Saksframstilling

Saken er anket. Reklamasjonsnemnda behandlet saken 23. mai 2005 og avviste den som en sak mellom kjøper og selger. Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler. Partenes anførsler i avvisningssaken lyder slik:

Klageren og hennes eksmann solgte sin tidligere felles bolig gjennom innklagede. Det har i ettertid oppstått en uenighet om hvorvidt en stige skulle følge med huset.

Klageren anfører:

Under kontraktsmøtet ble det spørsmål om hvorvidt stigen skulle følge med huset. Klageren og hennes eksmann gjorde det klart at stigen ikke medfulgte, men at kjøperen eventuelt kunne kjøpe stigen. Innklagede skal da ha sagt at stiger alltid fulgte med ved huskjøp. Han skal også ha uttalt at det ikke ville være godkjent å gi kjøperen en billigere stige, da en stige som følger huset alltid skal være høy nok til å nå opp til husets høyeste punkt. Klageren og hennes eksmann stilte seg undrende til dette, men innklagede sto hardt på at dette var riktig prosedyre.

Klagerens samboer har stilt spørsmål på nettsidene til et annet eiendomsmeglerkontor og har fått følgende svar:

«Hei igjen. Dersom du varsler om at det ikke medfølger husstige ved salget, så kan ikke kjøper i ettertid forlange at det skal være stige på eiendommen, selv om huseier er forpliktet til å sørge for at for eksempel feier skal ha tilgang for å utføre sin jobb.»

Innklagede har ifølge klageren flere ganger skiftet standpunkt til hvorvidt stigen skulle medfølge eller ei. Det ble også informert om at kjøperen ville holde tilbake penger ved oppgjøret dersom stigen ikke fulgte med.

Klageren ønsker en beklagelse fra innklagede for slett kundebehandling og en kompensasjon for tap av stige.

Innklagede anfører:

Innklagede ser at behandlingsgebyret til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester og arbeidet med utarbeidelse på tilsvaret overstiger kostnadene til selve tvistegjenstanden, men mener at det på prinsipielt grunnlag ikke er riktig «å betale seg ut av saken» ved å etterkomme klagerens krav. Kravet oppfates å være fremsatt både på et uriktig faktisk og et uriktig juridisk grunnlag.

Det stilles spørsmål ved klagerens faktiske rettslige interesse i saken, da det synes som om stigen i realiteten tilhørte ektefellens boslodd, han er ikke klager i saken.

Oppdrag ble inngått 2. januar 2005. Salgsoppgave med prisantydning kr 3.950.000 ble utarbeidet på vanlig måte. Kjøpekontrakt med salgssum på kr 4.230.000 ble undertegnet av partene 10. februar 2005. Innklagede er ikke enig i klagerens fremstiling av de faktiske omstendigheter under kontraktsmøtet. Klageren har forsøkt å gjengi partenes uttalelser i anførselstegn for å gi inntrykk av at dette er faktisk riktige sitater. Det er det ikke.

Årsaken til at spørsmålet om stigens tilhørighet til eiendommen kom opp, var at kjøperne under sin befaring av eiendommen hadde fått forevist et mindre lager av reservetaksten og reservefliser som fulgte eiendommen. Stigen var også til stede på eiendommen ved fremvisning. Det viste seg at klageren hadde fjernet lageret av reservetaksten og reservefliser, hvilket kjøperne reagerte på. I denne sammenheng kom det også opp en diskusjon om hvilke garderobeskap etc som skulle følge huset, og det var i denne sammenhengen spørsmålet om stigen også kom opp. Diskusjonen foregikk i utgangspunktet direkte mellom partene. Innklagede forsøkte å rettlede partene og finne frem til en enighet. Det er uriktig når klageren anfører at innklagede brøt inn i diskusjonen mellom partene og ga uttrykk for at en stige alltid fulgte med ved huskjøp. Det som her er anført var detkjøperne som fremførte. Det er et faktum at partene oppnådde enighet på kontraktsmøtet om hva som skulle følge med huset. Det ble enighet om hvilke garderobeskap etc som skulle følge med, samt at klageren skulle tilbakeføre de fjernede reservetaksten og reservefliser, samt at stigen skulle medfølge huset. Denne avtalen kom ikke etter et press fra innklagede slik klageren fremstiller det. Det er den inngåtte avtalen mellom partene klageren nå ønsker å gå fra ved å forsøke å velte deler av de økonomiske konsekvensene av avtalen over på innklagede. Slik innklagede oppfatter det, er årsaken til diskusjonen rundt stigen nå det faktum at stigen tydeligvis hadde inngått i den bodeling selgerne hadde gjennomført seg imellom og at stigespørsmålet således var et skiftespørsmål mellom selgerne.

Kjøperne oppfattet at stigen skulle følge med huset på lik linje med de fremviste reservetaksten og reservefliser. Dette ble også resultatet av den avtalen som ble gjort i kontraktsmøtet.

Eierne av dette huset er pålagt å ha stige tilgjengelig for brann/feievesen for inspeksjon og feiing av pipe. Det er i henhold til brannforskriftene påbudt å ha stige som er lang nok til å komme opp fra bakkeplan foran hovedtrappen og opp på taket. Det avgjørende faktum er at kjøperne og selgerne under kontraktsmøtet faktisk ble enige om at stigen skulle medfølge. Selgerne aksepterte dette og kan ikke velte resultatet av aksepten over på innklagede.

Slik klagen oppfattes, aksepterer klageren å ha plikt til å levere en stige med huset. Det oppfattes derfor slik at klageren mener det er mellomlegget mellom kostnadene til en normalstige og kostnadene til den stigen som medfulgte, som skal dekkes av innklagede. Mellomlegget er mest sannsynlig ca kr 4.000.

Innklagede aksepterer ikke å ha ansvar for at klageren inngikk avtale om at stigen skulle medfølge. Videre anføres at stigen, uansett inngått avtale eller ikke, ville vært omfattet av avhendingslovens regler om nødvendig og forventet tilbehør og at stigen således under enhver omstendighet skulle fulgt med, så lenge det ikke overfor de potensielle kjøpere klart ble tilkjennegitt under visningen at den ikke var å anse som tilbehør.

Innklagede erkjenner ikke noe erstatningsansvar i denne saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Stigen tilhørte klageren etter deling av boet. Det er ren løgn når innklagede påstår at sitatene og beskrivelsen fra kontraktsmøtet ikke stemmer. Saksbehandleren brøt inn i samtalen og hevet at stiger skal følge med ved hussalg. Den enighet som ble inngått under kontraktsmøtet ble gjort under villedende informasjon og press fra innklagede.

Det er riktig at det ble sagt på visning og under kontraktsmøtet at reservefliser skulle medfølge, det er uriktig at de ble fjernet. Huset ble levert med samtlige reservefliser. Når det gjelder takstenen anses ikke en pall med takstein som «reservetakstein», det var heller aldri snakk om at denne skulle medfølge. Det kjøperne nevnte var at de hadde sett at det manglet en liten bit takstein nedover hele siden langsetter det ene mønet. Klageren og eksmannen var ikke klar over dette, men sa de skulle legge igjen takstein som dekket dette behovet, og ble enige om at det var snakk om 25 taksten, dvs. fire pakker. Pallen med takstein var allerede flyttet, klageren skulle derfor kjøre tilbake denne taksteinen innen overtakelse. Klageren hadde glemt dette før hun leste tilsvaret. Taksteinen er nå levert.

Det har aldri vært noen diskusjon mellom partene om garderobeskap. Kjøperen spurte om ett av skapene fulgte med. Klageren svarte at det ikke gjorde det fordi det var et skap som hørte til datterens stellebord, det står heller ikke fast som et garderobeskap tilhørende huset. Kjøperen sa ok, og saken var ferdig.

Det synes av tilsvaret som om det var diskusjoner og uhygge rundt bordet, det var det absolutt ikke. Det var et rolig og hyggelig kontraktsmøte.

I tillegg til uriktige synspunkter om stige, klager også klageren på følgende

– innklagede brøt inn i drøftelser mellom kjøperne og selgerne og ga feilaktige opplysninger om hva som skal følge med ved huskjøp

– innklagede påsto feilaktig at en stige alltid skal følge med ved et huskjøp

– innklagede påsto feilaktig hvor lang en stige må være

– den kundebehandling klageren har fått hos innklagede. Der innrømmes det ikke feil, og det har blitt formidlet at klageren er «grisk» og burde vært fornøyd siden huset ble solgt over takst

Innklagede har vanskeligheter med å beregne hvor lang stige som trengs på huset for at feieren skal få gjort jobben. Klageren hevder det går fint med en stige på ca 5 meter, den stigen kjøperne fikk var 11 meter.

Klageren ga aldri noe uttrykk for at dette var en brannstige. Det var en stor og tung arbeidsstige som lå på bakken, 15 meter fra huset. Det var ingen stige som var spesialtilpasset for huset, men en lang, kraftig og ordinær arbeidsstige som kan kjøpes i en hvilken som helst forretning.

Klageren krever dekket kr 7.500 som er det faktiske tapet fordi innklagede blandet seg inn uten å kunne reglene godt nok. Det vil også være en erstatning for en forferdelig dårlig kundebehandling og masse uriktige og til tider løgnaktige forklaringer.

Klagerens anførsler i anken:

Slik klageren leser klagen, kan hun ikke forstå at Reklamasjonsnemnda kan ha forstått saken rett.

Reklamasjonsnemnda skriver i sine bemerkninger at «Krav vedrørende stigen må eventuelt rettes mot selgeren i medhold av avhendingsloven». Det er klageren som er selgeren, og det mangler ingen stige. Klageren kan ikke stille krav til seg selv. Klageren mener det ikke virker som om man snakker om samme sak, når hun leser nemndas konklusjon. Med andre ord er samtlige momenter i saken feilaktige og i strid med de faktiske forhold.

Det er innklagede klageren klager på, ikke forholdet mellom henne som selger og kjøper. Klageren stiller seg også meget undrende til nemndas konklusjon om at innklagede ikke har opptrådt kritikkverdig.

Klageren mener det har skjedd en feil og forventer at saken vil bli tatt opp igjen.

Klageren gir videre en kortfattet versjon av saken. Innklagede solgte hennes hus. Under kontraktsmøtet lurte kjøperen på om stigen fulgte med huset. Klageren og hennes eksmann svarte nei. Innklagede brøt inn og sa at stigen måtte følge med. Klageren sa ok, men at de da ville legge igjen en vanlig husstige, da den andre var en dyr byggestige. Innklagede sa at byggestigen måtte følge med, da det var krav om at stigen kunne nå opp til husets høyeste punkt (11 meter). Klager hadde aldri hørt noe om dette, men stolte på innklagede som den profesjonelle part, og gav seg. Etter kontraktsmøtet undersøkte klageren litt og fant ut at det ikke finnes noen regler om at stige skal følge med i det hele tatt. Innklagede nektet først på at det var en regel, for så å si at han trodde det var en brannstige og lovet å rydde opp i det som var skjedd. Innklagede tok isteden kontakt med kjøper og prøvde å gjøre om påavtalen de hadde inngått på kontraktmøtet. Kjøper truet da med å holde tilbake penger. Innklagede kontaktet klager om dette og klager skjønte da at innklagede prøvde å skyve dette over til å bli en sak mellom kjøper og selger. Klager ringte med en gang kjøper og sa at denne episoden ikke kunne klandres dem. Salget skulle derfor gå som avtalt, med stige. Innklagede kjeftet på klager og kalte henne grisk da hun hadde fått mer for huset enn prisantydning. Faglig leder hos innklagede bekreftet regelen om at stige skulle følge med, men at dette var en uskreven regel (Innklagedes uskrevne regel.)

Klageren har problemer med å forstå at innklagede ikke har opptrådt kritikkverdig i denne saken. Innklagede gjorde ikke bare en feil, men da han oppdaget den, behandlet han kunden forferdelig dårlig, for så å nekte for det etterpå.

Klageren synes det virker uforstående at de som har skrevet konklusjonen kan ha hatt full oversikt over saken. Som sagt mangler det ikke noen stige. Det var innklagede som sa klageren måtte selge med stige, noe klageren ikke ønsket. Det viste seg at klageren ikke måtte selge med stige, og klageren har taptkr7.500 kroner på at innklagede feilinformerte henne.

