Saksframstilling
Bud fra kjøper ble inngitt med finansieringsforbehold. Klager henvendte seg til innklagede for å avklare betydningen av forbeholdet. Innklagede tok kontakt med kjøper som opplyser at det kan ta noe tid med utbetalingen fra Husbanken. Innklagede foreslår da at kjøper kan skaffe mellomfinansiering i bank. Klager får nå beskjed fra innklagede at finansieringen er i orden. Dette viser seg å ikke stemme og dekningssalg av boligen blir nødvendig. Klager saksøker kjøper med krav om erstatning for det tap de har lidd og får medhold i to rettsinstanser. Det viser seg så at den opprinelige kjøper ikke er søkegod. Klager mener at innklagede er ansvarlig for tapet og krever derfor tapet dekket av denne.
Klageren anfører:
Klager engasjerte i juni innklagede for å selge sin bolig. Opprinnelig kjøper legger inn bud med finansieringsforbehold. Klager var usikker på hvilken betydning dette forbeholdet hadde, og tok derfor spørsmålet opp med innklagede. Innklagede tok kontakt med kjøper som opplyste at kjøpet er finansiert i Husbanken, men at det ville ta noe tid å få i stand utbetalingen.
Innklagede foreslår da for kjøper at hun kan skaffe mellomfinansiering i bank, hvilket de blir enige om at kjøper skal ordne. Innklagede har videre kontakt med kjøper om dette, samt at han har kontakt med banken som angivelig skal mellomfinansiere kjøpesummen. Innklagede kommer etter dette tilbake til klager og meddeler at finansieringen nå er i orden slik at kontrakt kan skrives. Klager velger nå å inngå kjøpsavtale. Kontraktsmøtet finner sted 13. januar 2003. Kjøpesummen var kr 610.000. Klager kjøper nå ny bolig i trygg forvissing om at alt er i orden.
Den 17. februar 2003 ringer imidlertid kjøper til innklagede og meddeler at finansieringen ikke gikk i orden likevel, og at hun derfor ikke kunne gjennomføre kjøpet. Dekningssalg av boligen ble da etter hvert gjennomført. Boligen blir nå solgt for kr 500.000 i juli 2003. Klager anlegger nå sak mot den opprinnelige kjøperen for å få dekket sine tap. Klager får medhold gjennom to rettsinstanser.
Det viser seg dog at opprinnelig kjøper ikke er søkegod. Hun har søkt om gjeldsordning, og innhentede opplysninger om hennes økonomi tilsier at hun aldri vil være i stand til å betale gjelden.
Grunnlaget for erstatningskravet mot innklagede bygger klager på at innklagede har garantert for kjøpers finansiering. Innklagede har ifølge klager tatt seg av all kontakt med både kjøper, Husbanken og banken hvor den angivelige mellomfinansieringen skulle gjøres. Klager anser det som klart at innklagede opererte som profesjonell aktør på vegne av klager.
Klager underbygger sin påstand med uttalelser fra Tingretten som klager mener konkluderer på samme måte:
«Retten legger videre til grunn at [innklagede] på grunnlag av disse opplysningene konkluderte med at finansiering var i orden, og at han deretter kontaktet [klager ] pr. telefon med beskjed om at [kjøpers] finansiering var i orden slik at kjøpekontrakt kunne undertegnes.»
I dette, hevder klager, ligger at innklagede har påtatt seg, som en del av megleroppdraget, å undersøke om finansieringen er i orden. At dette viste seg å ikke være tilfelle, hadde klager ingen grunn til å mistenke. Megleren uttalte også i retten at han selv trodde finansieringen var i orden da kontraktsmøtet ble avholdt. Innklagede har i brev tidligere hevdet at megler har hatt noen forbehold i sin meddelelse til klagerne hvilket synes underlig for klager i lys av uttalelsene til megler i retten.
Den opprinnelige kjøpers finansiering gikk ikke i orden da det ikke var medregnet andel av fellesgjeld som en del av kjøpesummen. Eiendommen ble dermed langt dyrere enn hva hun hadde fått forhåndstilsagn for hos Husbanken. Det ville ifølge klager vært svært enkelt for klager å avdekke dennemisforståelsen. Innklagede valgte imidlertid å konkludere med at finansieringen var i orden uten å undersøke dette godt nok. Klager hadde på sin side ingen grunn til å undersøke dette nærmere, men valgte å stole på meglers konklusjon.
