Klage nr 2014038
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. januar 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS Vestby
Saken gjelder: Partisk opptreden, mellommannsrollen
Saksfremstilling:
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Klageren mener at det i forbindelse med kjøp av en leilighet under oppføring ikke ble gitt tilstrekkelig informasjon fra innklagede om at garasjeplass ikke fulgte med leiligheten. På bakgrunn av dette krever klageren erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren ikke gis medhold.
Klageren anfører i hovedsak:
Klageren var i kontakt med innklagede i juli/august 2012 som følge av interesse for kjøp av en leilighet under oppføring. Klageren tegnet seg for en leilighet den 21. august 2012 og signerte kjøpekontrakt den 7. desember 2012. Overtakelse fant sted den 1. oktober 2013. Ved overtakelsen ble klageren gjort oppmerksom på at det ikke fulgte garasjeplass med leiligheten. Klageren protesterte på dette da han helt siden befaringen og signeringen av tegningsdokumentet hadde hatt en opplagt forståelse av at det fulgte en garasjeplass med leiligheten.
Klageren mener innklagede ikke har opptrådt i henhold til kravet om god meglerskikk. Videre har innklagede opptrådt klanderverdig ved at klagerne ikke fikk nøyaktige og gode nok opplysninger forut for avtaleinngåelsen.
Salgsoppgaven ga en generell omtale av boligprosjektet. Den hadde ingen spesifikk omtale av priser eller rettigheter og plikter til den enkelte leilighet. Tvert imot var prislisten et eget dokument. Hva gjelder beskrivelsen av leiligheten som handelen gjelder, fremgikk det ikke av salgsoppgaven at leiligheten i første etasje ikke hadde garasjeplass. Det stod imidlertid at leiligheten i andre etasje også hadde garasjeplass i kjeller, som av klageren ble tolket som at det gjaldt den leiligheten også.
Den eneste opplysningen i salgsoppgaven om at leiligheten ikke hadde garasjeplass lød slik:
«Leilighetene disponerer i tillegg en parkeringsplass i garasjekjelleren (unntatt 141C).»
Heller ikke tegningsinngåelsen hadde spesifikke opplysninger som dokumenterte og viste at innklagede hadde forsikret seg om at klageren hadde fått informasjon på en så utvetydig måte at grunnlaget for kjøpsbeslutningen var utvilsom.
Opplysningene var dessuten ikke fremstilt i én og samme oppgave, men tvert imot spredt i ulike dokumenter. Salgsoppgaven omtalte flere leiligheter i samme fremstilling, og det fremgikk ikke spesifikt hva som gjaldt for den enkelte leiligheten.
Kjøpekontrakten bekreftet at en garasjeplass fulgte med leiligheten. Innklagede har altså heller ikke påsett at kjøpekontrakten har korrekt informasjon. Klageren bestrider at han har vært klar over at dette var en feil i kjøpekontrakten slik innklagede hevder.
Når klageren først ankom byggeplassen ble han møtt av et stort skilt som ga opplysninger om blant annet garasjeplass i kjeller, og absolutt ingen opplysning om at dette ikke gjaldt alle leilighetene. At klageren slik fikk en forståelse av at garasjeplass var inkludert, var således en helt naturlig virkning.
Når så etterfølgende informasjon og dokumentasjon ikke kan sies å være tydelig og ordnet, og når rådgivningen i salgsfasen ikke tilfredsstiller skriftlighetskravene eller det kan dokumenteres at innklagede har forsikret seg om at kjøperen har mottatt utvetydig informasjon, har innklagede ikke opptrådt i tråd med kravene til god meglerskikk. Når også kjøpekontrakten omhandler garasjeplass har ikke innklagede opptrådt med den aktsomhet som kreves.
Det må legges betydelig vekt på at kjøperen var en ung forbruker. Det kan ikke forlanges at forbrukeren skal forstå sammenhengen i de ulike dokumentene når ikke innklagede selv har sett feilen. Kjøperen skal ikke bære risikoen for at innklagede ikke på en forsvarlig måte har forsikret seg om at kjøperen kunne ta en informativ kjøpsbeslutning.
Det opplyses at når klageren skulle overta leiligheten fulgte det med garasjeportåpner til garasjeporten i garasjekjelleren, men altså ingen garasje.
Klageren krever erstatning stor kr 175 000 med tillegg av forsinkelsesrenter fra overtakelsesdato den 1. oktober 2013. I tillegg kreves erstattet utgifter til juridisk bistand,
kr 17 000 med tillegg av mva.
Innklagede anfører i hovedsak:
Selv om innklagede begikk en beklagelig feil da kjøpekontrakten ikke ble korrigert i forhold til manglende garasjeplass for klagerens leilighet, bestrides det at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede mener bestemt at klageren på bakgrunn av informasjon gitt forut for utarbeidelsen av kjøpekontrakten, ikke har hatt grunnlag for å tro at garasjeplass fulgte med leiligheten.
Salgsplakaten som stod ved innkjørselen ga generelle opplysninger, blant annet om «garasje i kjeller». Dette var en korrekt opplysning om leilighetsbyggenes utforming. Videre henviste plakaten til megler for å få prospekt, og derigjennom nærmere opplysninger om salgsobjektene.
