Saksframstilling
Klager kjøpte i april 2004 hytte av innklagede for kr 650.000. I ettertid har det vist seg at hytta var i vesentlig dårligere stand enn klager fikk opplyst av selger og megler. Klager og selger har inngått et forlik på kr 130.000 for de mangler som er påvist. Klager hevder at innklagede har villedet klager til å kjøpe en hytte som ikke svarte til beskrivelsen. Klager hevder at innklagede har unnlatt å opplyse om feil og mangler ved eiendommen som de kjente eller måtte kjenne til.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Av salgsprospektet fremkommer ingen opplysninger om feil eller mangler ved hytta. Klager har innhentet salgsprospekt fra forrige salg hvor flere av de manglene som klager påpeker er nevnt. Disse er holdt skjult for klager.
Forlik er inngått med selger på kr 130.000, opprinnelig krav var kr 233.692 + omkostninger. Det var nødvendig for klager å få en rask kompensasjon.
Klager føler seg villedet til å kjøpe en hytte som ikke svarte til beskrivelsen. Klager anfører at megler har brutt med god meglerskikk og unnlatt å informere om negative opplysninger de kjente eller måtte kjenne til om eiendommen. Med innklagedes kunnskap og erfaring er det vanskelig for klager å forstå hvordan det er mulig å overse så mange tekniske svakheter.
Dialog med innklagede har ikke medført noen løsning.
Megler som har utført befaring av hytta og utarbeidet prospektet, er tidligere snekker. Han må i høyeste grad kunne kalles bygningskyndig. Klager finner det uhørt at ingen av hyttas mange mangler er nevnt i meglers vurdering.
Megler skal ha opplyst at han under visningene av hytta har informert om flere tekniske svakheter. Klager finner det underlig at dette ikke er nevnt i salgsoppgaven. Klager hadde visning med selger. Ingen opplysninger om dårlig teknisk stand ble da gitt. Det ble ikke påpekt noen feil eller mangler ved hytta før etter at kontrakt var skrevet. Ei heller ble det anbefalt å gjennomføre en grundigere teknisk vurdering. Hytta var full av synlige skjevheter og dårlig utført håndverk og klager finner det kritikkverdig at megler ikke har fulgt opp årsaken til dette. Klager erkjenner at han også har en undersøkelsesplikt, men fant ingen grunn til å tvile på at hytta var solid til tross for skjevhetene på bakgrunn av meglers vurdering.
Blant de feilene som ikke var opplyst om i salgsprosessen nevnes:
Dårlig fundament på tilbygg. Lecablokker i ferd med å kollapse
Råteskade i krypkjeller
Forsenkning i gulvet grunnet råteskade og brudd i bærebjelke
Manglende fundament under peis, bjelkelag gir etter grunnet råte
Takkonstruksjon svakt dimensjonert
Manglende bæring i vegger i tilbygget
Råteskader i vindskier og trapper utvendig
Terrasse råteskadet og bulket grunnet manglende fundament
Vinduer punktert og sprukket
Dårlig ventilering
I tillegg er feil informasjon om festeavgift blitt gitt. Årlig differanse på kr 328,-.
Klager anfører at megler har gjort lite eller intet for å ta tak i problemstillingene. Klager hadde forventet et større engasjement i å bistå for å rette opp i urimelighetene.
Klager anfører at innklagede er erstatningspliktig for sin handlemåte og ber Reklamasjonsnemnda vurdere en kompensasjon på rundt kr 40.000. Klager ble i avslutningen av budrunden anbefalt å høyne budet fra kr 610.000 til kr650.000. Han valgte å følgedette rådet og synes det er rimelig å få kompensert differansen på kr 40.000, eventuelt en høyere eller lavere erstatningssum som nemnda finner rimelig.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble besiktiget av megler sammen med selger 19.1.2004,en dag med mye sne. Det var derfor tilnærmet umulig å oppdage de bygningsmessige feil og mangler som klager påstår innklagede burde ha oppdaget.
Megler har ikke ansvaret for eiendommens tekniske tilstand. Megler plikter å bringe opplysninger om bygningens tekniske tilstand til interessentene dersom han er kjent med forholdet, enten ved opplysninger fra selger eller takstmann, eller hva han på grunnlag av sin erfaring burde se. Prisvurderingen baserer seg på meglerens erfaring med «tilsvarende» eiendommer i samme/tilsvarende område, herunder hensyn tatt de mangler megleren måtte være opplyst om.
Innklagede har av selger ikke blitt opplyst om de mangler som er ved hytta verken muntlig eller i skjemaet «Opplysningsskjema for hytteeiendom». Megleren som var på befaring, fattet heller ingen mistanke ved besiktigelsen. Klager har i forliksklagen opplyst at det først var når gulvet ble åpnet i stuen at de omfattende bygningsmessige feil og mangler ble avdekket. På denne bakgrunn kan innklagede ikke se at det forelå opplysninger eller grunn til mistanke om at hytta hadde bygningsmessige feil og mangler.
Det medfører ikke riktighet at vedkommende megler er faglært snekker.
Det blir i salgsoppgaven gjort oppmerksom på at opplysningene om eiendommen i hovedsak kommer fra selger, det offentlige samt at besiktigelse er foretatt av megler.
Klager bekrefter i salgskontrakten at han selv har besiktiget hytta nøye.
Det er uriktig når klager hevder at megler oppfordret til å øke kjøpetilbudet. Selger ville ikke akseptere en pris under kr 650.000 og dette ble videreformidlet av megler.
Festeavgiften er korrekt opplyst i salgsoppgaven. Tilleggsavtale ble utarbeidet av grunneier og oversendt ny fester som frivillig aksepterte og undertegnet denne uten noen form for press.
Innklagede fremholder at de hele tiden har hatt et åpent forhold til klager og informert om alle sider av saken.
På ovennevnte bakgrunn ber innklagede om at klagen i sin helhet avvises.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av at megler skal ha gitt mangelfulle opplysninger om eiendommens tilstand.
Eiendomsmegler har en plikt til å sørge for at det fremkommer relevante opplysninger om eiendommen, jf.eiendomsmeglingsloven §3-7 jf. §3-1. Ved vurderingen av om innklagede kan holdes ansvarlig for de feil og mangler som heftet ved eiendommen, tar Reklamasjonsnemnda utgangspunkt i at meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren, jf. NOU 1987:14 s. 75. Det er ikke fremlagt noe som kan tyde på at selger har gjort megler kjent med feilene og manglene ved hytta.
Megleren har imidlertid en utvidet undersøkelsesplikt dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige, jf. NOU 1987:14 s. 75. Spørsmålet er om innklagede burde hatt mistanke om at opplysningene som var fremkommet gjennom selgeren i denne saken, var feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Av det som er dokumentert for Reklamasjonsnemnda, fremgår det imidlertid ingen forhold som tilsier at innklagede skulle ha avdekket manglene ved hytta. Innklagede måtte i denne situasjonen kunne basere seg på de opplysninger som var gitt fra selgeren. Det fremgår for øvrig av Forliksklage til Kongsberg forliksråd av 4. oktober 2004 at «Selger har skrevet under på at eiendommen ikke er beheftet med kjente feil eller mangler. Dette har selger gjort uten å opplyse verken klager eller megler ved kjøpet om den rapport som ble utarbeidet av takstmann/bygningsingeniør … «.
Når det gjelder klagen over festeavgiften, er det ikke fremlagt noe dokumentasjon som gir Reklamasjonsnemnda forutsetninger for å ta stilling til hvordan denne ble avtalt. Saken avvises på dette punktet.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klager gis ikke medhold i anførselen om at megler har unnlatt å informere om negative opplysninger om eiendommen som det påstås at megler måtte kjenne til.
Klagen avvises for så vidt gjelder festeavgift.
Oslo, den 9. februar 2006
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |