Klage nr:
77/05


Avgjort:
28.11.2005


Saken gjelder:
Meglers ansvar for at nyoppførte boliger ble solgt etter avhendingsloven og ikke etter bustadoppføringsloven.


Foretakets navn:
Dialog Eiendomsmegling, Sandvika


Saksframstilling

4 nyoppførte boliger ble solgt etter avhendingslova og ikke etter bustadoppføingslovens bestemmelser. Det ble således ikke gitt sikkerhetsstillelse slik bustadoppføingsloven krever. Klagerne holdt tilbake beløp ved overtakelsen til dekning av gjenstående arbeider og utbedring av mangler. Dette medførte at økonomien i prosjektet for selgers del ble betydelig utfordret. Selgers panthaver/ långiver aksepterte ikke å slette pantet før fullt oppgjør kunne gjennomføres. Kjøpesummen ble stående på meglers konto frem til en løsning ble fremforhandlet. Delentreprenøren som var engasjert av selger trådte etter hvert inn i en avtale som resulterte i at kjøpesummen ble overført i sin helhet mot at delentreprenøren påtok seg å utbedre en del feil og mangler.

Klageren anfører:

Klagerne anfører at de så seg tvunget til å akseptere en løsning som resulterte i avtalen hvor kjøpesummen ble overført i sin helhet mot at delentreprenøren påtok seg utbedringer av feil og mangler. Alternativt ville boligene bli solgt på tvangssalg av selgers panthaver. Klagerne hadde hver for seg investert i om lag kr 200.000 og familiene hadde flyttet inn. De anfører at de ville ha blitt påført et økonomisk tap ved å flytte ut igjen.

Klagerne anfører at det faktum at eiendommen ble solgt som den er i henhold til lov om avhending av fast eiendom § 3-9 og ikke lov om bustadoppføring har medført økonomisk tap for klagerne som igjen medfører erstatningsansvar for innklagede overfor klagerne.

De anfører følgende:

1) Eiendomsmeglingsloven § 3-8(2)

Etter eiendomsmeglingsloven § 3-8(2) er eiendomsmegler pliktig til å opprette skriftlige kjøpekontrakter med alle vesentlige vilkår for handelen.

For tre av fire boliger var arbeidet ikke ferdigstilt og skulle ha vært regulert av bustadoppføringsloven. Den fjerde var ferdigstilt og denne avtalen reguleres således av avhendingsloven.

Det anføres av klagerne at innklagede åpenbart ikke har oppfylt formålene med § 3-8(2) hvoretter alle vesentlige vilkår for handelen skal kontraktsreguleres, når det er benyttet kontrakt tuftet på feil lov.

Den manglende oppfyllelse av bestemmelsene har hatt betydning i saken da både selger og kjøperne ville vært bedre stilt om man hadde innrettet avtaleforholdet etter bustadoppføringslovens regler. Problemene knyttet til tilbakeholdelse pga mangler ville mest sannsynlig ha vært avverget.

Klagerne anfører at det påhviler eiendomsmeglere et særskilt ansvar for å avklare om et megleroppdrag skal megles etter avhendingsloven eller bustadoppføringslovens regler da feil lovvalg kan få store konsekvenser for klagerne.

2) Eiendomsmeglingsloven § 3-7

Klagerne anfører at innklagede skulle ha gjort alle nødvendige undersøkelser som ved en aktsom undersøkelse ville ha medført at eiendommen ble meglet som prosjektmekling etter bustadoppføringslovens regler.

Klagerne hevder videre at innklagede må ha hatt tilgjengelig informasjon om selgers økonomiske situasjon før kjøperne ble informert om det.

3) Eiendomsmeglingsloven § 3-6

Klagerne anfører at informasjon knyttet til problemer vedrørende sletting av pantheftelsene ikke ble gitt før klagerne var endelig bundet av bud og kontrakt. Da temaet ble aktualisert, ble det avgitt forsikringer om at panthaver ville slette pantet på eiendommene. Disse forsikringer bar preg av et løfte som binder avgiveren overfor adressaten, jfr. alminnelig obligasjonsrettslige prinsipper samt avtaleloven.

Klagerne anfører derfor at de ikke har fått tilstrekkelig informasjon, men tvert imot har blitt gitt villedende opplysninger i forbindelse medpantheftelsene.

4) Eiendomsmeglingsloven § 3-1

På grunnlag av ovenstående anfører klagerne at innklagede ikke har opptrådt i samsvar med god meglerskikk.

Klagerne har sittet med eiendommer hvor de har innbetalt kjøpesummen uten å bli hjemmelshavere. De har i tillegg opplevd usikkerhet for seg og sin familie vedrørende mulighetene for å bli boende eller om eiendommene ville kunne bli solgt ved tvangssalg. Klagerne anfører at innklagede selv kunne ha sikret seg en erklæring fra panthaver om sletting av obligasjonen ved innbetaling av kjøpesum til megler for å sikre klagernes rettigheter.

Klagerne vedlegger en oppstilling som viser et økonomisk tap for de fire kjøperne på til sammen kr 393.400.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører etter vurdering fra eget forsikringsselskap at klager ikke har krav som kan stilles til megler. Det eventuelle tap klager måtte ha etter å ha inngått forlik/ kommet til enighet med sin kontraktspart, er innklagede uvedkommende. De grunnleggende betingelser for rettslig erstatningsansvar, ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng, er ikke oppfylt i henhold til innklagede. Brev fra innklagedes forsikringsselskap er vedlagt.

