Klage nr 2015033
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mai 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Smart Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren deltok i en budrunde i regi av innklagede, og aksepterte et motbud fra selgeren den 15. desember 2014. Klageren anfører at overtakelsesdato ikke var avtalt, og at det heller ikke var avklart hvorvidt motbudet inneholdt selgerkreditt. Klageren krever fastslått av innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 100 000.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede med budaksept den 15. desember 2014.
Den 13. desember 2014 var klageren på en privat visning av leiligheten sammen med en annen interessent, som hadde fått nøklene. Klageren anfører at det er merkelig at en annen interessent skulle vise henne leiligheten som om denne personen hadde vært megleren for oppdraget.
Visning ble avholdt i skumringen. Det var ikke installert lys i leiligheten og dermed vanskelig å se. Klageren fikk heller ingen opplysning om at det var kommet inn bud på leiligheten.
Den 15. desember 2014 kl. 09.00 la klageren inn et bud på kr 700 000, men overtakelse den 30. desember 2014. Innklagede ringte kl. 09.30 og bekreftet at budet var mottatt. Innklagede opplyste om at interessenten som hadde vist klageren leiligheten, hadde inngitt et bud på kr 700 000 den 5. desember 2014 og fått avslag. Selger gav et motbud om kr 200 000 i selgerkreditt. Etter klagerens oppfatning var det noe uavklart om budet fortsatt var gyldig.
Klageren spurte innklagede om det var mulighet for å få selgerkreditt for henne også, noe innklagede skal ha sagt var fullt mulig, da selgeren var villig til å gi dette mot å få en høyere kjøpesum enn kr 700 000.
I løpet av telefonsamtalen med innklagede kom det inn et nytt bud fra den andre interessenten, nå på kr 700 000 med kr 75 000 i selgerkreditt, altså totalt kr 775 000. Budet hadde akseptfrist til kl. 11.00 samme dag.
Klageren anfører å ha blitt forvirret over situasjonen med budrunde med eller uten selgerkreditt og anmodet innklagede om å be selgeren om å komme med et motbud. Motbud på kr 800 000, med frist til kl. 10.45, ble gitt. Det fremgikk ikke noen detaljer om hvorvidt dette inneholdt selgerkreditt eller hvilken overtakelsesdato som skulle gjelde.
Klageren aksepterte motbudet i den tro at hun også ville få selgerkreditt. Klageren ringte rett etter budaksept for å høre med innklagede om overtakelsesdatoen var fleksibel, noe innklagede skal ha svart at den var. Det kom også frem at selgerkreditt kunne diskuteres. Klageren hadde mange telefonsamtaler med innklagede.
Den 16. desember 2015 ringte klageren til innklagede og sa at hun ikke kunne overta leiligheten før i april, fordi budet var på kr 100 000 mer enn opprinnelige bud. Dersom hun skulle overta tidligere, måtte hun få selgerkreditt på kr 100 000. Innklagede mente overtakelsesdatoen var den samme datoen som opprinnelig bud fastslo, den 30. desember 2014. Senere på dagen ringte innklagede tilbake etter å ha snakket med selgeren. Selgeren kunne gi selgerkreditt på kr 100 000 med en nedbetalingstid på 12 måneder. Innklagede sa klageren kunne tenke over dette et par dager.
Neste dag, den 17. desember 2014, fikk klageren en SMS fra innklagede hvor det sto at selgeren hadde ombestemt seg angående selgerkreditten.
Dermed oppsto nye spørsmål i tilknytning til avtalt overtakelsesdato.
Innklagede og klageren hadde en del samtaler om dette den 17. og 18. desember 2014.
Klageren stiller spørsmål om det var satt et overtakelsespunkt i selgerens motbud, og hvis ikke om avhendingsloven burde regulere overtakelsestidspunktet.
Klageren anfører at det var i strid med god meglerskikk å operere med bud med forbehold om selgerkreditt, for å få presset opp klagerens pris.
For innklagedes anførsler om at selgeren var usikker på klagerens kredittverdighet, påpeker klageren at forholdet neppe var forskjellig for den andre interessenten, som ble tilbudt kr 200 000 i selgerkreditt.
Etter en del korrespondanse konstaterte innklagede at klageren måtte akseptere overtakelsesdato den 30. desember 2014, ellers ville de igangsette dekningssalg. Klageren bestrider at det ble gitt tilbud på å avtale overtakelsesdato frem til februar 2015.
Kontraktsmøtet ble holdtd den 19. desember 2014. Innklagde skulle før den tid snakke med selgeren for å høre om alternative overtakelsesdatoer. Dette ble ikke gjort.
