Klage nr 2014080
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. mars 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sørmegleren AS avd Lillesand
Saken gjelder: Dekningssalg
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom via innklagede. Kjøperen kunne ikke gjøre opp for seg på grunn av manglende finansiering. Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å undersøke dette forholdet tilstrekkelig. Klageren krever at faktura for dekningssalg skal settes ned.
Klageren er representert ved advokat. I det følgene vil klageren og advokaten omtales som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte sin bolig via innklagede november 2012. Eiendommen ble lagt ut til salg for kr 1 600 000, og ble solgt for samme pris, med oppgjør og overtakelse den 30. mai 2013.
Kjøperen unnlot å betale og tiltrådte ikke eiendommen. Innklagede har senere gjennomført dekningssalg og fakturert klageren for dette.
Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og gjeldende praksis ved ikke å forsikre seg om at kjøperen hadde finansiering i orden. Klageren viser til Høyesteretts avgjørelse, Rt. 1993 s. 156 (s. 160) og Borgarting lagmannsretts dom av 11. mars 2014 LB-2012-140255. Kjøperen var trygdet, og det ble ikke undersøkt om han hadde ledig egenkapital. Det forhold at kjøperen eide en annen bolig, var ikke tilstrekkelig til å anta at kjøpesummen kunne finansieres. Klageren bestrider innklagedes uttalelser om at innklagede skal ha advart henne om å akseptere bud uten finansiering. Klageren anfører at det strider mot enhver rimelighetsfølelse at utfallet av salgsprosessen er at innklagede har kunnet godskrive seg to salg i stedet for ett. Klageren mottok faktura for gjennomføring av dekningssalget. Klageren krever at fakturaen settes ned skjønnsmessig.
Klageren påpeker også at det er innklagede, som den profesjonelle part, som bør pålegges ansvar for å dokumentere at klageren har fått tilstrekkelig dokumentasjon.
Innklagede har i hovedsak anført:
Den 9. november 2012 mottok innklagede et bud på kr 1 500 000 fra kjøperen. Innklagede anfører at kjøperen i sitt bud ikke informerte om bankforbindelse eller finansieringsløsning. Budet inneholdt kun informasjon om at egenkapital skulle finansieres ved salg av egen bolig. Innklagede ringte deretter kjøperen for å få nærmere opplysning om bankforbindelse. Innklagede fikk beskjed om at kjøperen ikke hadde avtalt finansiering, men opplyste om kundeforhold i en bank. Innklagede ringte banken, som ikke kunne bekrefte dette og dermed heller ikke finansiering. Kjøper ble så oppfordret til å kontakte banken for å klare finansiering før akseptfristens utløp, som var 12. november 2012 kl. 12.00.
Før fristens utløp, mottok innklagede et bud fra en annen budgiver på kr 1 550 000, med forbehold om finansiering. Kjøperen ble informert om budet og økte sitt bud til kr 1 600 000 med frist til 13. november 2012. Kjøperen ble igjen spurt om finansiering og hevdet å ha kontroll på dette, Kjøperen ville ikke ta forbehold.
Innklagede påpeker at klageren virket overbevist om at kjøperen var solid økonomisk, på tross av at han ikke hadde finansiering. Innklagede advarte klageren om å akseptere budet. Klageren valgte likevel å akseptere.
Innklagede presiserer at det ble foretatt en utskrift av grunnboken for kjøperens eiendom, hvor det fremgikk at eiendommen ble kjøpt på tvangssalg for kr 800 000. Derimot fremgikk det ikke av grunnboken at kjøperen var den eneste som ga bud. Det er heller ikke korrekt at innklagede anbefalte klageren å selge basert på dette grunnlaget.
Klageren har vist til Rt. 1993 s. 156. Innklagede anfører at det i klagesaken er ubestridt at nærmere undersøkelser av innklagede ble gjort, og at innklagede i tillegg gjorde klageren kjent med tvilen som forelå.
Innklagede anfører videre at det også ble foretatt undersøkelser for å se hvorvidt kjøperens bolig var lagt ut for salg, noe som ikke var tilfelle. Kjøperen ønsket overtakelse først 30. mai 2013, slik at han hadde tid til å selge.
Innklagede hevder for øvrig at det er korrekt som klageren anfører, at det ikke ble fremlagt finansieringsbevis fra kjøperens side. Innklagede anfører at det ikke foreligger krav til finansieringsbevis ved budgivning. Det er videre korrekt at klageren henvendte seg til innklagede ved flere anledninger i forbindelse med betaling av fakturaen. Først for betalingsutsettelse, noe innklagede etterkom. Deretter krav om innsyn i all korrespondanse og interne notater samt skriftlige dokumentasjon av budrunden og finansiering, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 nr. 1 og 2. Henvendelsene ble avvist fra innklagedes side, da innklagedes mening var at de var basert på feil faktum, feiltolkning av regelverk og eiendomsmeglers plikter.
For anførsel om at kjøperen var trygdet, og at innklagede burde sjekket dette, hevder innklagede at dette i så fall vil være brudd på meglerens taushetsplikt.
Innklagede presiserer også at salget ble foretatt høsten 2012. Dette var før det kom krav om at eiendomsmeglere skulle kunne dokumentere bud, budforhøyelser og endringer skriftlig. Det vil derfor være uheldig å pålegge innklagede dokumentasjonsansvar ut over det som gjaldt på tidspunktet.
Innklagede anfører å ha opptrådt i henhold til god meglerskikk ved gjennomføringen av salgsoppdraget, og ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved manglende undersøkelse av kjøperens finansiering.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken er partene uenige om hvorvidt innklagede undersøkte om kjøperen hadde finansiering i orden eller ikke. Partene uttaler seg også helt forskjellig om innklagede advarte klageren om å akseptere budet uten at finansieringen var i orden.
Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon som kan underbygge innklagedes anførsler i tilknytning til dette forholdet. Nemnda mener at dette er uheldig, og at det hadde vært en fordel om innklagede kunne dokumentere den informasjon som eventuelt ble gitt til klageren om manglende finansieringsbekreftelse.
Klageren har imidlertid ikke lidt noe økonomisk tap, da første kjøper har dekket klagerens kostnader ved det første salget. Klagen kan derfor ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.