Klage nr 2014094
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. januar 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Arendal AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren deltok i en budrunde hvor det påstås at det ikke ble gitt informasjon om forbehold ved de øvrige inngitte budene. Dette, sammenholdt med mangelfull informasjon og veiledning, førte til at klageren endte med å by kr 110 000 over prisantydning. Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever dekket sine kostnader, til sammen kr 120 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.
Klageren anfører i hovedsak:
Klageren var på en fellesvisning den 5. september 2013 i regi av innklagede. Den 9. september ble klageren informert om at det var inngitt et bud på prisantydning. Hun ble også opplyst om budets frist. Innklagede opplyste imidlertid ikke om at det var vesentlige forbehold tilknyttet budet, og at klageren om ønskelig kunne inngi bud på samme størrelse.
Klageren innga derfor et høyere bud uten forbehold. Hun ble senere kontaktet av innklagede som opplyste at den andre budgiveren hadde hevet sitt bud. Klageren høynet dermed også sitt
bud. Innklagede ringte senere og meddelte at budet på nytt hadde økt, nå til kr 2 300 000. Innklagede forklarte da at klageren ikke trengte å by høyere enn den andre budgiveren ettersom hun ikke tok forbehold. Innklagede forklarte lite om hva slags type forbehold den andre budgiveren hadde tatt.
Klageren ventet til neste dag og innga bud i henhold til innklagedes anbefaling. Innklagede bekreftet samme dag, den 10. september, at budet var akseptert.
Klageren er av den oppfatning at hvis innklagede hadde meddelt og forklart forbeholdene tidlig og tydelig ville dette med stor sannsynlighet ha endret budrunden. Klageren kunne enten ved sitt første bud bydd tilsvarende som den andre budgiveren, eller avventet for å se om selgeren godtok de vesentlige forbeholdene.
Som følge av dette trakk klageren sitt bud dagen etter. Selgeren krevde derfor dekningssalg. Klageren mener at innklagede i etterkant av dette viste manglende vilje til dialog samt å finne løsninger der alle involverte parter ble bistått og ivaretatt.
Klageren inngikk forlik med selgeren, men er av den oppfatning at innklagede er skyld i de omkostninger selgeren ble påført.
Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstattet kr 120 000.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede bestrider for det første at klageren ikke fikk informasjon om forbeholdene i budet tidsnok ettersom informasjonen ble gitt i den neste budforhøyelsen. Videre bestrides at innklagede har gitt mangelfull informasjon og veiledning under budrunden. Innklagede har bistått og ivaretatt alle parters interesser på en forsvarlig måte, og klageren ble rådført så langt dette var mulig.
Etter at klageren hadde gitt uttrykk for at hun var misfornøyd med prosessen forsøkte innklagede, den 12. september, å følge opp saken. Den 16. september kontaktet innklagede klageren for å foreslå et møte med henne og utbygger, noe klageren avviste. Innklagede er ikke kjent med hva som skjedde mellom partene, men bestrider at det var manglende vilje i etterkant til å bistå og ivareta de involverte partene.
Innklagede bestrider til sist at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Innklagede har rådet klageren i tråd med det som kan forventes. Klageren må for sin del ta ansvar for egen forståelse av de råd som er gitt og de bud som inngis som følge av dette.
Innklagede mener således å ha opptrådt i tråd med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått manglende formidling av forbehold under budrunden.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Det følger av forskrift om eiendomsmegling § 6-3 at oppdragstakeren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I dette ligger en plikt til å orientere blant annet budgivere om budenes størrelse og eventuell akseptfrist, samt eventuelle forbehold.
Det fremgår av bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4 at prisantydning må ikke bevist være satt lavere enn det selgeren på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere.
Av budjournalen som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda fremgår at den andre budgiveren tok vesentlige forbehold ved inngivelsen av sine bud. Partene er uenige om hvorvidt denne informasjonen ble meddelt klageren. Innklagede har imidlertid ikke kunnet dokumentere skriftlig at forbeholdet ble meddelt klageren. Som profesjonell part er innklagede nærmest til å sikre beviset når det gjelder informasjon om forbehold.
Innklagede har erkjent at informasjon om forbeholdet ikke ble meddelt klageren, da den andre budgiveren innga sitt første bud. Dette ga innklagede en særlig oppfordring til å sikre bevis for at forbeholdet senere faktisk ble meddelt klageren.
Nemnda er således kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og er dermed erstatningsansvarlig.
Klageren krever erstattet kr 120 000, hvorav kr 110 000 antas å være differansen mellom prisantydningen og salgssummen.
Nemnda bemerker at forliket ikke er fremlagt, og at klageren ikke nærmere har dokumentert et økonomiske tap. Innklagede har ikke vært involvert i forliksforhandlinger. Nemnda har derfor ikke grunnlag for å fastsette noen erstatning.
Konklusjon:
Meglerhuset Arendal AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda tar ikke stilling til kravet om erstatning.