Saksframstilling
Klager overtok boligen i oktober 2000 og flyttet inn i februar/mars 2001 etter en del oppussingsarbeider. Etter innflytting og i forbindelse med videre arbeid i huset ble det avdekket en rekke større og mindre feil og mangler ved eiendommen. Saken mot selger ble brakt inn for Forliksrådet, som etter en samlet vurdering ga klager medhold i at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn klager kunne ha forventet og at eiendommen derved lider av en mangel. Forliksrådets dom lyder på erstatning fra selger til kjøper på til sammen kr 130.000.
Etter at saken mot selger ble løst i gjennom forlik i forkant av en berammet tingrettssak, har klager selv tatt opp igjen klagespørsmålet mot megler. Klager påstår at innklagede har gitt feilaktige og mangelfulle opplysninger om eiendommen.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I forbindelse med behandlingen i Forliksrådet ble det påpekt en rekke feil og mangler ved salgspapirene og prosessen. Innklagede ble på dette grunnlag forespurt av partenes advokater om de ville bidra til en minnelig løsning av tvisten. Dette ble avslått av innklagede.
Selger anket saken til Tingretten, men saken ble avgjort ved et forlikstilbud fra selger like før den skulle opp. Klager mener likevel å ha et krav mot innklagede for grove feilvurderinger og feilaktige opplysninger i forbindelse med salget. Etter forliket har klager selv tatt opp igjen klagespørsmålet mot megler. Klagen ble igjen avvist. Klagespørsmålene ble utdypet i et nytt brev som klager ikke har fått svar på. Klager synes det er underlig at innklagede fraskriver seg ethvert ansvar ved å selge en eiendom som er i vesentlig dårligere forfatning enn det var grunn til å tro på bakgrunn av de opplysningene som innklagede la fram ved salget.
Etter klagers vurdering er innklagede ansvarlig for grove feilvurderinger samt direkte feilaktige og mangelfulle opplysninger i forbindelse med salget. Innklagede har solgt en eiendom som var vesentlig dårligere enn det var grunn til å tro. Klager mener innklagede har et klart erstatningsansvar i denne saken.
Klagen gjelder følgende:
Tomteforholdene
I salgsoppgaven står det om tomten at den er «tiltalende opparbeidet og beplantet, 314 m2. Avskjermet fin soleplass i hagen». Eiendommens grense løper langs huset på to sider, slik at områdene omtalt som «tiltalende opparbeidet og beplantet» hovedsakelig ikke tilhører eiendommen. Store deler av soleplassen ligger utenfor tomtegrensen.
Gjestedel i kjeller
I salgsoppgaven står det «tiltalende innredet til boligformål i de senere år». I salgsoppgaven står det ingenting om at kjelleren ikke er byggegodkjent og følgelig ikke kan leies ut. Først i kjøpekontrakten står det at kjelleren ikke er godkjent for permanent utleie.
Kjeller
Det viste seg fra skaderapport og fra dom i Forliksrådet at kjelleren ikke var forsvarlig innredet. Innredningen måtte rives ut samt ny drenering legges. Kjelleren ble solgt som boligareal til tross for at den ikke var byggegodkjent, med utilstrekkelig rømningsveier og med en svært vanskelig adkomst fra resten av huset. Klager stiller seg undrende til at megler ikke stilte spørsmål ved en innredet kjeller i et hus i et område som er kjent for fuktige kjellere og hvorhovedbeskjeftigelsen i området er å legge drenering. Den innredede kjelleren var ikke drenert noe som har medført enorme kostnader i forbindelse med drenering og utriving/gjenoppbygging av innredning.
Loft
Det framgår av salgsmeldingen at loftet er oppusset med soverom, arbeidsrom og stort bad. Dette arbeidet er heller ikke byggemeldt og ulovlig ettersom innredning av våtrom krevde tillatelse på den tiden. Dette står det ingenting om i salgsmelding eller i kontrakt. En rekke arbeider inni huset var heller ikke byggemeldt. Disse omfattet blant annet delvis fjerning av bærevegger.
Innklagede anfører:
Innklagede henviser til tidligere tilsvar til klager hvor de stadig mer omfattende påstandene er kommentert punkt for punkt. Det er for innklagede uforståelig at de samme punkter på nytt blir gjenstand for diskusjon. Kjøper er utdannet ingeniør/ressurssterk person som har prøvet saken ved gjentatte anledninger, uten at selv klagers advokat har funnet grunn til å trekke megler inn som part i saken. Innklagede vil på bakgrunn av at det ikke fremkommer nye momenter i saken, avvise denne.
Norske myndigheter har satt lovbestemte krav til hvilke opplysninger en megler skal formidle til kjøper. Alle disse opplysninger ble forelagt klager. Utover det som myndighetene stiller krav om, ble det også fremlagt en tilstandsrapport fra et anerkjent takseringsfirma. Her var boligens tekniske tilstand beskrevet utover selgers informasjon og opplysninger. Gjestedel/underetasje er også omtalt i den tekniske rapporten.
Tomteforholdene
Klager ble forelagt et kartutsnitt over eiendommens grenser, hvor det viser at grensen ligger innenfor det eksisterende gjerde. Megler er enig i at det kan være vanskelig å oppdage.
Gjestedel i kjeller
I salgsprospektet er underetasjen omtalt som gjestedel og ved flere visninger med klager og innklagede til stede, ble det poengtert fra innklagedes side at underetasjen ikke var en leilighet, men at et familiemedlem av selger i en periode hadde benyttet denne. Dette bekreftes skriftlig i kjøpekontraktens punkt 9 hvor det presiseres at kjøper innen budgivning er informert om at underetasjen ikke er byggemeldt/-godkjent for permanent utleie.
Kjeller
Innklagede kan ikke se at de har lagt frem verken feilaktige, villedende eller manglende opplysninger i forbindelse med handelen. Klager var på flere visninger i forkant av budrunden. Informasjon ble gitt klager fortløpende på spørsmål utover all informasjon fra salgsprospekt og tilstandsrapport med mer. Klager som er ingeniør, virket godt informert i forbindelse med diskusjoner vedrørende teknisk ombygging/endringer han selv vurderte/skulle iverksette.
Loft
På opprinnelige tegninger viser det inntegnet gamle værelser. Når det har vært beboelse tidligere samt at rømningsvei/stige er montert, så er det ukjent for innklagede at dette er ulovlig. Innklagede kan heller ikke se vedlagt bekreftelse om pålegg fra kommunen som omtaler nødvendige endringer eller at loftet er ulovlig. Takstmannen har i vedlagte tilstandsrapport heller ikke påpekt noen ulovligheter vedrørende denne etasjen. Det er ellers ikke vanlig å byggemelde innvendige endringer innenfor eksisterende bygning.
Selger tilbød seg å kjøpe eiendommen tilbake ut fra klagers uttalelse om at eiendommen var uttalt som et vesentlig bedre prospekt enn det klager mente den faktisk var. Dette takket klager nei til.
Klagerens ytterligere anførsler:
Når det gjelder mulig foreldelse av kravet viser klager til at saken har blitt tatt opp med innklagede flere ganger, men aldri blitt endelig avsluttet. Det har derfor tatt tid før man nådde punktet at det måttet tas opp med Reklamasjonsnemnda.
Det er også slik at saken har vært en kostbar erfaring, noe som har ført til at den har trukket i langdrag. Utbedring av skader er ikke helt ferdig, og klager mener det er svært gode grunner til at saken bør behandles av nemnda.
Vedrørende mulighet til å heve handelen ble dette avvist av klagers advokat samt forliksrådets leder. Klager hadde da allerede lagt ned mye arbeid i eiendommen. Det ble aldri lagt frem forslag om å kunne «heve handelen uten tap». Dette punktet har i alle fall lite å gjøre med innklagedes involvering i saken.
Klager merker seg at innklagede ikke kommenterer en rekke momenter i klagen, men nøyer seg med å kommentere utleie av underetasjen. Vedrørende dette unnlater innklagede å kommentere at selger, med innklagedes støtte, tilbød seg å skaffe leietaker for å overtale klager til å kjøpe huset. Selger ble senere pålagt av innklagede å skaffe leietaker, da dette ikke var gjort. Gitt et slikt faktum; hva betyr da » ikke godkjent for permanent utleie» som innklagede påpeker?
Punktet vedrørende utleie av kjeller ble droppet av klagers advokat i forliksrådet, for å konsentrere saken om feil og mangler ved eiendommen, knyttet til feilaktig innredning av kjelleren.
Innklagede hevder det er uforståelig at de samme punkter igjen blir gjenstand for diskusjon. Dette er ikke overraskende, da saken aldri har nådd sin endelige løsning.
Innklagede hevder at klagers advokat ikke har trukket innklagede inn som part i saken. Dette er direkte feil, da krav ble fremmet mot innklagede mens saken verserte i forliksrådet. Både klagers og selgers advokat mener innklagede hadde gitt feil informasjon, og burde bidra til en minnelig løsning.
Klager fastholder etter dette at innklagede har utvist dårlig skjønn og en lite etisk fremgangsmåte ved salget. Innklagede har videre gitt feilaktige opplysninger, vedrørende tomtens innhold, og unnlatt å peke på problemer ved eiendommen som burde vært åpenbare for en erfaren megler. Klageren mener derfor at innklagede er sterkt medvirkende til, og ansvarlige for, at klager har måtte bruke opptil 4-500.000 kroner for å utbedre skader.
Klager fremhever også at huset ikke ble solgt som noe restaureringsobjekt. Det blir tvert om, i prospektet, fremhevet at huset er sterkt oppusset. med nylig innredet kjeller til boligformål. Noe som ble gjenspeilet i den høye prisen. Det var således ikke grunn til å tro at kjelleren ikke var fagmessig innredet eller at det var andre store mangler ved eiendommen.
Innklagede påpeker at klager er ingeniør og at han derfor burde ha visst bedre. Dette mener klager er noe søkt da han jobber med olje og ikke hus. Klager forventer å kunne stole på fagfolk, så som eiendomsmeglere.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder for det første krav om erstatning for at den solgte eiendom fremstår i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å tro i forhold til det fremstilte i prospekt og annen informasjon, for det andre påstås det å ha vært mindre boligflate enn oppgitt.
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klage mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.
Reklamasjonsnemnda behandler derfor bare spørsmålet om innklagede kan bebreides for opplysningene om tomtegrenser. Forutsatt at det er gitt korrekte opplysninger om tomtearealet, kunne det ikke forventes at innklagede skulle ha gitt opplysninger om at beplantingen lå utenfor tomtearealet og at tidligere selger også har brukt en soleplass utenfor tomtegrensen.
Når det gjelder de øvrige forhold som det er klaget over, gjelder dette selger og kjøper, og faller utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klager gis ikke medhold for så vidt gjelder tomtegrensen, for øvrig avvises klagen.
Oslo, den 7. februar 2006
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |