Saksframstilling
Det ble verken i salgsprospektet eller ved direkte spørsmål opplyst om planer for utbygging i forkant av eiendommen hvor klagers leilighet ligger. Utbyggingen er antatt å medføre vesentlige dårligere solforhold samt eventuelt innsyn i klagers leilighet.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klager var i september 2004 på visning av leilighet som de senere kjøpte. Under visningen spurte klager megler direkte om det var planer for utbygging i området. Megler svarte på dette at det var planlagt utbygging et stykke unna (øverst ved barnehagen). Dette skulle ikke påvirke solforholdene for denne leiligheten. Megler sa videre at det ikke var planlagt utbygging på friområdet foran leilighetene.
Noen regulering av tomten i front av leilighetene fremkommer heller ikke av salgsprospektet. I selgers egenerklæring har han oppgitt at han ikke vet om det er planer om utbygging i området.
I februar året etter blir klagerne oppmerksomme på at det foreligger planer for tomten foran deres leilighet. Dette fordi en nabo bruker lang tid på å få solgt sin leilighet. I salgsprospektet for denne leiligheten fremkommer det tydelig at denne utbyggingen vil medføre vesentlig dårligere solforhold samt at disse leilighetene mest sannsynelig ville få innsyn i klagers leilighet.
Klager anfører således at megler ikke har overholdt sin undersøkelses og opplysningsplikt. Dette er opplysninger som klager hadde grunn til å regne med å få, at de er av spesiell interesse for interessentene og burde ha vært omtalt i salgsprospektet. Når megler i tillegg blir forespurt direkte om utbygging og svarer uten å ha kjennskap til saken, mener klager at innklagede ikke oppfyller kravet til god meglerskikk.
På bakgrunn av at innklagede ikke har overholdt sin forpliktelse som megler, krever klager at verditapet på leiligheten dekkes av innklagede. Verditapet anslås å være betydelig, i størrelsesorden kr 100.000.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at saken bør avvises av Reklamasjonsnemnda da leiligheten ble ervervet ved benyttelse av forkjøpsrett. Forkjøpsrettsavklaring er ikke eiendomsmegling, men en del av de oppgaver som følger av forvaltningskontrakt med borettslaget.
Dersom Reklamasjonsnemnda kommer til et annet resultat i avvisningsspørsmålet, anfører innklagede følgende:
Samme dag som salgsoppdraget ble mottatt, 22.08.04, rekvirerte megler opplysninger om eiendommen, herunder forholdet til offentlige planer. I salgsoppgaven gjøres det spesielt oppmerksom på at det for tilstøtende område var planlagt utbygging. Klager hevder at utbyggingen var et tema på visningen. Dette er korrekt. Her ble alle interessenter i tillegg muntlig gjort oppmerksom på at det forelå planer om utbygging på nabotomten og oppfordret til å sette seg nærmere inn i hva dette innebar. At megler skal ha sagt at utbyggingen ikke ville påvirke solforholdene, avvises.
Innklagede stiller seg uforstående til klagers kritikk og aviser klagen i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av påstått manglende informasjon om planlagt nybygg foran leiligheten.
Klager grunngir sin klage i forhold som springer ut av salgsprospektet og direkte kontakt med innklagede som eiendomsmegler. Avvisning på grunnlag av at foretakets utførte tjeneste ikke er eiendomsmegling, kan ikke føre frem i et slikt tilfelle.
Da Reklamasjonsnemnda kun forholder seg til skriftlig dokumentasjon, kan Nemnda ikke tillegge den ene partens påstand større vekt enn den annens.
Det fremkommer av salgsprospektet at for tilstøtende område er utbygging under planlegging samt at disseplanene kan sees hos megler. I tillegg gjøres det oppmerksom på at det kan bli gjort endringer i planene før de er endelige.
Reklamasjonsnemnda anser megler for å ha oppfylt informasjonsplikten i eiendomsmeglingsloven § 3-7, og at klager hadde en oppfordring til å undersøke disse planene nærmere, jf.avhendingsloven § 3-10.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 12. desember 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |