Klage nr 2014149

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. mars 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Advokat Ingar Nikolaisen Kuoljok

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte eiendommen gnr. 59, bnr. 173 i 2010. Denne var fradelt gnr. 59, bnr. 16. I kjøpekontrakten var det avtalt at utmarksrettigheter tilliggende gnr. 59, bnr. 16 skulle følge med og tilfalle klagerens eiendom. Det viste seg imidlertid at disse rettighetene lå på eiendommen gnr. 58, bnr. 8. Klageren fikk aldri disse utmarksrettighetene, da disse ble kjøpt av en annen. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever derfor erstatning stor kr 370 000, samt nedsettelse av innklagedes vederlag.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Eiendommen skulle selges i sin helhet, så nær som et hus med omkringliggende tomt hvor selgerens mor hadde en borett. Det ble fremforhandlet en avtale om frikjøp av boretten for

kr 50 000. På grunn av det konfliktfylte forholdet mellom selgeren og hans mor ble innklagede engasjert som megler. Innklagede utformet kjøpekontrakten som ble signert den 20. mars 2010. Av denne fremgikk det i punkt 1 «Kjøpesum, betaling» følgende:

 

«Dersom nåværende eiendom gnr. 59, bnr. 16 har skogs- og fjellarealer, rettigheter over andre eiendommer, herunder vann, fiske, jakt, bær, beiteretter og lignende skal disse følge med på kjøpet og tilfalle eiendommen under fradeling som her selges.»

 

Og i punkt 7 «Tilstand og ansvarsfraskrivelse»:

 

«Det vesentligste for kjøperne [er] eiendommens areal og beliggenhet, samt strandlinje og skogsområde på eiendommen.»

 

Det var altså svært avgjørende for klageren å kunne erverve og bruke småbruket slik det var blitt brukt i generasjoner. Like etter handelen viste det seg imidlertid at utmarkseiendommen hadde et eget gårds- og bruksnummer (gnr. 58, bnr. 8).

 

På bakgrunn av opplysninger fra selgeren visste innklagede at det forelå rettigheter og arealer. Innklagede burde derfor bragt på det rene hva som fulgte med småbruket, og således hva som skulle vært spesifisert i kjøpekontrakten.

 

Klageren ønsker fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning stor kr 370 000, samt nedsettelse av innklagedes vederlag.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Eiendommen gnr. 59, bnr. 16 ble lagt ut for salg den 21. august 2009. Klageren kjøpte eiendommen for kr 430 000. I den forbindelse ble det laget en kjøpekontrakt mellom partene. Klageren innhentet så en kopi av et tidligere skjøte hvor det fremgikk at selgerens mor hadde borett på eiendommen. Denne boretten ble et problem for klageren, og han tok kontakt med innklagede for å få gjennomført kjøpet uten at boretten fulgte med.

 

Innklagede kontaktet selgeren som ga uttrykk for at boretten snarlig ville bli fjernet. Til tross for at fristen for fjerning av boretten ble overskredet, ønsket klageren å arbeide videre for en løsning. Han tok selv kontakt med borettshaveren og inngikk en avtale med henne. I forbindelse med avtale om frikjøp av borett, hadde innklagede et møte med klageren og borettshaveren. Borettshaveren kom da med opplysninger om bruk av utmark uten at hun kunne redegjøre for rettsgrunnlaget for denne bruken. Dette var også ukjent for klageren og selgeren. Innklagede undersøkte eiendommen i grunnboken, men kunne ikke finne slike rettigheter registrert. Avtalen ble følgelig utformet på grunnlag av denne usikkerheten.

 

Klageren fikk etter en stund klarlagt at utmarksrettighetene muligens var hjemlet i eiendommen gnr. 58, bnr. 8. Det var faren til borettshaverens avdøde ektefelle som var hjemmelshaveren til denne eiendommen.

 

Innklagede bestrider å kunne holdes ansvarlig som megler da dette fra starten av var, og forble et advokatoppdrag. Innklagede representerte klageren, og opptrådte ikke som en tredjemann. Klageren var dessuten allerede innklagedes klient i en annen sak, og klageren hadde også engasjert innklagede som prosessfullmektig i en ytterligere sak. Dette pågående klientforholdet var dermed til hinder for at innklagede kunne påta seg en tredjemannsrolle i nærværende sak.

 

Videre var det klageren og selgeren selv som håndterte visning, budgivning, inngåelse av avtale om kjøp, utforming av opprinnelig avtale og skjøte. Allerede før klageren kontaktet innklagede forelå det en kjøpekontrakt mellom partene.

 

Det var heller aldri tale om utmarksrettigheter da klageren inngikk avtalen med selgeren. Disse var kunne derfor ikke ha vært avgjørende for ham. Klageren ble fra starten av forklart at eventuelle fjell- og utmarksrettigheter var å betrakte som en slags «uforutsett gevinst».

 

Innklagede bestrider videre at det foreligger grunnlag for ansvar for det tap klageren hevder å ha blitt påført.

 

Prinsipalt påstås saken avvist. Subsidiært kan klagen ikke tas til følge.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmål om det mellom partene er inngått et oppdrag om eiendomsmegling, og om innklagede i så fall har foretatt de nødvendige undersøkelsene hva gjelder utmarksrettighetene.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

I nærværende sak har partene ikke inngått en skriftlig oppdragsavtale om eiendomsmegling, men en avtale om advokatoppdrag med bistand i tvist om utmarksrettighetene. Innklagede har utformet kjøpekontrakten, gjennomført det økonomiske oppgjøret og sørget for hjemmelsoverføring.

 

Nemnda finner det klart at dette er et oppgjørsoppdrag som faller inn under eiendomsmeglingsloven. Saken skal derfor ikke avvises fra nemnda.

 

Når det gjelder gjennomføringen av oppgjørsoppdraget, har innklagede ikke forholdt seg i samsvar med eiendomsmeglingsloven. Det er ikke inngått skriftlig oppdragsavtale i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-4. Det er kritikkverdig at innklagede synes å ha oversett at dette var et oppgjørsoppdrag, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 andre ledd.

 

Når det gjelder utmarksområdene, finner nemnda at innklagede har overholdt sin undersøkelsesplikt. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

 

 

Konklusjon:

 

Advokat Ingar Nikolaisen Kuoljok har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.