Klage nr 2014099
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26 januar 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Sandefjord
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en bolig med utleiemulighet via innklagede i 2010. I 2013 oppdaget klagerne at boligen likevel ikke var godkjent for utleie. Klagerne påstår at innklagede har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, og krever erstatning for utbedringskostnader.
Klagerne er representert ved advokat. I det følgene vil klagerne samt deres advokat bli omtalt som «klagerne».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren gis delvis medhold.
Klageren anfører:
Klagerne kjøpte en eiendom via innklagede i 2010.
På forsiden av boligsalgsrapporten er eiendommen markedsført med følgende setning:
«Granholmen – Vestvendt enebolig med utleiedel og 2 garasjer»
Det er videre i salgsoppgaven under overskriften «Bebyggelse/Byggemåte» nedfelt at det
«iflg Boligsalgsrapport (er) godkjent leilighet i underetasjen, men boligen er pr. i dag registrert som enebolig»
Det er også i salgsoppgaven under overskriften «Evt adgang til utleie» skrevet at
«Selger opplyser at utleieenheten i boligen er godkjent som separat boenhet, og kan leies ut»
Selger har også tegnet eierskifteforsikring. I egenerklæringsskjema til eierskifteselskapet har selger svart «ja» under rubrikken
«Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel e.l., kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene?»
Klagerne forholdt seg til overnevnte informasjon ved kjøp, og har siden overtagelse leid ut leiligheten. I forbindelse med en tvist i 2013 med daværende leietaker, innhentet leietakeren informasjon som viste at utleieenheten likevel ikke var godkjent, og at det krevdes bruksendring for å ta boenheten i bruk som utleiedel. I henhold til kommunen måtte det søkes om bruksendring for leie av den aktuelle delen av boligen.
Klagerne søkte om bruksendring med tilhørende dispensasjon. Søknaden ble innvilget 25. oktober 2013. Klagerne startet utbedringsarbeid for å kunne leie ut lovlig i henhold til gjeldende forskrift. Klagerne fikk til slutt ferdigattest 18. mars 2014.
Klagerne krever utbedringskostnadene dekket av innklagede som følg av at innklagede har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 7. Klagerne påpeker for øvrig at de har gjort sitt for å prøve å begrense tapet.
Klagerne anfører at det forelå konkrete opplysninger som ga innklagede grunn til nærmere undersøkelser. Klageren påpeker også at det forhold at boligen sto oppført uten registrert utleiedel i seg selv gir grunn til å foreta ytterligere undersøkelser.
Klagerne krever fastslått av innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved bryte sin undersøkelsesplikt. På bakgrunn av dette krever klagerne dekket utbedringskostnadene.
Innklagede anfører:
I forbindelse med salgsoppdraget innhentet innklagede opplysninger om eiendommen fra kommunen, herunder midlertidig brukstillatelse og ferdigattest for kommunen. Innklagede mottok ikke andre opplysninger fra kommunen som tilsa at boligens utleiedel likevel ikke var godkjent til utleie. Ettersom det ikke var gjort endringer på eiendommen etter at midlertidig brukstillatelse og ferdigattest ble gitt, hadde innklagede ingen grunn til å tro at utleiedelen ikke var godkjent som opplyst av kommunen. Eiendommen ble derfor lagt ut for salg som enebolig med utleiedel.
Det er dog bemerket i taksten at boligen var registrert som enebolig, noe som også fremgår av salgsoppgaven.
Innklagede kan ikke se at takstmannens bemerkninger i taksten var av en slik art at det ga innklagede grunn til å gjøre ytterligere undersøkelser.
Innklagede kan følgene ikke se å ha brutt sin undersøkelsesplikt eller handlet i strid med god meglerskikk når kommunens opplysninger ble lagt til grunn for salgsoppdraget.
Subsidiært anfører innklagede at klagerne ikke har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav på erstatning for uriktige opplysninger i salgsoppgave om utleiemulighet.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
En eiendomsmegler har etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd nr. 7 plikt til å gi kjøperen informasjon om
«eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål».
Etter nemndas vurdering er det klart at salgsoppgaven gir opplysninger om at boligen kunne leies ut. Dette er heller ikke bestridt av partene.
Spørsmålet i saken er hvor langt meglerens undersøkelsesplikt går, herunder om innklagede i saken hadde en grunn til få forta ytterligere undersøkelser, utover den informasjonen vedkommende fikk fra kommunen.
Nemnda finner at når boligen er registrert som enebolig, burde innklagede foretatt nærmere undersøkelser vedrørende utleiemuligheten, eller tatt de nødvendige forbehold i den forbindelse. Dette kunne enkelt vært gjort med en telefon eller e-post til kommunen. Når det ikke er gjort, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Når det gjelder erstatningskravet, legger nemnda til grunn at forsikringsselskapet har avvist ethvert krav, da de ikke fikk anledning til å rette den påståtte mangelen. Det er i tilsvaret også vist til at forsikringsselskapet mener at kommunen ikke hadde anledning til å kreve at klagerne måtte søke bruksendring. Etter konkret vurdering tilsier disse forholdene at innklagede ikke kan være erstatningsansvarlig.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord har opptrådt i strid med god meglerskikk, For øvrig fører klagen ikke frem.