Det er rutine at prisliste stikkes inn i salgsprospektet ved utlevering. Innklagede kjenner prosjektet svært godt, herunder hvilke kvaliteter som følger de enkelte leilighetene, og det er derfor også gitt muntlige opplysninger som supplement til skriftlig salgsdokumentasjon.
I FINN-annonsen var det under «Fasiliteter» omtalt «Garasje/P-plass». Dette må oppfattes som alternativer for parkering, og kan ikke tas til inntekt for at både garasje og parkeringsplass følger alle leiligheter. Under «Utfyllende informasjon om leilighetene» står følgende om de to leilighetene i første og annen etasje:
«C-leiligheten i annen etasje (142C) har også garasjeplass i kjeller.»
Dette må forstås som at denne leiligheten, i motsetning til den andre leiligheten har garasjeplass i kjeller i tillegg til biloppstillingsplass. Dette er under enhver omstendighet gjort klart under «Garasjer/bod» hvor følgende fremgikk:
«Alle leilighetene disponerer en utvendig biloppstillingsplass samt bod i garasjekjelleren. Leilighetene disponerer i tillegg en p-plass i garasjekjelleren (unntatt (141C).
Selv om kjøperen skulle oppfatte de to første omtalene som uklare, må enhver tvil elimineres på grunn av det siste punktet. Også følgende formulering i salgsprospektet må naturlig forstås slik at det følger garasjeplass til leilighet 142C i motsetning til 141C:
«C-leiligheten i annen etasje har også garasjeplass i kjeller.»
Videre fremgikk det av salgsprospektet at «15 av leilighetene får garasjeplass i kjelleren med adkomst via trapp eller heis». Det var inntatt en oversikt over planen for parkeringsplassene til de enkelte leilighetene. Som det fremgikk av denne var det ikke avsatt noen plass til klagerens leilighet. Denne leiligheten hadde derimot fått avsatt bodplass innenfor garasjen. Også dette ga opplysninger som burde bidra til å klargjøre at det ikke fulgte garasjeplass til leiligheten.
Det forutsettes at kjøperen har sett prislisten før kjøpsbekreftelse ble inngitt. Kjøperen har oppgitt riktig pris, og denne fremkommer ikke noe annet sted i salgsinformasjonen enn i prislisten. Av prislisten fremgår det tydelig at leiligheten er priset til kr 1 790 000, og i motsetning til alle de øvrige leilighetene fremkommer ikke noe tillegg vedrørende garasje.
Informasjonen klageren mottok forut for kjøpsbekreftelsen, gir tilstrekkelig informasjon om at garasjeplass ikke fulgte med leiligheten. Spørsmålet har først kommet opp etter at det ble gjort en feil i forbindelse med kontraktutarbeidelsen. Det er etter innklagedes syn ikke tilstrekkelig grunnlag for påstanden om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre har kjøperen betalt markedspris for leiligheten som om den skulle vært uten garasjeplass. Erstatning vil således gi kjøperen en tilfeldig fordel. Klageren har etter innklagedes syn ikke lidt et økonomisk tap som kan gi grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmål om hvorvidt innklagede har gitt den nødvendige informasjonen om garasjeplassen før klageren innga bindende bekreftelse på kjøp.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Av eiendomsmeglingsloven § 6-7 følger en plikt for oppdragstakeren til å gi kjøperen visse opplysninger om eiendommen før handelen sluttes. Opplysningspliktens innhold ved prosjektsalg er presisert i Finanstilsynets rundskriv 21/2011. Det følger av dette at megleren på en forsvarlig måte må forsikre seg om at kjøper før handel sluttes har fått informasjon om sine plikter og rettigheter på en så utvetydig måte at vedkommende settes i stand til å ta en informert kjøpsbeslutning. I dette ligger at meglerens aktsomhetsplikt skjerpes hva gjelder den informasjonen som må gis.
I salgsoppgaven er det gitt følgende informasjon om garasjene:
«Leilighetene disponerer i tillegg en p-plass i garasjekjelleren (unntatt 141C).»
Videre fremgår følgende under beskrivelsen av garasje- og bodplanet:
«15 av leilighetene får garasjeplass i kjeller…»
Tegningen av garasjeplanet angir hvilke garasjeplasser som tilhører de ulike leilighetene. Her er de øvrige 15 leilighetene oppført, men ikke leilighet 141C.
I tillegg fremgår det av prislisten at det – i motsetning til de øvrige leilighetene – ikke er noe tillegg vedrørende garasje.
Nemnda mener denne informasjonen er tilstrekkelig for at potensielle kjøpere skal kunne se at leilighet 141C er den ene av de i alt 16 leilighetene som ikke har garasjeplass. Innklagede har således gitt kjøperen av leilighet 141C tilstrekkelige opplysninger om at garasjeplass ikke fulgte med leiligheten forut for bindende bekreftelse på kjøp. Det forhold at det er uenighet om klageren hadde mottatt prislisten, kan ikke føre til en annen vurdering.
Det forhold at det ble en feil i kjøpekontrakten, er kritikkverdig, men fører ikke til en annen konklusjon på garasjespørsmålet. Nemnda legger til grunn at klageren burde være kjent med at garasje ikke medfulgte. Hvis han var i tvil, hadde han all oppfordring til å ta dette opp på kontraktsmøtet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.