Klageren anfører videre at motbudet fra selgeren ikke ble gitt skriftlig. Klageren anfører også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og peker på en rekke forhold, herunder manglende informasjon om at interessent hadde avslått motbud, tilbud om selgerkreditt som så ble trukket tilbake og uprofesjonell håndtering av salgsoppdraget. Klageren krever erstatning på kr 100 000, som var differansen mellom det bud klageren ville gi, og det klageren kunne gi med selgerkreditt. I tillegg krever klageren dekket kostnader for leieutgifter, som følge av at hun måtte overta tidligere, og samtidig hadde en oppsigelsesfrist på tre måneder. Summen er på kr 30 600.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede anfører at det aldri var snakk om å ta forbehold i motbudet fra selgerens side. Innklagede erkjenner å muntlig ha sagt at selgeren kunne være fleksibel med overtakelse frem til februar 2015. Innklagede anfører å måtte ta hensyn til de tidsrammene for overtakelse som allerede var lagt til grunn for forhandlingene, og at dette innebar samme overtakelsesdato som klageren opprinnelig hadde skrevet i sitt bud.
For anførsler om at informasjon om den andre interessentens motbud, ikke ble gitt skriftlig, anfører innklagede at informasjonen ble gitt muntlig til klageren fordi innklagede kjørte bil i dette øyeblikk. Motbudet er gitt skriftlig.
Innklagede anfører at tilbud om selgerkreditt fra selgeren er utenfor innklagedes kontroll. Selgeren var skeptisk til å gi selgerkreditt til klageren, og dersom det hadde vært aktuelt, ville selgeren bedt om mer enn kr 800 000.
For anførsler om uprofesjonell håndtering av salgsoppdraget, hevder innklagede at meglerens jobb er å opptre upartisk og prøve å få til enighet mellom partene. Innklagede påpeker at det ikke er gitt muntlige løfter, men det er forespeilet muligheter.
Innklagede bestrider på vegne av faglig leder at det skulle bli utarbeidet en e-post med forslag til overtakelsesdatoer til selgeren. Innklagede snakket imidlertid med selgeren, som var lite interessert i en annen overtakelsesdato. Partene ble enige om de vilkår kontrakten var fundert på, signerte avtalen og gikk hvert til sitt.
For anførsler om lite aktivitet fra innklagede side ved kontraktsmøtet, påpeker innklagede at vanlig praksis er at partene i regi av megleren gjennomgår de viktigste punktene i kjøpekontrakten. Resten må partene selv lese.
Når det gjelder visningen av leiligheten, påpeker innklagede at det var klageren som ønsket å se den denne dagen, selv om innklagede informerte om at en annen interessent hadde nøklene. Dette avviker fra normen, men innklagede hadde ikke mulighet til å vise leiligheten til den andre interessenten, og vedkommende var ikke motvillig til å vise frem leiligheten til klageren. Ingen trusler eller usannheter ble gitt. Klageren ble også informert om at det hadde vært bud på eiendommen tidligere.
Den andre interessentens bud var gyldig, da selger ga selgerkreditt. For klagerens overtakelsesdato, som opprinnelig var avtalt til 30. desember 2014, var selgerrn fleksibel til februar 2015. Da klageren ikke ville overta før i mai 2015, ble selgeren sint og ville forholde seg til det opprinnelige avtalte.
Innklagede anfører at det ikke var noen uklarheter ved budgivningen, og påpeker at klageren fikk mulighet til å utsette overtakelse til februar 2015. Siden klageren selv påpeker å ha kjøpt og solgt eiendommer tidligere, er budrunde noe klageren burde være kjent med.
Innklagede bestrider de faktiske forhold og avviser klagen. Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav på erstatning for påstått brudd på meglerskikk for en rekke forhold, herunder uprofesjonell gjennomføring av salgsoppdraget, tilbud om selgerkreditt som ble trukket tilbake og uavklart overtakelsesdato.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt i forhold til hvorvidt hva faglig leder skal ha uttalt og for øvrig hva som har blitt lovet over telefon. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene.
Nemnda påpeker innledningsvis at saken reiser en rekke forhold som ligger i grenseland mellom kjøper-selgerforhold, herunder hvorvidt selgeen, via innklagede, har gitt selgerkreditt eller ikke. Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Når det gjelder overtakelsestidspunktet, er det på rene at klageren innga bud med overtakelse den 30. desember 2014. Det ble ikke tatt noe forbehold om selgerkreditt. Da motbudet kom, ble det ikke sagt noe om hverken selgerkreditt eller overtakelsestidspunkt. Det må da legges til grunn at 30. desember 2014 fortsatt var overtakelsestidspunkt, og at det ikke var tilbud om selgerkreditt.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.