Klage nr 2014146

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. mars 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Sørmegleren AS avd Kristiansand

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en fritidseiendom via innklagede. I senere tid har det vist seg at seksjonering ikke ble gjennomført slik klagerne fikk opplysning om at den skulle. Klagerne krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 361 918.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat. I det følgende vil klagerne og innklagede, samt deres advokater, bli omtalt som «klagerne» og «innklagede».

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne kjøpte en fritidsbolig via innklagede 15. mars 2010. Kjøpet forutsatte etterfølgende seksjonering av eiendommen, og følgende fremgikk av prospektet:

 

«Eiendommene skal seksjoneres. Hver hytte blir en halvdel i dette sameiet»

 

I tillegg ble det opplyst muntlig av innklagede at tomten skulle utgjøre en halvpart. Klagerne var særlig opptatt av tomtestørrelsen, og etterspurte spesifikk informasjon om dette av innklagede. Innklagede svarte med å vedlegge et kart som underbygget at tomten klagerne senere kjøpte, ville utgjøre halvdelen av den totale tomten. Klagerne antok på bakgrunn av denne informasjonen at tomten skulle deles 50/50 med nabotomten.

 

Tomtene ble imidlertid seksjonert på en helt annen måte enn det som fremgikk av prospekt og forutgående informasjon. Klagernes tomt var på 533 kvm. Dette er nesten 40% mindre enn en halvdel av sameietomten, som totalt var på 1752 kvm. Naboens tomt på 1219 kvm er mer enn dobbelt så stor som klagernes tomt. Klagerne fikk aldri informasjon om at tomteinndelingen ble annerledes enn forutsatt og kommunisert i prospektet. Først 1,5 år etter kontraktsignering ble klagerne klar over at tomten var blitt såpass mye mindre enn de hadde grunn til å tro.

 

Klagerne anfører at innklagede hadde kunnskap om at selgeren av tomtene ikke hadde i orden seksjoneringen, og viser til uttalelser fra en representant for eier av naboeiendommen, som lyder:

 

«Etterspurt utomhus plan, men det forelå ikke. Et bruksnummer med nabohytte, men det forelå ikke plan for seksjonering. Megler skulle se på det»

 

Innklagede var megler for begge hyttene i eierseksjonssameiet. Til tross for at innklagede ble oppmerksom på problemer med seksjoneringen, sendte innklagede inn skjøte til tinglysing, uten å informere klagerne. Skjøtet ble tinglyst den 1. september 2010 – mindre enn tre måneder etter overtakelsesforretningen.

 

Klagerne har hatt en rettslig tvist mot eier av nabotomten om hvorvidt naboen hadde plikt til å bidra til reseksjonering ved å justere grensene. Retten la til grunn at naboen ikke hadde plikt til dette, da naboen fikk opplyst av innklagede at hans tomt var størst.

Klagerne anfører at utsagnet fra tingrettsdommeren beviser at innklagede var kjent med at klagernes tomt var mindre enn en halvdel av sameiet.

 

Klagerne har i ettertid tatt ut forliksklage mot innklagede. Saken ble innstilt. Klagerne innhentet en verdivurdering av en takstmann, hvor takstmannen ble bedt om å vurdere eventuell endring i markedsverdi som følge av at klagerne ikke fikk en halvpart av tomten i eierseksjonssameiet. Takstmannen stipulerte verdireduksjonen til ca. kr 150 000.

Klagerne rettet så krav mot innklagede på kr 361 918, inkludert idømte sakskostnader fra retten i tvisten mot eier av nabotomt. Innklagede svarte den 8. mars 2014 at de ville innhente en verdivurdering, og at denne vurderingen ville «få avgjørende betydning for hvordan vi vurderer saken videre». Innklagede har ikke kommet med noen tilbakemelding etter dette, selv etter gjentatte purringer.

 

Klagerne anfører på bakgrunn av ovenstående at innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 5 og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne presiserer at det er snakk om markant avvik i arealet, og at det oppleves som et grovt brudd på god meglerskikk at innklagede unnlot å informere klagerne, når eier av naboseksjonen fikk informasjon. Klagerne presiserer at det er enighet mellom partene at klagerne ble utsatt for opplysningssvikt ved kjøpet. Klagerne viser til Rt. 1995 s. 1350.

 

Klagerne anfører videre at innklagede også har opptrådt i strid med god meglerskikk var å sende inn skjøte til tinglysing uten å informere om seksjoneringen.

 

Klagerne anfører at de aldri ville kjøpt fritidseiendommen dersom de hadde visst at tomten var så liten som den viste seg å være. De unnlatte opplysningene har påført klagerne et tap. Klagerne mistet også muligheten til å holde tilbake deler av kjøpesummen. Selgeren har senere gått konkurs. Markedsverdien på tomten er ca. kr 150 000 mindre enn en tomt tilsvarende det som ble markedsført. Arealsvikten er på 40% og nemnda bør derfor kunne skjønne over verditapet. Videre har klagerne blitt påført et tap på kr 195 000 som følge av rettssaken mot eieren av naboseksjonen. Tvisten med naboen var en direkte dfølge av innklagedes feil. I tillegg har klagerne hatt utgift til juridisk bistand og krever dekket beløpet på kr 16 918 av innklagede.

 

Klagerne krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 361 918. Det kreves i tillegg forsinkelsesrenter på beløpet fra 11. februar 2013 til betaling skjer. Tidspunktet er en måned etter at forliksklage ble sendt.

 

For innklagedes prinsipale anførsel om avvisning, presiserer klagerne at forliksklage ble sendt inn, men at saken ble innstilt. Klagen er derfor ikke til behandling i forliksrådet. Saken er ikke brakt inn for tingretten, og er ikke under behandling ved de ordinære domstoler. Klagerne anfører også at innklagede kompliserer saken. Saken er egnet til behandling hos nemnda, som består av høyt kvalifiserte jurister. Tilstrekkelig dokumentasjon er fremlagt og det er klart hva partene er enige om og hva de er uenige om. Dersom nemnda er av den oppfatning av saken bør gå for retten, ber klagerne om at nemnda tar stilling til ansvarsspørsmålet.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Den 11. november 2009 utarbeidet selgeren et kart i forbindelse med seksjonering. Innklagede antok at dette var kartet som skulle benyttes til seksjoneringen. Kartet ble oversendt til innklagede 25. november 2009. Den 21. desember 2009 undertegnet selgeren begjæring om seksjonering. Seksjoneringsbegjæringen inneholdt også et kart, datert 18. desember 2009. Her er tomteplasseringen og seksjonene inntegnet slik de endelig ble tinglyst. Innklagede mener å ikke ha mottatt seksjoneringsbegjæringen som ble utarbeidet, men bare kartet av 11. november 2009. Klagerne var interessert i prospektet og fikk oversendt tegninger den 19. januar 2010. Den 15. mars 2010 ble det inngått avtale mellom kjøperne og selgeren.

 

Den 7. juli 2010 fikk selgeren underskrift fra kommunen på seksjoneringsbegjæringen. Seksjoneringsbegjæringen ble deretter sendt til tinglysing, og ble tinglyst den 26. august 2010.

 

Selgeren involverte ikke innklagede i seksjoneringsprosessen utover å sende over kartet, som ble mottatt den 25. november 2009. Kartet var utarbeidet av en sakkyndig landmåler, og det fremkom ikke opplysninger som skulle antyde at dette ville bli lagt til grunn for seksjoneringen. Overskjøting til eieren av naboeiendommen skjedde den 1. september 2010, samme dato ble også overskjøting foretatt til klagerne. Seksjonsnumrene ble satt i overensstemmelse med tomtenumrene som dannet grunnlag for kontrakten mellom partene. Innklagede la til grunn at seksjonsnumrene ville bli opprettholdt tilsvarende tomtenumrene slik de var presentert av selgeren i forbindelse med salgsarbeidet. Det ble ikke gjort, og tomtene ble tinglyst med motsatte seksjonsnummer i forhold til kontrakten.

 

Den 18. august 2011 ble det gitt informasjon om at grunnbokshjemlene vedrørende seksjonene var byttet om. I vedlegget av brevet fremgår seksjoneringsbegjæring på nytt og nytt kart, samt dokumentasjon for overskjøtingstidspunkt. Det ble foretatt henvendelse til klagerne og noe brevutveksling. I brev av 26. september 2011 skrev klagerne at de hadde avklart via kommunen at andel av seksjonen var blitt 1/3 av total tomt. Det ble vist til salgsmøte og salgsoppgave hvor det ble sagt at fellestomt skulle deles likt mellom de to hyttene. Landmåleren ble kontaktet og ble bedt om å gi en uttalelse om plassering mv. Dette ble gjort i e-post av 29. september 2011 hvor det fremgår at bakgrunnen for endringene hadde med utsiktsforhold, nærhet til innkjøring og byggelinje. Selgeren opplyste også om arbeid som ble gjort i november 2009. Bakgrunnen for endringene var at selgeren ville flytte hyttene på grunn av utsikten, og at det ble akseptert av kommunen. Etter det innklagede har funnet ut, ga ikke selgeren informasjon til innklagede om det foretatte arbeidet.

 

Innklagede hadde i oppdrag å gjennomføre endringene av seksjonsnumrene, og det ble satt i gang en inkuriepåtegningsprosess for å få dette på plass. Det ble gjort en rekke henvendelser til klageren, første gang 2. februar 2012. Klageren opplyste da at de ikke ønsket å undertegne på de nødvendige dokumentene før innklagede hadde besørget grenseendring for å få tomtestørrelsene like store. Inkuriepåtegningen og endringen av seksjonsnummer stanset derfor opp. På grunn av dette varslet eier av naboeiendommen søksmål mot klageren.