1. Bemerkninger til lovvalget

Innklagede underbygger sitt syn med at det var selgers uttrykte intensjon å bygge boligene helt ferdige før salg. Dette fremkommer av samarbeidsavtalen mellom selger og hans långiver.

Da innklagede ble kontaktet og besiktiget de 4 boligene, fremsto disse etter innklagedes vurdering som ferdige. Det påpekes at megler ikke hadde byggteknisk bakgrunn nok til å kunne vurdere om alle detaljer på et nyoppført hus var utført. Megler måtte derfor basere seg på sitt hovedinntrykk som innebar at husene var ferdige, og megler hadde derfor ikke betenkeligheter med å imøtekomme selgers uttrykte ønske om å henvise til avhendingsloven i salgsdokumentene. Kjøperne hadde heller ikke innvendinger mot henvisningen til avhendingsloven da avtalen ble inngått, hvilket i følge innklagede, skyldes at kjøper i likhet med selger på det tidspunktet anså boligene som ferdige. Innklagede kan ikke finne dokumentasjon i klagen som tyder på at det faktisk gjensto arbeider da avtalene ble inngått.

Innklagede anfører videre at det at kjøper senere påstår at en bolig lider av feil eller mangler, eller at noe mer skulle vært levert, ikke kan være nok til å si at boligen skulle ha vært solgt i henhold til bustadoppføringsloven og ikke avhendingsloven. Innklagede viser videre til at det i denne saken ikke rettslig ble avgjort hvorvidt boligene led av feil eller mangler – eller om det var noe mer som skulle ha vært levert fra selgers side. Det ble med andre ord i henhold til innklagede, aldri avgjort hvorvidt boligene var ferdige på avtaletidspunktet eller ei. Innklagede har hele tiden ment at boligene var ferdige, men er åpen for at de i ettertid kan ha vist seg å lide av feil eller mangler.

Innklagede anfører videre at det forelå en midlertidig brukstillatelse for boligene på overtakelsesdagen. Det indikerer at boligene faktisk var ferdige, akkurat som de var det på avtaletidspunktet. Der hvor det imidlertid oppsto «forsinkelser», var i oppgjørsprosessen, i den forstand at kjøperne holdt tilbake penger og at det oppsto uenighet om disponering av salgssummen overfor selger/panthaver.

Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte bestride at det var galt å vise til avhendingsloven i salgsdokumentene.

2. Tilleggsavtale mellom kjøpere og selger

Innklagede viser til at før overtakelsen fant sted ble det inngått en tilleggsavtale mellom kjøpere av 3 seksjoner og selger som sier at bustadoppføringsloven kommer til anvendelse. Det ble ogsåavtalt at det skulle holdes tilbake et beløp tilsvarende lovens garantibeløp. [For den siste seksjonen har klager anført at arbeidene var ferdigstilt før overtagelse, og den avtalen reguleres derfor av avhendingsloven.] Innklagede finner det rart at tilleggsavtalen ikke ble fremlagt som vedlegg til klagen da de må være sentrale for saken.

Innklagede hevder at klagerne, gjennom avtalene, fikk de rettigheter de ville ha fått om man hadde vist til bustadoppføringsloven fra begynnelsen av. Innklagede hevder videre at klagerne må anses å ha akseptert måten dette ble gjort på da avtalen ble inngått før oppgjør fant sted.

3. Vedrørende sletting av pantheftelser

Ut i fra den informasjon og de erfaringer innklagde hadde da eiendommene ble lagt ut for salg, hadde megler ingen grunn til bekymring mht om eiendommene ville kunne overdras fri for heftelser. Innklagede hadde dessuten løpende og god kontakt med panthaver. Det presiseres at eiendommene nå er fri for heftelser. At det oppstod problemer underveis skyldes ikke innklagede, men partene.

 

Oppsummering

Innklagede opplever at de har utført sine plikter til fulle overfor både kjøpere og selger i en situasjon som de på ingen måte kunne forutse ville oppstå.

Avslutningsvis vil innklagede poengtere at den «avtale» kjøperne og selger med flere forhandlet seg frem til uten innklagedes deltakelse, har ført til at innklagede ikke har mottatt noe vederlag overhode for salget av seksjonene. Innklagedes krav på vederlag i salgssummen ble stående som selgers sikkerhet overfor kjøperne. Innklagedes økonomiske tap i saken utgjør til sammen kr 248.572 inkl vederlag, markedsføringskostnader osv.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av påstått feil kontrakt. Spørsmålet er om kontrakten skulle bygge på bustadoppføringslova eller avhendingslova.

Dersom boligen er solgt som fullført fra selgerens side, faller avtalen utenfor bustadoppføringslovens regler selv om det senere viser seg mangler som selger er forpliktet til å rette, jf. Bergsåker: Kjøp av ny bolig (Oslo 2000) s. 25.

Reklamasjonsnemnda bygger sine avgjørelser på den skriftlige dokumentasjon som er fremlagt i den enkelte sak. Ut fra dokumentasjonen i denne saken kan ikke Reklamasjonsnemnda se om bygget var ferdig på avtaletidspunktet, slik at kontraktene skulle bygge på avhendingslova. Saken kan derfor ikke behandles av Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Saken avvises.

Oslo, den 28. november 2005

sign. sign. sign.
Vegard Syvertsen Tore Bråthen Bård Bømark
Forbrukerrådets representant formann Norges Eiendomsmeglerforbunds representant