Klager ber derfor om at megler dekker det tap de har hatt som følge av saken.
Innklagede anfører:
Det er etter innklagedes oppfatning ingen tvil om utgangspunktet, nemlig at megleren etter dommen i Rt. 1993 s. 156 ikke har noen alminnelig undersøkelsesplikt med mindre det foreligger grunn til å tvile på kjøperens betalingsevne.
Innklagede anfører videre at det er en kjensgjerning at det ikke finnes holdepunkter for at innklagede særskilt har påtatt seg å undersøke holdbarheten i kjøpers opplysninger om at finansieringen var i orden. Innklagede henviser til meglers logg, som tidligere er gjort kjent for klagerne. Klagerne var i henhold til innklagede av den oppfatning at megleren hadde oppfylt sin aktsomhetsplikt, og valgte derfor å fremme krav mot kjøper alene. Av loggen som er gjengitt i brevet fra innklagedes advokat, fremkommer det at bud aksepteres av selger den 03.12.02, men selger ønsker overtakelse i slutten av januar hvilket meddeles kjøper. Den 16.12.02 er det loggført at klagers ønske om en rask overtakelse ga grunnlag for megler til å kontakte kjøper med forespørsel om Husbankfinansieringen var i orden. Dette ble bekreftet. Kjøper ga konkret opplysning om hvordan mellomfinansiering skulle ordnes for at kjøper kunne overholde krav om overtakelse i januar.
Den 17.12.02 ringer megler lokal bank og får bekreftet mellomfinansiering, hvilket blir meddelt selger pr. telefon noen minutter senere.
Den 13.01.03 holdes kontraktsmøte. Her blir kjøpers opplysninger om finansiering gjennom Husbanken, med mellomfinansiering gjennom annen bank bekreftet.
Innklagede anfører at de ikke hadde noen foranledning til å tvile på opplysningene fra kjøper eller fra banken som skulle mellomfinansiere. Selger fant heller ikke grunn til å tvile på opplysningene. Innklagede bekrefter så at problemet besto i at Husbanken har gitt sitt lånetilsagn på sviktende grunnlag. Husbankens tilsagn bygget på en sviktende forutsetning, nemlig at fellesgjelden på boligen var inkludert i den kjøpesum klager skulle betale. Klager hadde utelatt å opplyse om dette i sin søknad.
Det er etter innklagedes mening verken i oppdraget eller for øvrig grunnlag for å hevde at megleren særskilt hadde påtatt seg å undersøke kjøpers finansiering. Innklagede kan heller ikke sies å ha garantert for holdbarheten i de opplysninger man mottok ved telefonhenvendelsen til banken og selgers egne opplysninger om Husbankfinansiering. Som nevnt, påpeker innklagede, var det en underliggende og usynbar svikt i forutsetningene for finansieringen som ble utslagsgivende for kjøperens mulighet til å oppfylle avtalen.
Innklagede presiserer at han ikke hadde noen spesiell foranledning til å tvile på kjøpers opplysninger. Kjøper hadde på adekvat måte tatt finansieringsforbehold frem til hun hadde avklart et positivt svar fra Husbanken. I ettertid har kjøper fremmet søknad om gjeldsordning enten som følge av erstatningskravet fra selger, eller pga andre forhold som er ukjent for innklagede.
Innklagede finner det misvisende og uholdbart når klagerne hevder at det ville vært enkelt for megler å avdekke misforståelsen ved en henvendelse til Husbanken. Skulle forutsetningssvikten blitt avdekket, måtte megleren ha stilt spørsmål om fellesgjelden var tatt med i betraktningen fra Husbankens side da tilsagnet ble gitt. Noe grunnlag for et slikt spørsmål kan innklagede vanskelig se han hadde uten å ha kontrollert kjøpers lånesøknad.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det medfører ikke riktighet når innklagede hevder at klager tidligere har værtav en annen oppfatning hva gjelder innklagedes oppfylling av aktsomhetsplikten.