 

Innklagede anfører å ha prøvd å komme til en minnelig løsning med klagerne. Det ble avholdt en del møter med innklagede uten av saken ble løst. Klagerne krevde erstatning på kr 450 000, noe innklagede ikke kunne etterkomme. Saken mellom klagerne og eieren av nabotomten gikk til tingretten, hvor klagerne tapte på alle punkter. Saken mot innklagede ble så startet med forliksklage, hvor på innklagede innga tilsvar, men saken senere ble innstilt etter anmodning fra partene.

 

Den 30. april 2013 signerte klagerne de nødvendige dokumenter for å få gjennomført inkuriepåtegning, og den 11. juni 2013 ble denne oversendt til tinglysing. Innklagede avventet ordinært erstatningssøksmål ved tingretten, men det uteble. Innklagede aksepterte utsettelse av foreldelsesfristen frem til høsten 2014.

 

Innklagede anfører prinsipalt at saken må avvises fordi den i realiteten har vært og er til behandling i forliksrådet. Uansett anfører innklagede at saken er svært omfattende og komplisert og mener det er nødvendig med vitneførsel for å avklare hva som har skjedd og hvilken informasjon som har gått hvor. Innklagede mener derfor at saken ikke er egnet for behandling i nemnda.

 

Angående det sentrale spørsmålet i saken, som er størrelsen på seksjonen som klagerne hadde kjøpt, er kartet av 11. november 2009 det kartet innklagede har hatt ved inngåelse av avtalen. Det var ukjent for innklagede at selgeren hadde laget et nytt kart, med en annen løsning og plassering. Det anføres at det ikke forelå noen indikasjoner i saken som skulle tilsi at dette ville bli fraveket.

 

Opplysningene som ble gitt i prospektet, er opplysninger innklagede har fått fra selgeren, som er i samsvar med kartet av 11. november 2009.

 

For anførsel om erstatningens størrelse, hevder innklagede at det ikke foreligger noe verdiminus med hensyn til tomteforskjellen. Arealforskjellen er i hovedsak et skråningsområdet som uansett ikke vil kunne benyttes til noe. Videre ligger dette utenfor byggegrensene. For saksomkostningene klagerne ble pådømt i tingretten, er dette resultat av klagernes egne vurderinger. Innklagede hadde ikke noen innflytelse på søksmålet og hadde heller ikke anledning til å rådgi klagerne med hensyn til dette søksmålet. Det samme gjelder egenandelen til juridisk bistand.

 

Innklagede krever på bakgrunn av ovenstående at klagen avvises. Dersom den behandles, mener innklagede at de ikke har handlet i strid med god meglerskikk. Uansett foreligger ikke noe økonomisk tap som kan kreves erstattet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning på grunn av feil gitt opplysning om hvordan seksjonering ville bli utført.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Avvisningsspørsmålet

Nemnda har fast praksis på at saker hvor det er tatt ut forliksklage, og klagen har blitt realitetsbehandlet i forliksrådet, ikke behandles av nemnda. I foreliggende sak er det opplyst at det ble tatt ut klage til forliksrådet, men at saken ble innstilt. Nemnda finner derfor at saken kan behandles, jf. tvisteloven § 6-11, jf. § 18 andre ledd.

 

Nemnda finner også at saken er tilstrekkelig opplyst til å bli behandlet i nemnda.

 

God meglerskikk

Spørsmålet i saken er hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sørge for at klagerne fikk riktig kart over seksjonering før inngåelse av avtalen.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren

 

«skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».

 

I paragrafens annet ledd fremgår det at megleren

 

«plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger: 5. grunnarealer»

 

Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at

«Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler».

 

I foreliggende sak fremgår det av dokumentasjonen at innklagede ikke har hatt tilstrekkelig god oversikt over hva han har solgt. Det gjelder både areal og seksjonsnummer. Nemnda finner det klart at innklagedes behandling av denne saken er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Når det gjelder erstatningskravet, finner nemnda at det foreligger ansvarsgrunnlag ut fra innklagedes håndtering av dette oppdraget. Det foreligger også årsakssammenheng mellom dette og eventuelt verdiminus på tomten. Saksbehandlingen i nemnda er skriftlig og de bevisspørsmål saken reiser i forbindelse med utmåling av eventuelt tap, kan vanskelig avgjøres av nemnda.

 

Nemnda bemerker imidlertid at innklagede ikke kan være erstatningsansvarlig for advokatutgiftene klageren har pådratt seg i saken mot naboen.

 

 

Konklusjon:

 

Sørmegleren AS avd. Kristiansand har opptrådt i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig for et eventuelt økonomisk tap på tomten. For øvrig fører klagen ikke frem.