Klage nr 2014124
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mars 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Strømmen
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Etter å ha kjøpt en bolig via innklagede ble klagerne gjort kjent med at det for ni år siden ble begått selvmord i boligen. Klagerne mener at dette er et forhold innklagede burde opplyst dem om. Videre hevder klagerne at de aldri forlenget sin akseptfrist overfor innklagede, og at aksept derfor ble gitt etter at fristen var utløpt. Klagerne krever erstattet kr 300 000.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke kunne føre frem.
Klagerne anfører i hovedsak:
Klagerne innga et bud som ble akseptert, men verken selgeren eller innklagede informerte om at selgerens mann hadde begått selvmord i boligen. Innklagede har erkjent at de bevisst har tilbakeholdt disse opplysningene. Dette utgjør et brudd på god meglerskikk da dette er opplysninger klagerne hadde grunn til å få.
Opplysningene var åpenbart viktige for småbarnsfamilier som ønsker å kjøpe et hus for å bo og oppdra barn. Innklagede burde derfor overlatt til den enkelte budgiveren å vurdere betydningen av opplysningen.
Det er uten betydning for innklagedes opplysningsplikt at selvmord ikke er en kriminell handling. Det avgjørende er om opplysningen kan være av betydning for interessentens beslutning om å by og størrelsen på et eventuelt bud. Videre har det begrenset betydning at det har gått ni år, ettersom dette var den første omsetningen av eiendommen etter selvmordet.
Opplysningene er dessuten egnet til å redusere verdien på boligen. At innklagede valgte å fortie opplysningene viser at både selgeren og innklagede har ment at opplysningene ville kunne redusere antallet budgivere eller størrelsen på inngitte bud. Det var ingen god grunn til å frata budgiverne muligheten til å gjøre egne vurderinger dersom opplysningen ikke ville hatt betydning for dem.
Som følge av innklagedes bevisste unnlatelse av å informere klagerne krever de erstattet
kr 300 000.
Klagerne hevder videre at aksepten ble gitt etter utløpet av akseptfristen. Klagerne forlenget ikke fristen til kl. 16.50. Dersom innklagede mener å ha mottatt en slik fristforlengelse må de forventes å kunne sannsynliggjøre dette. Innklagede var den profesjonelle parten, og hadde ut fra situasjonen en oppfordring til å sikre bevis for eksistensen og omfanget av en slik påstått utvidelse. Innklagede har således også her opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede var kjent med at det for ni år siden ble begått et selvmord i den aktuelle boligen. Etter en nøye vurdering valgte innklagede ikke å opplyse om selvmordet. Dette fordi selvmord ikke er en kriminell handling. Det hadde dessuten gått ni år siden selvmordet. Selgeren hadde også selv bodd i boligen med barn og barnebarn i disse ni årene.
Innklagede mente derfor at opplysningene ikke var avgjørende for salgsprisen. De ville ikke ha en prisdempende effekt, og innklagede opplyste derfor ikke klagerne om hendelsen.
Klagerne burde imidlertid vært kjent med at den avdøde bodde i dette området før de innga bud, ettersom de var i slekt med den som begikk selvmordet.
Hva gjelder budet ble det registrert kl. 15.51 med antatt akseptfrist kl. 16.00. Innklagede mener å erindre at selgeren ikke kunne ta stilling til budet på så kort tid, og at innklagede derfor ba klagerne om å forlenge fristen. Dette godtok klagerne og utvidet fristen til kl. 16.50. Deretter hadde partene telefonisk kontakt kl. 16.47 med formidling av aksept: Denne ble senere bekreftet med en utgående SMS kl. 16.51. Innklagede bestrider således at det er grunnlag for å kritisere loggføring og/eller bevissikring i saken.
Det er for øvrig heller ikke andre forhold i saken som gir grunnlag for å hevde at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerne har ikke krav på erstatning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått manglende opplysning om at det ble begått et selvmord i klagernes bolig og fordi aksept ble gitt etter at akseptfristen var utløpt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil derfor ikke bli vurdert.
For å kunne tilkjenne erstatning må det sannsynliggjøres et økonomisk tap samt foreligge et ansvarsgrunnlag og en adekvat årsakssammenheng. Nemnda ser først på om det foreligger ansvarsgrunnlag i nærværende sak.
Innklagede har erkjent et bevisst tilbakehold av informasjonen om selvmordet. Av eiendomsmeglingsloven § 6-7 følger at megleren, før handel sluttes, plikter å sørge for at kjøperen får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Spørsmålet er derfor om opplysningen om selvmordet faller inn under meglerens alminnelige opplysningsplikt.
Nemnda finner ikke at innklagede i denne saken skulle ha gitt opplysninger om selvmordet til de aktuelle interessentene. Dette er et forhold av slik karakter at megleren nødvendigvis må utvise aktsomhet av hensyn til selgeren. Klagerne har vist til Hålogaland lagmannsretts dom LH-2006-8832 som støtte for sitt syn. I denne saken hadde imidlertid to eldre mennesker ligget døde i boligen i lengre tid, noe som medførte liklukt og derav bygningsmessige skader. Denne saken atskiller seg følgelig fra vår sak. Det samme gjelder Borgarting lagmannsretts dom LB-2014-4258.
Det følger av NOU 2006: 1 s. 118 at meglerens opplysningsplikt skal nærme seg selgerens opplysningsplikt etter avhendingsloven. Meglerens opplysningsplikt er likevel ikke sammenfallende med selgerens. Når det gjelder forhold av slik privat karakter som i nærværende sak, må megleren vurdere sin opplysningsplikt i samråd med selgeren. Dette gjelder selv om slike opplysninger kan ha betydning for enkelte.
Innklagede har således ikke brutt sin opplysningsplikt. Klagernes erstatningskrav kan følgelig ikke føre frem.
Når det gjelder klagernes anførsel om at aksept ble gitt etter at fristen var utløpt, og at innklagede derfor har opptrådt i strid med god meglerskikk, finner nemnda at dette åpenbart ikke kan føre frem. Av budjournalen fremgår det at det både var bud og motbud, og at akseptert bud er registrert i henhold til regelverket.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.