Saksframstilling
Ved salg av eiendommen i 2005 oppdages det flere feil som er knyttet til kjøpet av eiendommen i 2002. I salgsoppgaven fra 2002 er det anført et annet bruksnummer enn det som fremkommer av tinglysningsdokumentene, utleiedelen i sokkeletasjen er ikke godkjent for beboelse og tillatelse for utleie foreligger ikke.
Klagerne ønsker å få kompensasjon for tapte salgsinntekter fra salget i 2005 på grunnlagg av uriktige opplysninger gitt ved kjøpet i 2002. I tillegg ønsker klagerne dekket andre utgifter som er påført dem i forbindelse med feilene.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Gjeldende eiendom ble av klagerne ervervet i 2002. Da denne eiendommen skulle selges i 2005, ble klagerne kjent med at en rekke feil og rot ved kjøpet i 2002. Da feilene ble oppdaget i forbindelse med salget i 2005, ble budrunden stoppet inntil feilene var klarlagt tilstrekkelig. Ved gjenopptakelse av budrunden oppnådde klagerne/ selgerne ikke samme pris som ved første budrunde.
Det viser seg at forskjellige bruksnummer er benyttet i salgsoppgaven og tinglysningsdokumentet. I erklæringen om pantsettelse som er sendt til klagers lånegiver, og i kjøpekontrakten er feil bruksnummer benyttet. Videre har innklagede angitt feil mål på tomten.
Videre har innklagede ikke klart å få tinglyst veirett fra tidligere eier til klagerne. Dette ble til slutt ordnet av eiendomsmegleren som håndterte salget i 2005. Klagerne anfører at innklagede ikke har sjekket opplysninger fra selger tilstrekkelig ved kjøpet i 2002 slik at det først nå fremkommer at utleiedelen i sokkeletasjen ikke var godkjent som boareal, dvs at det ikke var søkt om bruksendring av hobbyrom, badstue og boder til soverom/ utleiedel. Det var heller ikke søkt om tillatelse for utleie.
Klagerne ønsker å få erstattet tapte salgsinntekter ekstra påløpte kostnader samt andre utgifter som disse feilene har medført. Klagerne anfører at dette til sammen utgjør ca. kr 150.000.
Innklagede anfører:
Innledningsvis bemerker innklagede at eiendommen ble solgt 23.5.2005 og at klagerne allerede 9.3.2005 var klar over de forhold som de klager over. Innklagede stiller derfor spørsmålstegn ved at klager ikke informerte om de påberopte feil før i brev av 7.7.2005. I dette brevet til innklagede gir klagerne i tillegg inntrykk av at eiendommen enda ikke er solgt.
Hva gjelder feil bruksnummer medgir innklagede at feil bnr. er benyttet på side2 i salgsoppgaven, men at korrekt bnr. fremkommer av takst som er en del av salgsoppgaven. Korrekt bnr. er benyttet i tinglysningsdokumentene overfor kommunen. Klagerne har fått tilsendt korrekt skjøte og har ikke lidd noe tap pga dette.
Hva gjelder feil oppgitt tomtestørrelse, så er opplysningene om størrelsen, 590 kvm., som ble benyttet ved salget i 2002, innhentet fra kommunen og megler har ikke hatt noen grunn til å tro at oppgitt areal fra offentlig instans var feil. Tomteareal oppgitt ved salg i 2005 er 546 kvm.
Vedrørende ikke tinglyst bruksrett til vei over nabotomt: Denne veirett er korrekt tinglyst på nabotomten som veien er anlagt på. Ved samtale med eiendomsmegler som formidlet salget i 2005 fremkommer det at forholdet også gjelder overføring av 1/8-del av fellesareal for de fire to-mannsboligene på stedet. Dette er ikke nevnt i noen av klagebrevene. Denne delen av fellesarealet fremkom ikke av noen av de dokumentene som ble innhentet i forbindelse med salget i 2002. Den daværende selger informerte heller ikke om forholdet. Etter at klagerne henvendte seg til innklagede, undersøkte de forholdet og fant at dette stammer fra feil som ble begått ved en tidligere hjemmelsoverføring hvor det gjeldende fellesarealet ble uteglemt. Innklagede innehentet ved salget i 2002 de lovpålagte opplysningene og av disse fremkom intet om 1/8-del av fellesarealet. Denne feilen ble så rettet av eiendomsmegleren som klagerne benyttet i 2005.
Hva gjelder klage på manglende godkjenning av boligrom og utleie av sokkeldelen, anfører innklagede at kravet må rettes mot tidligere selger. Hva gjelder godkjennelse for beboelse, så medfører det ikke riktighet at rommene i sokkeletasjen ikke var godkjent. Forholdet ble sjekket av megler ved salget i 2005 som fant at alt var i orden. Kommunens svar på henvendelsen forelå riktignok ikke før 22.5.2005 [22.4.2005], men at kommunen bruker lang tid på å besvare henvendelser kan ikke innklagede være ansvarlig for.
Leiligheten var på salgstidspunktet utleid og hadde også vært dette tidligere. Megler hadde således ingen særlig foranledning eller oppfordring til å betvile selgers opplysninger.
Etter innklagedes syn har de utført sitt megleroppdrag i samsvar med reglene i eiendomsmeglingsloven og i samsvar med alminnelig god meglerskikk. Under enhver omstendighet kan innklagede ikke se at klagers økonomiske tap er tilstrekkelig dokumentert og klagers krav på kompensasjon avvissessåledes.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder krav mot eiendomsmegler bl.a. som følge at påståtte manglende og uriktige opplysninger fra megler, jf.eiendomsmeglingsloven § 3-6 og § 3-7.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan kravet som gjelder boligarealet i sokkeletasjen ikke føre frem. Ut fra faktum i saken kan ikke Reklamasjonsnemnda se at megleren etter befaring hadde noen oppfordring til å foreta ytterligere undersøkelser. Det var flere forhold som tilsier dette; sokkelleiligheten må ha fremstått som en egen, lovlig boenhet, taksten gir uttrykk for dette, og sokkelleiligheten var allerede utleid da salget fant sted.
Salgsoppgaven inneholder uriktig bruksnummer. Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det ikke skal forekomme feil opplysninger i salgsoppgave, men kan ikke se at denne feilen gir grunnlag for noe krav fra klagerens side.
Klagen gjelder også feil tomteareal, oppgitt i salgsoppgaven og taksten. Eiendomsmegler må normalt kunne stole på opplysninger om tomtearealet der dette er oppgitt av offentlig myndighet. I dette tilfellet var avviket så lite at det ikke kan kreves at megleren burde ha skjønt at det forelå et arealavvik.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klager gis ikke medhold.
Oslo, den 9. februar 2006
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |