Klage nr 2014168
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. mars 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Privatmegleren Stavanger
Bergesen & Partnere AS
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen ved kjøp av bolig under oppføring
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en prosjektert eiendom via innklagede i 2013. I den forbindelse mener de at innklagede ikke har overholdt klagernes instrukser i forbindelse med oppgjøret, herunder tilbakehold til sikkerhet for selgerens oppfyllelse. Klagerne har også innvendinger hva gjelder innklagedes oppfølging med hensyn til problematikken rundt tomtegrenser og andre offentligrettslige forhold samt innklagedes habilitet i saken. Videre mener klagerne å ha rett til rentene av det tilbakeholdte beløpet på klientkontoen.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen fører frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Overføringen av oppgjøret
For kr 10 000 000 kjøpte klagerne en prosjektert bolig via innklagede den 8. mars 2013.
Overtakelsesforretningen ble avholdt den 18. september 2014, og hjemmelsoverføringen ble foretatt av Kartverket den 25. september 2014. Noen dager etter overtakelsesforretningen overførte innklagede sluttoppgjøret til selgeren. Etter instruks fra klagerne ble det imidlertid holdt tilbake ca. kr 1 000 000 for dagbøter og fysiske mangler. Oppgjøret ble overført til tross for at eiendommen da var beheftet med et pant stort kr 7 400 000. Oppgjøret ble foretatt uten klagernes kunnskap, og uten at innklagede hadde innhentet en inneståelseserklæring. Panteheftelsen ble slettet den 21. oktober 2014. Klagerne mener dette er et brudd på god meglerskikk. Forholdet har påført dem et økonomisk tap i form av dårligere rentebetingelser (ca. 1,6 % dårligere) i en kortere periode (ca. 4 uker). Klagerne krever fastslått at dette er i strid med god meglerskikk, og at innklagede er erstatningsansvarlig.
Manglende oppfølging av instruksjoner om tilbakehold
Klagerne ringte innklagede den 19. september 2014, og instruerte om ikke å utbetale noe fra klientkontoen. I henhold til avtale mellom partene sendte klagerne en e-post til innklagede den 21. september 2014 med instruks og informasjon. Blant annet stod det som følger:
«Megler bes ettertrykkelig om under enhver omstendighet ikke å utbetale noe fra klientkonto før skjøtet på eiendommen og felles vei er brakt i orden, ny kartforretning utført av utbygger, skjøtets grenser verifisert av vår byggeinspektør og overskjøtet/tinglyst til kjøper etc.»
Etter dette ble klagerne ikke opplyst om at skjøtet var sendt til tinglysing umiddelbart etter overtakelsesforretningen, og at utbetaling til selgeren var planlagt. Dette fikk betydning for klagernes mulighet til å gi den presiserende instruksjonen om utvidelse av det tilbakeholdte beløpet.
Ved e-post av 26. september 2014 instruerte nemlig klagerne innklagede om å utvide det tilbakeholdte beløpet på klientkontoen til kr 1 300 000. Innklagede lovet da å utvide i henhold til instruksen, men gikk senere ifra løftet uten å informere klagerne på forhånd. Det ble således bare holdt tilbake kr 1 000 000. Dette ble begrunnet med at klagerne ikke lenger hadde instruksjonsrett fordi instruksen om tilbakehold var sendt etter tinglysingen. Klagerne bestrider dette fordi instruksen av den 26. september 2014 var en presisering av tilbakeholdsinstruksjonen som ble sendt allerede den 21. september 2014.
Innklagede har således opptrådt i strid med klagernes uttrykte ønske før tinglysingen. Innklagede må åpenbart ha skjønt dette, og skulle tatt dette opp med klagerne før utføringen. Innklagede har dermed ikke ytet bistand til klagerne, og det foreligger følgelig brudd på god meglerskikk.
Tomtegrenser og andre offentligrettslige forhold
Innklagede har ikke fulgt opp problematikken rundt avviket i tomtegrensene. Innklagede fikk overlevert mangelsprotokollene av selgeren før tinglysingen. I disse var det avmerket tomtegrensefeil. Innklagede skulle derfor ventet med tinglysingen til disse feilene var forsøkt rettet av utbyggeren. Innklagede undersøkte og informerte for øvrig heller ikke om feilene ved tomtenes felles vei. Innklagede overførte 1/3 av hjemmelen til den felles veien til klagerne, dette tross klagernes forsøk på å forklare at disse forholdene måtte bringes i orden før overskjøtingen. Dette utgjør derfor også et brudd på god meglerskikk.
