Klage nr 2014127
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. januar 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Lillehammer
Saken gjelder: Tilbakeholdelse, herunder renter av tilbakeholdt beløp. Arealsvikt
Saksfremstilling:
I forbindelse med kjøp av en eiendom hevder klagerne at innklagede feilaktig har utbetalt et tilbakeholdt beløp til selgeren. Videre påstås at innklagede har gitt uriktige opplysninger om eiendommens areal. Som følge av dette krever klagerne erstattet kr 286 584.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.
Klagerne anfører i hovedsak:
Den 30. september 2009 kjøpte klagerne en enebolig for kr 2 600 000. Innklagede forestod salget av denne eiendommen. I forbindelse med uklarheter vedrørende selgerens forpliktelser til opparbeidelse av fellesarealet, bygging av carport og oppussing av eiendommen ble det tatt forbehold ved inngivelsen av klagernes bud. Selgeren aksepterte forbeholdene og de ble inntatt som en del av kjøpekontrakten. Selgeren oppfylte imidlertid ikke sine forpliktelser og
det oppstod tvist mellom partene. Klagerne stevnet selgeren for tingretten, men saken ble forlikt. Selgeren forpliktet seg da til å opparbeide fellesarealene etter presise spesifikasjoner ved bruk av angitt entreprenør og etter en bestemt tidsplan.
Utbetaling av tilbakeholdt beløp
Kjøperne og selgeren avtalte at innklagede skulle holde tilbake kr 100 000 som sikkerhet for oppfyllelse av selgerens forpliktelser. Klagernes forbehold fremgikk av vedlegg som var gjort til del av kjøpekontrakten. Under kontraktsmøtet ble vedlegget gjennomgått muntlig. Den 30. september 2010 utbetalte innklagede kr 50 000 til selgeren i forbindelse med at det ble utstedt ferdigattest for carporten. Klagerne ble først kjent med denne utbetalingen den 22. mai 2014.
De resterende kr 50 000 ble utbetalt uten at det forelå ferdigattest på hele huset, og uten at fellesarealet ble registrert på kjøperne eller opparbeidet i henhold til kontrakten. Beløpet ble således utbetalt til selgeren uten at vilkårene for utbetaling var innfridd og i tillegg uten at klagerne ble informert om utbetalingen. I forbindelse med dette oppstod en tvist mellom kjøperne og selgeren om hvorvidt fellesarealet faktisk var opparbeidet i henhold til kontrakten. Denne prosessen har påført klagerne betydelige kostnader som kunne vært unngått dersom innklagede ikke hadde utbetalt det tilbakeholdte beløpet før de uttrykkelige forutsetningene for utbetaling knyttet til opparbeidelse av fellesarealet var innfridd. Klagerne krever disse kostnadene erstattet av innklagede. Til sammen kr 94 995. Av dette beløpet utgjør advokatutgifter kr 93 150.
Feilaktig angivelse av eiendommens areal
Klagerne ble etter kjøpet oppmerksomme på at eiendommens areal var vesentlig mindre enn de estimatene som fremgikk av prospektet og taksten. I prospektet var tomtearealet estimert til 500 m2, og i taksten til 700 m2. Det var presisert at eiendommen ville bli oppmålt. Oppmåling foretatt den 25. august 2009 viste at tomtearealet var kun 426,3 m2. Dette målebrevet ble utstedt og gjort tilgjengelig hos kommunen den 10. september 2009, altså før klagerne innga bud den 23. september 2009. E-postkorrespondanse mellom klagerne og innklagede viser at innklagede kjente til målebrevet. Tross dette ble målebrevet ikke presentert for klagerne. Det var først i møte hos kommunen den 17. september 2012 at klagerne ble gjort oppmerksomme på tomtens faktiske størrelse. Målebrevet mottok de den 7. november 2012. Klagerne krever derfor erstattet kr 191 590 som er den verdireduksjon på eiendommen som arealavviket innebærer.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede bestrider at håndteringen av salgsoppdraget innebærer et brudd på god meglerskikk. Øvrige vilkår for erstatningsplikt, herunder krav til økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng, er heller ikke oppfylt. Det er således ikke grunnlag for å holde innklagede erstatningsansvarlig.
De første kr 50 000 ble utbetalt etter at det var gitt brukstillatelse for naboeiendommen. Da var også fellesarealet oppmålt og tildelt matrikkelnummer. De resterende kr 50 000 ble utbetalt etter at det var utstedt ferdigattest for carporten. Utbetalingen av det tilbakeholdte beløp er skjedd i overensstemmelse med forutsetningene i kjøpekontrakten og vedlegg til budskjemaet. Ingen av dokumentene inneholder vilkår om opparbeidelse av fellesarealet. Det foreligger således ikke brudd på meglerens plikter som kan danne grunnlag for å holde innklagede ansvarlig for urettmessig disponering.
Av prospektet fremgikk et tomteareal på ca. 500 m2. Det fremgikk også uttrykkelig at dette ikke var en nøyaktig angivelse av arealets størrelse. Oppmålingsforretningen viste at arealet var 426 m2. Dette tilsvarer tomten slik den fremstod under visningen. Innklagede kan derfor ikke se at opplysningene om tomtens størrelse i prospektet innebærer brudd på innklagedes opplysnings- eller undersøkelsesplikt.
Taksten nevnte at arealet var ca. 700 m2, men det fremgikk klart at tomten ikke var oppmålt og at arealangivelsen var omtrentlig. Klagerne hadde derfor ingen foranledning til å legge dette til grunn for hvor stor tomten ble etter oppmåling.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått feilaktig utbetaling av tilbakeholdt beløp på klientkonto og uriktige opplysninger om eiendommens areal.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Nemnda legger til grunn at innklagede ikke har påberopt foreldelse, og nemnda vil følgelig ikke vurdere dette.
Utbetaling av tilbakeholdt beløp
Som det fremgår inngikk selgeren og kjøperne avtale om at innklagede skulle holde tilbake kr 100 000 på sin klientkonto, jf. kjøpekontrakten punkt 11 andre avsnitt. Det fremgår her at kr 50 000 utbetales til selgeren når ferdigattest på carport foreligger, og ytterligere kr 50 000 utbetales når ferdigattest/brukstillatelse på renovering av gnr. 60 bnr. 16 foreligger, samt at fellesarealer er endelig oppmålt og tildelt matrikkelnummer.
Selv om det her er nærmere angitt når utbetalinger kan skje, finner nemnda at innklagede må innhente klagerens samtykke før utbetaling kan skje.
Tilbakeholdet av kr 100 000 er en privatrettslig avtale mellom selgeren og kjøperne, og innklagede må da forsikre seg om at også kjøperne samtykker i at utbetaling kan skje.
I dette tilfellet viste det seg at det også er uenighet mellom selgeren og kjøperne om vilkåret for å utbetale de siste kr 50 000 var oppfylt, og i en slik situasjon må nettopp megler forsikre seg om at utbetaling kan skje.
Megler må i den forbindelse opptre nøytralt og ikke ta parti for én av partene. Det følger også av Finanstilsynets rundskriv 7/2014 punkt 3.2, Disponering av klientmidler, at oppdragstakeren må påse at det foreligger dokumentasjon på at alle vilkår for handelen er oppfylt før kjøpesummen kan disponeres. Selv om dette rundskrivet er fra 2014, legger nemnda til grunn at det på dette punkt ikke er noen endring i forhold til tidligere praksis.
Nemnda finner derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, når utbetalingene ble foretatt uten at kjøpernes samtykke var innhentet. Det er også kritikkverdig at klagerne heller ikke ble orientert om utbetalingene, som fant sted henholdsvis 19. august og 6. oktober 2010, før vel to år senere.
Klagerne har krevd erstatning med kr 94 995, hvorav utgiftene til advokat utgjør kr 93 150 og kr 1 845 utgifter til foto, post mv. Utgiftene referer seg til omkostninger i forbindelse med rettsprosessen mot selgeren. Det er vist til at prosessen kunne vært unngått dersom innklagede ikke hadde utbetalt det tilbakeholdet beløp, når de uttrykkelige forutsetningene for utbetaling knyttet til opparbeidelsen av fellesareal ikke var innfridd. Det tilbakeholdte beløp kunne da vært brukt som pressmiddel overfor selgeren.
Nemnda legger til grunn at selgeren hadde krav på å få utbetalt kr 50 000, da ferdigattest på carporten forelå 30. september 2010. Spørsmålet blir derfor om det foreligger årsakssammenheng mellom utbetalingen av de resterende kr 50 000 og det tap som nå kreves erstattet. Selv om klagerne da hadde hatt et visst pressmiddel overfor selgeren, finner nemnda at det ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort at rettsprosessen og utgiftene i den forbindelse hadde vært unngått. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Angivelse av eiendommens areal
Av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 5 fremgår at oppdragstakeren før handel sluttes plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder opplysninger om eiendommens grunnarealer. Oppdragstakeren plikter således å opplyse aktuelle kjøpere om tomtens størrelse. I de tilfeller hvor tomten ikke er oppmålt, må dette angis i salgsoppgaven. Velger oppdragstakeren å oppgi et anslag over tomtens størrelse, må det kreves at dette ikke gir et klart misvisende inntrykk.
Det fremgår av sakens dokumenter at oppmålingsforretningen var avholdt før avtaleinngåelsen. Dette innebærer at innklagede i hvert fall kunne ha skaffet seg kunnskap om det nøyaktige arealet før avtale ble inngått. Nemnda finner det kritikkverdig at innklagede ikke undersøkte dette nærmere.
Nemnda mener imidlertid at det ikke er grunnlag for det fremsatte erstatningskrav vedrørende arealet. I prospektet er arealet angitt til ca. 500 kvadratmeter, men det fremgikk at dette ikke var en nøyaktig angivelse av arealet. Avviket mellom 500 kvadratmeter og det oppmålte areal på 426 kvadratmeter utgjør ca. 15 prosent. Tomten var inngjerdet, og klagerne så hva de kjøpte. Dette ville sannsynligvis ikke utgjort en mangel etter avhendingsloven, og innklagede kan ikke bli erstatningsansvarlig.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS, Lillehammer, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.