av garasjen fra 1985. Byggetillatelsen for sidebygningen var ikke fremlagt. Av denne fremgår det at det er tillatt oppført uthus uten vann og avløp. Byggetillatelsen lå i boligens mappe i kommunen, slik at det skulle være enkelt for innklagede å fremlegge denne for kjøper.

 

Det anføres på bakgrunn av ovenstående at innklagede ikke har utført oppdraget i henhold til god meglerskikk.

 

For anførsler angående foreldelse, anfører klagerne at det først på bakgrunn av brevet fra kommunen av 1. juni 2012 var grunnlag for å fremme reklamasjon mot innklagede. Reklamasjon til innklagede ble sendt 20. desember 2012. Saken ble meldt til eierskifteforsikringen innen et år fra 1. juni 2012. Klagerne anfører at forsikringsselskapet særskilt må varsle om foreldelse når kravet er meldt selskapet innenfor fristen for foreldelse. Slik særskilt varsel er ikke sendt.

 

Klagerne anfører at det på bakgrunn av opplysningene gitt i salgsoppgaven, og slik hemsen ble markedsført som en innredet boligdel med høy standard, måtte klagerne legge til grunn at det kun var formelt å få sendt inn en søknad. Klagerne påpeker at garasjen med hemsen var taksert til kr 1 390 000. Klagerne anfører at de skjønnsmessig må ha regnet med å betale kr 35 572 for å tillatelse. Det som klagerne krever dekket, er de kostnadene som kan knyttes til at det bevisst var bygget i strid med byggemeldingen. Disse kostnadene utgjør kr 178 343,25. Klagerne anfører at innklagede må erstatte disse kostnadene som følge av å ha brutt god meglerskikk.

 

Innklagede anfører i hovedsak:

Innklagede anfører at det fremgår av salgsoppgaven at «hemsdel er ikke byggemeldt som boenhet» og videre at «det er innlagt vann og kloakk uten at dette er byggemeldt». Innklagede hevder videre at det er opplyst om at hemsen var bygd i 1990, mens ferdigattest for garasjen var utstedt i 1985. Hemsen er i salgsmaterialet ikke tatt med i beregningen av boareal for eiendom mm. Innklagede kan videre ikke se å ha brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, og mener at undersøkelser om hvorvidt de bygg som er oppført på en eiendom er i samsvar med de byggetillatelser som er gitt, er utenfor meglers plikt.

 

Innklagede kan ikke se at klagerne har sannsynliggjort at betingelsene for et erstatningsansvar er oppfylt. Verken ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller økonomisk tap kan anses å foreligge.

 

For ansvarsgrunnlagets del anfører innklagede å ha oppfylt sine plikter.

 

Under enhver omstendighet anfører innklagede at saken er foreldet. Klagerne har hatt kunnskap om at hemsen ikke var godkjent siden de kjøpte eiendommen i 2007, og fristens utgangspunkt begynte derfor å løpe allerede senest ved overtakelse av eiendommen i desember 2007. For klagernes anførsler knyttet til foreldelsesloven § 10 nr. 1, bemerker innklagede at fristen således vil være ett år fra 1. juni 2012. Nærværende klage er datert 3. oktober 2013. Reklamasjonsbrev til innklagede har ingen fristavbrytende virkning i relasjon til reglene for foreldelse.

 

På bakgrunn av ovenstående påstår innklagede at klagen ikke kan føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning etter påstått brudd på god meglerskikk ved å ikke informere om bygg oppført i strid med byggetillatelse, samt spørsmål om eventuelle krav er foreldet.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Nemnda vil først ta stilling til foreldelsesspørsmålet.

 

Eiendommen ble kjøpt 23. august 2007, og eventuelle krav er i utgangspunktet foreldet. Det fremgår av partenes anførsler at klagerne ble, om ikke tidligere, i hvert fall informert om forholdet 1. juni 2012, da klagerne fikk brev fra kommunen. Klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er registrert mottatt 26. oktober 2013. Dette er fristavbruddstidspunktet i henhold til foreldelsesloven. Ettårsfristen i foreldelsesloven § 10 nr. 1 er derfor oversittet. For å avbryte foreldelse må saken bringes inn for reklamasjonsnemnda, alternativt ta ut forliksklage.

 

Klagerne har imidlertid anført at forsikringsavtaleloven (FAL) § 8-6 tredje ledd kommer til anvendelse. Denne bestemmelsen lyder:

 

«Krav som er meldt til selskapet før foreldelsesfristen er utløpt, foreldes tidligst seks måneder etter at sikrede, eller skadelidte (jf §§ 7-6 og 7-7), har fått særskilt skriftlig melding om at foreldelse vil bli påberopt. Meldingen må angi hvordan foreldelse avbrytes. Foreldelsesfristen forlenges ikke etter bestemmelsen her dersom det er gått mer enn 10 år fra kravet ble meldt til selskapet. Medfører første punktum ved ansvarsforsikring at skadelidtes krav mot sikrede foreldes før kravet mot selskapet, består likevel selskapets ansvar overfor skadelidte.»

 

Denne bestemmelsen får bare anvendelse overfor innklagedes ansvarsforsikringsselskap – og ikke overfor innklagede. Det ligger utenfor nemndas mandat å ta stilling til om klageren eventuelt har noe krav overfor ansvarsforsikringsselskapet.

 

Nemnda er derfor kommet til at saken er foreldet, og nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til realiteten i klagen.

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.