Klagerne anfører at de hele tiden har ment at innklagede ikke har oppfylt sin aktsomhetsplikt og at innklagede derfor er medansvarlig for det økonomiske tapet. Dette fremkommer av brev sendt innklagede samme dag som det ble kjent at opprinnelig kjøper ikke ville oppfylle sin kontrakt, 17.02.2003. Av brevet kommer det i følge klager, klart frem at klager bygger sitt valg om å godkjenne opprinnelig kjøpers bud på innklagedes undersøkelser og vurderinger av finansieringen. Klagers syn på meglers undersøkelsesplikt kommer videre fram i referat fra møte mellom klager og innklagde 18.02.2003, hvor det heter at klagerne i første omgang retter kravet mot kjøper, men subsidiært megler da denne ikke har utført oppdraget i henhold til god meglerskikk.
Begge parter hadde samme oppfatning om finansieringen ved kontraktsunderskrivelsen, men grunnlaget for oppfatningen var svært forskjellig. Meglers grunnlag for oppfatningen var de undersøkelser han hadde gjort rundt finansieringsspørsmålet. Klagers oppfatning var i det hele basert på meglerens (feilaktige) vurdering av disse. Megler har vært i kontakt med banken som skulle mellomfinansiere. Megler har deretter konkludert feilaktig og formidlet til selger at finansiering er i orden. Dette fremgår av tingrettsdommen i saken mellom selger og kjøper.
Klager fremholder at de har stolt på og innrettet seg etter meglers vurdering av finansieringen, og dette har medført et betydelig økonomisk tap for klagerne. Fra klagernes side er det derfor helt innlysende at innklagede har feilet i helt sentrale deler av sitt oppdrag, og da kan klager vanskelig se at innklagede har oppfylt sitt profesjonsansvar.
Klager hevder videre at det fremstår som uforklarlig at innklagede ikke har stilt kontrollspørsmål til opprinnelig kjøper og Husbanken om finansieringen omfatter hele kjøpesummen, herunder hensyn til andel av fellesgjeld. Fellesgjelden utgjør nesten halvparten av den totale kjøpesummen. Manglende kontroll av dette er i følge klager, i seg selv uaktsomt da bare halve kjøpesummen i realiteten var finansiert.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Det er korrekt at klagernes førstereaksjon var at megleren hadde en undersøkelsesplikt tatt i betraktning at kjøperen hadde tatt finansieringsforbehold. Dette ble forlatt etter at klagerne sammen med sin advokat fikk tilgang til «loggen» megleren hadde ført. Klagernes syn var etter dette at megleren hadde oppfylt sin aktsomhetsplikt og de rettet derfor sitt krav mot selger.
Megler har ikke formidlet til selger at finansieringen er i orden. Megleren har derimot formidlet kjøpers opplysning om at finansieringen var i orden. Megler har gjengitt kjøpers opplysninger slik det fremkommer av loggen.
Det er ikke grunnlag for å hevde at megleren i dette tilfelle skulle ha en spesiell oppfordring eller forpliktelse til å undersøke at kjøperen faktisk hadde gitt riktig opplysninger
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klagerne har hele tiden ment at megleren har vært å bebreide i saken.
Når budskapet om finansieringen ble formidlet, var megler selv overbevist om at finansieringen var i orden (dette vitnet han om i retten). Klager oppfattet det også slik. Megler utrykte ingen forbehold når han formidlet budskapet og klager valgte å inngå kjøpsavtale på denne misforståelsen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av at megler skal ha garantert for kjøpers finansiering.
Innklagede og klager har til dels en sammenfallende fremstilling av hendelsesforløpet. Forskjellene ligger først og fremst i de tolkninger som gjøres av utsagnene fra innklagede under prosessens gang.
Som utgangspunkt hareiendomsmegler ikke noe ansvar for kjøperens sviktende finansiering dersom megler har foretatt forsvarlige undersøkelser omkring finansieringen.
Eiendomsmegler kan imidlertid ha et ansvar der han eller hun uttrykkelig har påtatt seg et slikt ansvar.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har påtatt seg et slikt ansvar i denne saken.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 12. desember 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |