Saksframstilling
Klager inngikk 24. juni 1999 kontrakt om kjøp av enebolig med innklagede som megler. Klager hevder at boligen lider av skjulte feil og mangler. Videre påstås innklagede å ha opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ha opptrådt ensidig til fordel for selger, herunder uberettiget å ha utbetalt til selger beløp som var tilbakeholdt til sikring av mangelskrav.
Foretakets faglige leder er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede ikke har opptrådt i tråd med god meglerskikk ut fra følgende fakta:
1) Innklagede har brutt avhendingsloven § 3-7 ved å ha gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen
2) Innklagede har brutt avhendingsloven § 3-8 ved å ha gitt uriktige opplysninger om eiendommen
3) Innklagede forsøkte å legitimere et salg på falske premisser ved si at eiendommen er «solgt som den er», jf avhendingsloven § 3-9. Klageren anfører at han har dokumentert at eiendommen ble solgt i vesentlig dårligere stand enn salgsprospektet fortalte.
4) Innklagede bagatelliserer alle henvendelser fra kjøper om mangler, og hevder at de ikke selv er ansvarlig for feil i sitt eget salgsprospekt. Kompensasjon for feil opplysninger vedrørende gulv er for lavt.
5) Innklagede har opptrådt ensidig til fordel for selgeren. Innklagede utbetalte beløp som var holdt tilbake på sperret konto p.g.a. mangler ved eiendommen. Både megler og selger aksepterte at beløpet skulle sperres. Manglene er ikke utbedret. Innklagede utbetalte beløpet til selgeren uten tillatelse fra klageren, klageren ble ikke en gang informert.
6) Klageren føler seg lurt av innklagedes annonser der det blant annet står at ved bruk av innklagede som megler slipper man ubehagelige overraskelser, og at dersom man gir innklagede sin tillit gir de deg servicen. Klageren oppfatter disse annonsene som fullstendig misvisende.
Innklagede anfører:
Innklagede tilbakeviser kravet, under henvisning til at innklagede som megler ikke kan holdes ansvarlig for eiendommens skjulte feil og mangler.
Det fremgår av brev datert 06.03.00 sendt til innklagede at det tilbakeholdte beløpet ble avsatt som sikkerhet dersom eiendommen ikke var i tilfredsstillende stand ved overtakelse, fordi klager ikke kunne foreta overtagelse av eiendommen på overtakelsestidspunktet på grunn av reisefravær. Klageren er i følge innklagede før kjøpet gjort kjent med boligtest og egenerklæring fra selger. Begge dokumenter beskriver eiendommens tilstand. Innklagede gjør i brev av 11.08.00 klageren oppmerksom på at de som megler ikke har anledning til å holde tilbake kjøpesummen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder påstand om at megler ikke har overholdt sin opplysningsplikt samt sin omsorgsplikt for begge parter.
Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøpekontraktens parter, dvs mellom kjøper og selger. Påstand om mangelfulle eller uriktige opplysninger etter avhendingsloven må derfor rettes mot selger. Reklamasjonsnemnda behandler ikke klage knyttet til forholdet mellom kjøper og selger. Nemnda avviser klagen hva gjelder punktene 1-3.
Eiendomsmegler skal, så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, jf eiendomsmeglingsloven §3-7. Eiendomsmegler er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om skjulte feil og mangler som megler ikke visste om på tidspunktet for utarbeidelse av salgsprospekt. I forbindelse med utarbeidelse av salgsmaterialet har megler imidlertid et visst ansvar for å forsøke å avdekke feil og mangler.
Av boligtest, datert 12. april 1999,fremgår det at det er vesentlige råteskader ved balkong og at fuktinnslag i kjeller som antas å ha sin årsak i ikke tilfredsstillende drenering og manglende fuktsperre. Boligtesten fulgte som vedlegg til salgsprospektet, og kjøper ble spesielt oppfordret til å besiktige eiendommen. På denne bakgrunn kan Reklamasjonsnemnda ikke se at innklagede har holdt tilbake opplysninger om eiendommens tilstand.
Inneholder boligtesten uriktige opplysninger, må eventuelle erstatningskrav rettes mot selgeren eller den som har utført testen. Det stilles ikke krav til eiendomsmegler at han eller hun skal ha byggtekniske kunnskaper.
De mangelskrav som ble fremsatt i forbindelse med overtagelsen, ble kjøper gitt kompensasjon for fra henholdsvis selger og innklaget. Grunnlaget for tilbakeholdelsen av deler av kjøpesummen var således på dette tidspunktet falt bort og innklagede etterkom anmodning fra selger om å utbetale det tilbakeholdte beløpet. Som et minimum burde innklagede imidlertid ha meddelt kjøperen at beløpet var utbetalt til selgeren.
Reklamasjonsnemnda kan ikke finne det bevist at innklagede har brutt omsorgsplikten etter emgll. § 3-1 ved ensidig å ha ivaretatt selgers interesser. Når det allerede er inngått avtale om kompensasjon på kr. 10.000, ser ikke Reklamasjonsnemnda at det er grunnlag for å fravike avtalen.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klagen avvises hva gjelder punktene 1-3. Klageren gis for øvrig ikke medhold.
Oslo, den 12. desember 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |