Klage nr 2015040
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. juni 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Kolbotn
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I forbindelse med salg av klagerens eiendom måtte det gjennomføres to dekningssalg. Eiendommen ble første gang solgt for kr 8 500 000. Etter at avtalen ble misligholdt av kjøperen, ble eiendommen solgt til et firma for kr 8 500 000. Også denne kontrakten ble misligholdt av kjøperen, og eiendommen ble derfor senere lagt ut for salg på nytt. Eiendommen ble til sist solgt for kr 8 000 000. Klageren mener nødvendigheten av dekningssalgene skyldes at innklagede verken undersøkte budgiverens finansiering, eller dennes representants kompetanse til å underskrive kjøpekontrakten, før innklagede ga kjøperen en uforbeholden aksept. Klageren har fremsatt flere forhold som ønskes vurdert av nemnda.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem
Klageren har i hovedsak anført:
Innledning
Da klageren skulle selge boligen sin, endte han med å måtte selge den tre ganger. Klageren mener at dette skyldes at innklagede verken undersøkte budgiverens finansiering, eller dennes representants kompetanse til å underskrive kjøpekontrakten. Klageren mener utvilsomt at partene hadde en avtale om at innklagede skulle sjekke finansieringen, og at bud ikke skulle aksepteres før ovennevnte var undersøkt. Innklagede ga likevel en uforbeholden aksept. Det ble dermed inngått en bindende avtale, med den følge at to salg feilet. Selv om det tredje salget gikk bra, har prosessen påført klageren ekstra utgifter, bo-komplikasjoner og uenighet om oppgjøret.
Kjøper én
Før inngivelsen av budet tok kjøperens representant direkte kontakt med innklagede. Innklagede har således hatt kontaktinformasjonen til kjøperen og dennes representant. Da kjøperen fikk manglende informasjon og oppfølging hos innklagede, tok han kontakt med klageren.
Klageren anfører at han aldri kontaktet kjøperen før kontraktsmøtet. Klageren hadde bare muntlig kontakt med kjøperens representant vedrørende muligheten for en avtale. Da klageren ble forespeilet et bud stort kr 8 500 000, ble det bekreftet at dette ville være akseptabelt, men presisert at budet måtte gå via innklagede dersom en avtale skulle kunne inngås. Da klageren informerte innklagede om at boligen var «solgt», henviste dette til at klageren hadde gjort alt det nødvendige for å få kjøperen til å gi et akseptabelt bud. Det var aldri tvil om hvem som skulle slutte avtalen. Innklagede ble for øvrig hele tiden informert om hvordan klageren håndterte «salget», men uttrykte aldri noen bekymring omkring at klageren selv utførte noe av salgsarbeidet.
Klageren oppfordret innklagede til å ta kontakt med de øvrige interessentene, for å få i gang en budrunde. Hadde klageren ment at en bindende avtale allerede var inngått, ville denne oppfordringen vært meningsløs. Ettersom klageren ikke var i kontakt med kjøperen i perioden fra budet ble mottatt og til det ble akseptert, må det ha vært innklagede som aksepterte budet. Den 20. oktober 2013 sendte klageren en SMS til innklagede og informerte om at innklagede måtte håndtere den formelle prosessen rundt avtaleinngåelsen. «Avtaleinngåelse» er pr. definisjon når budet blir akseptert. Innklagede aksepterte budet den 21. oktober 2013 kl. 11.40 etter å ha ringt alle de øvrige interessentene, og informert klageren om resultatene av disse telefonsamtalene. Innklagede undersøkte imidlertid aldri hvem interessenten var eller forholdene rundt dennes finansielle stilling, og det til tross for at klageren hadde gitt innklagede instruks om å prioritere undersøkelse av budgivernes finansiering.
Klageren ba for øvrig heller aldri om bortfall av innklagedes provisjon, men en vederlagsreduksjon. Dette fordi klageren mente han hadde utført mye av salgsarbeidet selv.
Dekningssalgene
Den 12. februar 2014 avtalte partene at kjøper én skulle varsles om dekningssalg umiddelbart. Det skulle da informeres om iverksettelse den 1. mars 2015, dersom ingenting hadde skjedd innen den 28. februar 2014. Boligen ble så lagt ut for salg den 1. mars 2014. Da i henhold til ny oppdragsavtale som for øvrig aldri ble formalisert. Dekningssalget ble altså ikke utsatt etter klagerens initiativ. Innklagede undersøkte imidlertid heller ikke kjøper nummer to sin finansiering, og ei heller dennes representant sin kompetanse til å undertegne kontrakten.
Påstand
Klageren mener at innklagede har beregnet vederlaget på feil grunnlag, og ikke i henhold til partenes avtale. Innklagede kan ikke kreve provisjon for salg nummer én, da dette aldri ble fullført. For salg nummer to og tre ble det avtalt én time vederlag, og dette skal da betales for salg nummer tre.
Klageren krever også vurdert om innklagede er ansvarlig for å ha påtatt seg inndriving av kravet etter salg nummer én, og om dette medfører erstatningsansvar. Videre om innklagede kan belaste klageren for oppgjørshonorar, inneståelsesgebyr og gebyr for sletting av pant på to eiendomsoppgjør når det kun er gjennomført ett salg. Til sist om innklagede er ansvarlig for at klageren har lidt tap ved at endelig salgssum ble kr 500 000 lavere enn opprinnelig avtalt, samt ansvar for klagerens merutgifter og for at endelig oppgjør ble vesentlig forsinket.
Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdragsavtalen ble inngått den 29. mai 2013. Klageren hadde imidlertid selv privatvisning med kjøper én sin representant, og inngikk avtale om salg for kr 8 500 000. Denne representanten legitimerte seg for øvrig aldri for innklagede, og hadde verken satt seg på visningsliste eller oppgitt sitt telefonnummer. Klageren informerte innklagede om dette salget pr. SMS. Utsagnet «nå har jeg solgt» var helt tydelig, og gjenspeilet den aksepten klageren alt hadde gitt kjøperen da innklagede ble informert. Av denne korrespondansen fremgikk det også at klageren mente at innklagedes vederlag måtte reduseres, som følge av betydelig arbeid med å måtte selge boligen på egen hånd. Klageren ville ikke betale vederlag for en handel han selv håndterte. Dette underbygger innklagedes påstand om at handel var kommet i stand før innklagede ble informert om budet, og at klageren dermed solgte boligen direkte. At budgiverens fullmektig i etterkant kom innom kontoret og leverte et sammenfallende skriftlig budskjema på vegne av budgiveren, endrer ikke tidspunktet for avtaleinngåelsen.
Det er riktig at klageren, i etterkant, ba innklagede om å sjekke finansieringen. Innklagede minnet da klageren om at kjøpet skulle finansieres med egenkapital, jf. budskjemaet, og at dette derfor ikke lot seg verifisere, men at det var purret på kontoutskrift fra kjøperen. Innklagede hadde dessuten forsøkt å undersøke kjøperens egenkapital via dennes likning. Likningen viste at kjøperen hadde en lav inntekt, noe som av klageren ble forklart med at kjøperen arbeidet fra utlandet. Klageren hadde selv all kontakt med kjøperens representant.
Boligen ble altså første gang solgt den 21. oktober 2013, med overtakelse den 1. januar 2014. Kjøperen oppfylte imidlertid ikke sine forpliktelser etter avtalen. Innklagede innkalte da til et møte den 12. februar 2014, og anbefalte et dekningssalg. Klageren ønsket imidlertid ikke dette, og ville gi kjøperen en siste mulighet til oppgjør. Etter en tid varslet likevel klageren om at kontrakten måtte inngås med et firma i stedet for med opprinnelig kjøper, men at disse i realiteten var samme person. Den 4. mars 2014 ble derfor eiendommen solgt til et firma i Dubai. Vedkommende som hadde signert på vegne av firmaet, oversendte en arabisk firmaattest. Innklagede varslet klageren om at denne var vanskelig å kontrollere, da den var ført i et annet skriftspråk. Innklagede fikk imidlertid attesten oversatt av noen som kunne lese arabisk, og som bekreftet at vedkommende hadde signaturrett. Ny kontrakt ble derfor utformet og oversendt partene pr. e-post. Dette for at finansieringen kunne gå raskt. Innklagede erkjenner at det burde ha blitt tegnet et eget oppdragsskjema for denne formidlingen, men det var enighet om at det ikke skulle påløpe noen flere kostnader på provisjon og utlegg for kontraktoverføringen.
Heller ikke denne gangen ble oppgjøret foretatt i henhold til hva som var avtalt mellom partene. Både kjøper én og to ble, etter klagerens anmodning, varslet om dekningssalg den 2. april 2014. Endelig frist for oppgjør ble satt til den 10. april 2014. Eiendommen ble imidlertid på nytt lagt ut for salg, og solgt til ny kjøper den 15. juni 2014 for kr 8 000 000.
Innklagede har beregnet vederlag for ett salg samt utlegg i henhold til avtalen. Hva gjelder salg nummer tre, skulle innklagede fakturere timer (oppad begrenset til én time), for at klageren ikke skulle pådra seg urimelig høye kostnader.
Innklagede mener etter dette å ha utført oppdraget i henhold til avtalen, god meglerskikk og slik det for øvrig kan forventes. Klageren må selv ta ansvar for at saken har trukket ut i tid, og derfor selv bære den risiko og de kostnadene som dette har medført.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om manglende oppfølging av kjøpere til eiendommen og manglende undersøkelser av finansiering.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda finner at klageren selv inngikk den første avtalen, da han meddelte innklagede pr. SMS at eiendommen var solgt. Ved eiendomssalg er avtale sluttet, når man har akseptert et bud og ikke ved undertegning av kontrakten. Da avtale var inngått, ville det heller ikke ha noen hensikt å undersøke finansieringen. Undersøkelse av budgiverens finansiering er derimot aktuelt før bud eventuelt blir akseptert. Det samme gjelder forholdene rundt budgiverens fullmektig.
Når det gjelder innklagedes vederlag, følger det av oppdragsavtalen at det er opptjent og forfalt ved avtaleinngåelse (aksept av bud). Nemnda finner at oppdragsavtalen datert 29. mai 2013 var gyldig på avtaletidspunktet, og at innklagede her har opptrådt korrekt. Nemnda har for øvrig merket seg at innklagede bare har krevd dekket vederlag og utlegg for det første salget.
Nemnda finner også at innklagede ikke har påtatt seg noe oppdrag om å inndrive kravet etter det første salget. En megler er en mellommann og inndriving av krav faller utenom megleroppdraget.
Nemnda finner videre at innklagede ikke kan være erstatningsansvarlig for at eiendommen til slutt ble solgt for kr 500 000 mindre enn ved det første salget. Det er klageren selv som inngikk den første avtalen og som må ta ansvaret for at kjøperen ikke kunne oppfylle avtalen.
Nemnda finner heller ikke at innklagede er å kritisere når det gjelder behandlingen av de to øvrige salgene.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.