Innklagedes anførsler i anken:

Hele diskusjonen rundt stigen oppsto på kontraktsmøtet. Det ble her avtalt mellom kjøper og selger at stige skulle følge med eiendommen. Sammen med blant annet taksten, reservefliser og garderobeskap.

Husets totale høyde er over gjennomsnittet. Kjøperne gav klart uttrykk for at de mente stigen måtte følge med huset. Det er uriktig når klager forsøker å fremstille det dithen at innklagede presset klageren til å la stigen følge med huset. Det har liten hensikt å diskutere hva som ble sagt, men innklagede fastholder på det sterkeste at de ikke uttalte seg på den måten klageren hevder.

Kjøperne mente det ville være helt naturlig at stigen som er over normal lengde, og således må sies å være tilpasset dette huset spesielt, måtte følge med handelen. Klageren aksepterte dette, ved inngått avtale om at stigen skulle følge med. Spørsmålet om hva slags stige det er snakk om, har etter innklagedes mening ikke avgjørende betydning. Det avgjørende er at det ble inngått en avtale om at stige skulle følge med og at avtalen ikke fremkom etter press fra innklagede. For innklagede var utfallet av stigediskusjonen mellom partene uten betydning for gjennomføring av oppdraget.

Det skal anføres at dette huset for å tilfredsstille krav fra brannvesenet, skal ha stige tilgjengelig og at det også kan karakteriseres som sedvanemessig hovedregel at stiger følger med ved eiendomshandel.

Klager anfører at saken ikke er en sak mellom kjøper og selger, men en sak mellom selger (klager) og innklagede. Dette er direkte feil. Det er klagerens manglende vilje til å stå ved den inngåtte avtalen i ettertid som utløste den nå pågående diskusjonen. Det er klagerens avtalebrudd som er sakens kjerne, i det hun hevder at innklagede utsatte henne for utilbørlig press. Problemstillingen er dog at kjøperne forlangte å få stigen, noe klageren aksepterte.

Alene det faktum at avtalen mellom kjøper og selger ikke ville innvirke på innklagedes oppgave i forbindelse med kontraktslutningen burde bekrefte at klageren saksfremstilling er feil. Når det gjelder klagerens påståtte tap skal det anføres at huset uten stige ikke ville vært i tråd med kommunale forskrifter. Huset uten stige ville hatt en mangel etter avhendingslovens regler. Dette i kombinasjon med at klageren selv hadde foreslått å levere med en kortere stige tilsier at det oppgitte tap ikke er korrekt.

Klagerens ytterligere anførsler i anken:

Klager gjentar at klagen er rettet mot innklagede da det ble begått feil som vedkommende megler ikke vilinnrømme. Klagers ytterligere kommentarer tilbakeviser innklagedes fremstilling av kontraktsmøtet. Møtet var i følge klager hyggelig da partene kjente hverandre fra før. Ut over dette kommenterer klager hva som er sagt og ikke sagt av ulike parter. Klager anfører at man finner en rekke motsigelser og uriktigheter i tilsvaret fra innklagede.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder gjenopptakelse av sak om krav mot eiendomsmegler i forbindelse med at det ble inngått avtale mellom kjøper og selger om tilbehør til fast eiendom, nærmere bestemt en stige. Klager som er selger, hevder at hun har lidt et økonomisk tap som følge av at innklagede skal ha overbevist henne om at en spesiell stige skulle medfølge ved salg av eiendommen.

Reklamasjonsnemnda forholder seg kun til det som skriftlig dokumenteres. I en sak hvor det står påstand mot påstand som i denne saken, kan Nemnda ikke tillegge en av partenes fremstilling større vekt enn den andres. Hva som har blitt sagt under kontraktsmøtet, har Reklamasjonsnemnda ingen forutsetning for å ta stilling til.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Saken avvises.

Oslo, den 9. februar 2006

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Bård Bømark
Forbrukerrådets representant	formann	Norges Eiendomsmeglerforbunds repr