Habilitet
Ved kontraktsinngåelsen informerte ikke innklagede om at megleren var en venn av selgerens styreformann. Det ble heller ikke opplyst at en av meglerne hadde sittet som varamedlem i styret i ett av selskapene som selgeren hadde vært involvert i, og som var leverandør til prosjektet. Dette selskapet gikk konkurs noen måneder etter partenes kontraktsinngåelse. Innklagede burde opplyst om disse forholdene. Innklagedes habilitet må i den forbindelse vurderes, og også dette må anses som et brudd på god meglerskikk.
Tvisten mellom kjøperne og selgeren
Innklagede har hele tiden vært klar over mangels- og dagmulkttvisten mellom kjøperne og selgeren. Dette burde skjerpet innklagedes aktsomhetsplikt.
Renter på klientkontoen
Det ble de facto ikke stilt § 47-garanti. Man må forstå kjøpekontrakten slik at kjøperne da hadde krav på rentene av det tilbakeholdte beløpet på klientkontoen.
Innklagede har i hovedsak anført:
Overføring av oppgjøret
Innklagede kunne råde over kjøpesummen, herunder utbetale til panthavere og selger, før alle panteheftelsene var fysisk slettet. At det ikke forelå en skriftlig inneståelseserklæring hadde ingen relevans i nærværende sak. Innklagede avviser således å ha opptrådt i strid med de rutiner/regler som gjelder for gjennomføringen av oppgjøret ved salg av nye boliger, og at det foreligger et tap som klagerne kan kreve erstattet.
Manglende oppfølging av instruksjoner om tilbakehold
Den 21. september 2014 ble innklagede instruert om å holde tilbake kr 1 000 000. I klagernes e-post av 26. september 2014 ble innklagede bedt om å utvidet tilbakeholdet til kr 1 300 000. Denne e-posten viser at også klagerne måtte være av den oppfatning at ikke hele beløpet var tilbakeholdt, men bare kr 1 000 000. En instruks om utviding fremstår ellers som meningsløs. Innklagede avviser at det har oppstått et økonomisk tap som kan kreves erstattet.
Manglende informasjon fra innklagede
Når en kjøper og selger gir innklagede fullmakt til å utbetale kjøpesummen, gjøre opp pantegjeld og tinglyse skjøtet og nye obligasjoner, innebærer dette at innklagede normalt ikke varsler partene om at dette blir gjort. Innklagede kan heller ikke se at det foreligger en slik plikt. Videre er det normalt oppgjørsmedarbeidere som tar hånd om den praktiske gjennomføringen av oppgjøret. Det er derfor uklart om megleren faktisk hadde kunnskap om hvorvidt skjøtet var sendt til tinglysing eller ikke. Innklagede kan heller ikke se at de hadde plikt til å orientere om pantet i eiendommen som ville bli slettet.
Tomtegrenser og andre offentligrettslige forhold
Fagkunnskap er nødvendig for å kunne avdekke disse forholdene. At innklagede ikke har avdekket dette kan derfor ikke være i strid med god meglerskikk.
Habilitet
Ordinære vennskapsforhold rammes ikke av lovens forbud. Dersom dette skulle rammes ville det være umulig å opptre som eiendomsmegler på mindre steder.
Årsaken til at innklagede ikke opplyste at megleren hadde vært varamedlem i styret til selskapet som utbygger eide og som var leverandør til prosjektet, var at megleren ikke husket det. Den eneste gangen megleren var i kontakt med selskapet var da han ble bedt om å være varamedlem. Megleren har aldri deltatt på noen styremøter eller lignende i selskapet. Å være et passivt varamedlem i et selskap som er underleverandør til en utbygger kan uansett ikke være et forhold innklagede plikter å opplyse om.
Orientering om tvisten mellom kjøperne og selgeren
Det er uklart for innklagede hvordan en tvist mellom kjøperne og selgeren skulle skjerpe deres aktsomhetsplikt. Innklagedes plikter å gjennomføre oppgjøret i samsvar med kontraktens bestemmelser om oppgjør, uavhengig av om partene krangler.
Renter på klientkontoen
I henhold til kontrakten har selger krav på rentene frem til overskjøtingen dersom det er stillet § 47-garanti.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om tilbakehold av deler av kjøpesummen ved kjøp av bolig under oppføring.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Overføring av oppgjøret
Nemnda vil bemerke at når det gjelder lån til finansinstitusjoner, er det vanlig kutyme at megler oversender oppgjør til finansinstitusjonen under forutsetning av at pantet slettes. Normalt vi det ta noe tid før pantet slettes. Nemnda finner derfor at det ikke er grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet.
Manglende oppfølging av instruksjoner om tilbakehold
Det er på det rene at det var enighet om å holde tilbake én million kroner. Kjøpekontrakten ble korrekt inngått i henhold til bustadoppføringsloven. Kjøperne av eiendommen har da instruksjonsrett over kjøpesummen inntil skjøte er tinglyst. Det fremgår av dokumentasjonen at klagerne 21. september 2014 – det vil si før skjøtet ble tinglyst – instruerte megleren pr. e-post om tilbakehold av hele kjøpesummen inntil nærmere spesifiserte forhold var oppfylt. Dette hadde kjøperne rett til, jf. bustadoppføringsloven § 49. Nemnda bemerker for øvrig at det er kjøperen som generelt sett har risikoen for å holde tilbake for mye av kjøpesummen, og at det kan medføre ansvar for kjøperen.
Klagernes advokat sendte 26. september 2014 e-post, hvor krav om tilbakehold i realiteten ble redusert til én million pluss trehundre tusen kroner. Det kan synes som om advokaten ikke var klar over klagernes e-post av 21. september. Innklagede var imidlertid da han sendte skjøtet til tinglysing bundet av instruksen av 21. september om å holde tilbake hele kjøpesummen.
Innklagede har derfor ved å foreta utbetaling av kjøpesummen med unntak for én million kroner handlet i strid med kjøpernes instruksjon om å holde tilbake hele kjøpesummen. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda finner at innklagede derfor må overføre kr 1 000 000 til deponeringskonto etter bustadoppføringsloven § 49 og stille sikkerhet overfor kjøperen på de resterende kr 300 000, dersom det skulle vise seg at disse urettmessig er utbetalt til selgeren.
Manglende informasjon fra innklagede
Nemnda bemerker at megleren normalt ikke informerer kjøperen om når skjøtet blir sendt til tinglysing, innfrielse av pant og oppgjør til selgeren med mindre noe annet er avtalt.
Tomtegrenser og andre offentligrettslige forhold
I dette tilfellet var det avvik på tomtegrenser, noe som også var en del av grunnlaget for klagerens e-post av 21. september om tilbakehold av hele kjøpesummen. I en slik situasjon burde innklagede ikke forholdt seg passivt, selv om en megler ikke nødvendigvis skal ha ansvar for tomtegrensefeil.
Habilitet
Når det gjelder vennskapsforholdet mellom megleren og styrelederen hos selger, finner nemnda at dette klart ikke kan føre til inhabilitet, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-2 og § 5-3. Det samme gjelder det forhold at megleren har sittet som varamann i styret til et selskap som var underentreprenør til utbygger, og som var gått konkurs.
Orientering om tvisten mellom kjøperne og selgeren
Nemnda viser her til det som er sagt ovenfor under krav om tilbakehold.
Renter på klientkontoen
Nemnda legger til grunn at selgeren ikke hadde stilt § 47-garanti etter bustadoppføringsloven. Det er sikker rett at i slike tilfelle tilfaller renter på meglers klientkonto kjøperen frem til overskjøting. Innklagede må derfor godskrive klagerne disse rentene.
Konklusjon:
Privatmegleren Stavanger, Bergesen & Partnere AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må overføre 1 000 000 kroner til deponeringskonto etter bustadoppføringsloven § 49,og stille sikkerhet overfor kjøper på de resterende kr 300 000, dersom det skulle vise seg at disse urettmessig er utbetalt til selgeren, samt utbetale til klagerne renter på klientkonto frem til overskjøting.