Klage nr 2014093

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. januar 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Privatmegleren Park

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk en kjøpekontrakt via innklagede den 26. oktober 2010, hvor klagerne ble eier av en eiendom samt del av felles garasjeanlegg. Klagerne fikk i forbindelse med avtaleinngåelsen ikke opplysninger om at garasjeanlegget var påheftet en midlertidighetserklæring. Klageren ønsker på bakgrunn av dette fastslått at innklagede har opptrådt uaktsomhet, og krever erstatning.

 

Klagerne er representert ved advokat. I det følgende vil klagerne og deres advokat bli omtalt som «klagerne».

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klageren gis delvis medhold.

 

Klageren anfører i hovedsak:

Det fremgår av midlertidighetserklæringen at eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre byggearbeid i forbindelse med etablering av sykkelvei, uten erstatning og for egen regning, når som helst veisjefen måtte forlange dette. Grunnboksutskrift ble ikke fremlagt, og verken salgsoppgave eller kontrakt inneholdt informasjon om heftelser på eiendommen.

 

Klagerne anfører at innklagede har innrømmet kunnskap om midlertidhetserklæringen, men har hevdet at opplysningene om denne ble gitt til kjøperne Klagerne har i etterkant av kjøpet bedt om dokumentasjon på at informasjon om midlertidserklæringen ble gitt i forbindelse med avtaleinngåelse. Innklagede har ikke klart å fremskaffe slik dokumentasjon.

 

Klagerne har også stilt diverse spørsmål til innklagede om forholdet i forbindelse med signering av kjøpekontrakt, hvorpå innklagede ikke ga andre svar enn en byggemelding på garasjen.

 

Klagerne bestrider at det ble opplyst om heftelsen i egenerklæringsskjemaet. Det eneste som var vedlagt salgsoppgave, var et reguleringskart. Det fremgår ikke av dette hva vedlegget ellers skulle ha inneholdt. PDF-filen er ikke å oppdrive noen steder.

 

Klagerne anser det sannsynlig at innklagede har glemt å fremlegge midlertidserklæring som viser heftelsen på garasjeanlegget. Klagerne anfører at når dette dokumentet ikke ble fremlagt, hadde klagerne ingen grunn til å bli oppmerksomme på eventuelle heftelser. Klagerne anfører på bakgrunn av dette at innklagede har opptrådt uaktsomt og viser til meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt.

 

Klagerne mener at forholdet betinger erstatningsansvar. Som hovedregel ville grunneier hatt krav på full erstatning ved ekspropriasjon. I taksrapport innhentet at selger fremgår det at teknisk verdiberegning for andel av garasje er kr 160 000. Klagerne har i tillegg innhentet en takst på klagernes andel av rivningskostander av garasje, som utgjør kr 30 000 inkl. mva.

 

Uavhengig av om planforslag med sykkelvei blir vedtatt, vil heftelsen og usikkerheten rundt garasjeanlegget virke svært prisdempende vet et eventuelt videresalg av eiendommen.

 

Klagerne krever på bakgrunn av ovenstående erstatning fra innklagede på kr 190 000.

 

For anførsler angående foreldelse, anfører klagerne å ikke ha fått kunnskap om heftelsen før i desember 2013 fra kommunen. Tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 vil komme til anvendelse. Kravet foreldes således ikke før tidligst i desember 2014.

 

Innklagede anfører i hovedsak:

Innklagede hevder at klagerne fikk informasjon om erklæringen som fulgte med kjøpekontrakten. I tillegg ble det opplyst om kommunens vedtak i selgerens egenerklæringsskjema, hvor det også ble vist til vedlegg. Dette vedlegget er den omtalte midlertidhetserklæringen. Innklagede hevder også at erklæringen skal ha vært et tema på visningen. PDF-dokumentet med vedlegget har dessverre gått tapt ved skifte av datamaskiner hos innklagede. Innklagede bestrider likevel på det sterkeste at dette dokumentet aldri har eksistert.

 

Innklagede anfører også at klagerne har vært klar over mulig gang- og sykkelvei og viser til e-postkorrespondanse med innklagede om tema.

 

Innklagede påpeker for øvrig at det pr. dags dato ennå ikke er avklart hvorvidt en sykkelvei vil komme, og klagernes tap er derfor ikke dokumentert.

 

Innklagede mener også at det ikke er tilstrekkelig årsakssammenheng mellom innklagedes handlemåte og et eventuelt tap.

 

Innklagede anfører også at kravet er foreldet. Eventuelt tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10 kommer ikke til anvendelse. Klagerne burde gjort seg kjent med forholdet på et tidligere tidspunkt.

 

 

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning etter påstått brudd på meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang. Nemnda behandler kun forholdet til innklagede meglerforetak og ikke forholdet til selger/takstmann eller forsikringsselskap.

 

Nemnda finner at det er i strid med god meglerskikk når innklagede ikke kan dokumentere at tinglyst midlertidighetserklæring ble fremlagt for klagerne før bindende avtale ble inngått, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne har imidlertid erkjent at de var klar over at garasjeanlegget måtte rives dersom sykkelstien ble bygget, men ikke at de måtte bekoste eventuelle rivningsutgifter (i dag stipulert til kr 30 000) selv.

 

Salgssummen for boligen var kr 7 400 000, og med en bolig i et slikt prisleie vil utbedringskostnader rundt kr 30 000 ikke ha noen nevneverdig prisdempende effekt. Spørsmålet blir etter dette om det er grunnlag for å gi klagerne erstatning for et mulig fremtidig tap for rivningsutgifter.

 

Det er ikke gitt nærmere opplysninger om sannsynligheten for at sykkelstien vil bli bygget utover at det i klagen er vist til brev av 4. desember 2013 fra Oslo kommune om et nytt planforslag om etablering av sykkelfelt og fortau i […]veien. For nemnda fremstår derfor kravet i dag som for usikkert til at erstatning kan tilkjennes. Nemnda bemerker imidlertid at klagerne bør være oppmerksomme på at det kan oppstå et foreldelsesspørsmål, jf. foreldelsesloven § 22 første ledd.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Park, Parkveien Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.