Saksframstilling
Leilighet kjøpt i 2001 gjennom innklagede som megler, viste seg ved tilstandsrapport i 2005 å være 66 kvm. Leiligheten var i annonse i 2001 oppgitt å være 75 kvm.
Faglig leder for det innklagede foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Leiligheten ble i annonsen opplyst å være ca 75 kvm og panteerklæringen fra august 2001 viser klart at leiligheten skal være 75 kvm.
Ved oppmåling i forbindelse med tilstandsrapport utarbeidet i 2005, ble imidlertid leiligheten målt til kun 66 kvm. Innklagede antydet at denne forskjellen skyldes at andel av fellesareal ble regnet med i boarealet ved overdragelsen i 2001. Det var ved kjøpstidspunktet ikke riktig å legge andel av fellesareal til i boarealet.
Klageren anfører at avviket i mellom er betydelig og på bakgrunn av dette krever klageren et avslag på kjøpesummen fra 2001.
Innklagede anfører:
I 2001 kjøpte klageren andelsleilighet gjennom innklagede som megler for kr800 000,-. Prisantydningen var kr 850 000,-. Boa ble oppgitt til å være ca 75kvm i salgsprospektet. Tallet ble hentet fra Agder Boligbyggelags opplysninger om faktainformasjon fra leilighetene som fremkom av panteerklæring.
Innklagede anfører at det er lenge siden boligen ble solgt til klager. I de senere år er det satt større fokus på meglers selvstendige plikt til å måle opp arealet, den tidligere nevnte praksisen er derfor forlatt for flere år siden. I forbindelse med salg av leiligheten i 2005 ble det foretatt oppmåling og det viste seg at boligarialet kun var 66 kvm. Oppmålingen ble foretatt av ekstern takstmann.
Prisantydningen ble satt til kr 1.350.000,- før oppmålingen av leiligheten var foretatt. Leiligheten ble solgt for kr 1.450.000 – kr 100.000 over meglers prisantydning dagen etter første visning. Dette var en meget god pris sammenlignet hva lignende leiligheter i samme boligområde ble solgt for i denne perioden.
Innklagede anfører
1) at de handlet i overensstemmelse med hva som var praksis for arealoppmåling i 2001
2) at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at boligkomplekset innklagede sammenligner prisutviklingen med er et noe «belastet» boligkompleks som dermed ikke er sammenlignbart med boligen klager solgte. Dersom man sammenligner med boliger på 75 kvm slik klagerens leilighet opprinnelig ble oppgitt å være, har de i samme området gått for 100-200 000 mer en klagerens bolig.
Innklagede understreker at prisantydningen ble gitt før oppmålingen. Klageren anfører at det er god grunn til å tro at innklagede visste at boligen var mindre en 75 kvm og tok hensyn til dette i prisantydningen. Dette støttes av at megleren med en gang klager nevnte at leiligheten var på 75 kvm, opplyste om at leiligheten trolig var mindre enn det.
Klager anfører videre at det ikke holder å henvise til at praksis rundt arealoppmåling var annerledes i 2001. Klageren viser til Finansdepartementets skriv «Vedlegg til boligtaksering» datert 30.3.2001 hvor BOA defineres i henhold til NS3940.
At det er lenge siden kjøpet av boligen er ikke noe reelt argument. Klagen ble sendt kort tid etter at klageren ble gjort oppmerksom på misforholdet.
Klager anfører at han ved å kjøpe en leilighet som skulle være 75 kvm, men som i realiteten var 66 kvm, har betalt for en vare han ikke har fått. På grunnlag av dette krever klageren kompensasjon og viser til Høyesteretts dom i Rt. 2003 s. 612.
Innklagedes ytterligere anførsler:
1. Innklagede tilbakeviser at det boligkomplekset de sammenligner dette salget med ligger i et belastet område. Borettslagene tilhører samme boligbyggelag og har hatt samme verdiøkning. De ligger begge i et meget attraktivt område som er populært om du bor i den ene eller andre delen.
2. Vedrørende god salgspris eller ikke, sammenligner ikke innklagede bare pris per kvm, men boligtype når det gjelder prisantydning og forventet salgssum. Det ble tatt hensyn til at det var en pent oppusset 3-roms andelsleilighet med nyrenovert balkong og at den hadde en bra planløsning og kveldssol. Det er sjeldent få leiligheter i dette området med størrelsen 75 kvm, men desto flere på mellom 65-70 kvm som det ble sammenlignet med. At det har blitt omsatt leiligheter i dette området til den pris klager antyder, kjenner innklagede ikke til og anfører at dette ikke medfører riktighet.
3. Prisantydning ble oppgitt før oppmåling av sertifisert takstmann. Det er i tillegg til boligtype og størrelse mange faktorer som spiller inn ved prisantydning, slik som planløsning, balkong, solforhold, beliggenhet etc. Innklagede har ikkesolgt flere tilsvarende leiligheter i disse borettslagene. I de senere år har kun et fåtall leiligheter blitt omsatt totalt som det fremkommer av vedlegg fra de gjeldende boligbyggelagene.
4. Innklagede tilbakeviser at Høyesterettsavgjørelsen fra 2003 er relevant i denne saken da et vesentlig poeng i den saken var at kjøper kjøpte ut fra grenser han hadde satt i forhold til kvadratmeterpris i sin budgivning. Dette var aldri et tema for klager i gjeldende sak.
Innklagede beklager at rutinene vedrørende arealmål tidligere ikke var tilfredsstillende. Det ble tatt for gitt at de arealmål man fikk oppgitt av boligbyggelaget stemte overens med det faktiske arealet leiligheten hadde. Det har ikke vært meningen å føre en villedende beskrivelse av størrelsen på leiligheten.
Igjen er det viktig å presisere at man kjøper ikke en leilighet bare ut fra areal på boligen, men elementer som boligtype, standard, planløsning og området for øvrig kan være vel så viktig.
Hvis man anser disse manglende kvadratmeterne som vesentlig avvik, stilles det spørsmålstegn ved at andelshaveren ikke oppdaget dette før innklagede fikk målt opp leiligheten på nytt. Innklagede er av den oppfatning av at arealet ikke innvirket så sterkt på kjøpet av leiligheten i 2001, da ville dette blitt oppfattet som en mangel tidligere enn fire år etter handelen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av arealavvik.
Innklagede har innrømmet at angivelsen av arealet er feilaktig. Som utgangspunkt har megler en plikt til å kontrollere opplysninger om arealets størrelse, jf. emgll. § 3-7. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan eiendomsmegler som hovedregel ikke basere seg på opplysninger om arealets størrelse gitt fra forretningsfører uten selv å kontrollere opplysningene. Det foreligger ingen forhold som tilsier at det er grunnlag for å fravike hovedregelen i denne saken. Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at arealet i opplysningene fra forretningsfører er angitt som et ca.-areal, mens innklagede har oppgitt areal uten en slik reservasjon.
Innklagede blir dermed ansvarlig for klagerens tap i den grad dette er en følge av innklagedes forsømmelse.
Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke forutsetning for å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap og størrelsen på et eventuelt tap.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis medhold.
Oslo, den 9. februar 2006
|
sign. |
sign. |
sign. |
|
Vegard Syvertsen |
Tore Bråthen |
Bård Bømark |
|
Forbrukerrådets representant |
formann |
Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |