Saksframstilling
Innklagede har mottatt opplysning fra selger om ødelagt parkett. Klager mener megler ikke har videreformidlet denne opplysningen til kjøper.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klager har kjøpt en leilighet gjennom innklagede, og oppdaget skade på parkett på overtagelsen. Klager mener skaden har vært holdt skjult for kjøperne og at dette er motivert av et ønske om å ikke hindre bud og budrunde. Leiligheten hadde vært lagt ut for salg tidligere på sommeren uten å ha blitt solgt.
Skaden på gulvet ble ikke nevnt på kontraktmøtet, noe som forundrer klageren. Derimot ble det opplyst om fuger på badet og en sprekk i malingen på kjøkkenet som selger skulle reparere.
Takstmannen bekrefter i brev til klager den 16.12.04 at det ikke ble registrert skade på gulv ved taksering av leiligheten. Med andre ord har skaden også for takstmannen blitt holdt skjult. Dette er selgers ansvar, men innklagede velger, selv om de er blitt informert av selger, å legge frem taksten for aktuelle kjøpere.
Klageren mener innklagede har valgt å overkjøre førstegangskjøpere, da en mer erfaren kjøper nok ville gått fra overtakelsen når man blir servert en slik skade, uten å ha visst det tidligere.
Saken er også oversendt fra innklagede til deres forsikringsselskap, men forsikringsselskapet mener det er kjøper som har bevisbyrden, og at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for at megler har unnlatt å opplyse om skaden. Forsikringsselskapet finner det også merkelig at det ikke er anmerket i overtakelseserklæringen. Forsikringsselskapet overser at bekreftelsen fra takstmannen bekrefter klagerens fremstilling, noe som beviser at skaden bevisst er skjult, først fra selger, deretter fra megler.
Grunnen til at det ikke er anmerket i overtakelseserklæringen er at klager, som førstegangskjøper, fikk sjokk da han ble klar over skaden på gulvet og nærmest paralysert ble hamret inn at dette ikke hadde noe med selgers ansvar å gjøre, da dette var opplyst til megler og da hadde ikke de som selger lenger noe ansvar for dette. Påstanden viser at dette er en bevisst handling, hvor man overkjører klager som er usikker på hvilke rettigheter han har. Det klager vet er at han ikke har sett skaden og at ingen har informert om den tidligere.
Klager ringer umiddelbart opp innklagede for å be de ordne opp. Innklagede sier de skal snakke med visningsassistent og ringe tilbake. Innklagede ringer aldri tilbake, og klager må selv ta kontakt en uke senere. Innklagede hadde snakket med visningsassistent, som sier at alle på visning var informert om skaden. Underforstått er dette så opplagt at innklagede ikke har tatt seg bryet med å ringe tilbake som avtalt. Klager ber nå om å få vite hva som har stått over skadestedet på visningsdagen. Innklagede skal undersøke og ringe tilbake. Innklagede ringer aldri tilbake.
Klager synes det virker som om innklagede har forsøkt å tie i hjel hele saken, slik at førstegangskjøperne til slutt vil gi opp. Taktikken synes helt klar da innklagede i et brev til klager skriver at «skaden i parketten var meget synlig». Skaden var jo ikke mer synlig enn at den ble oversett av en erfaren takstmann. Skaden er ikke bare en liten flekk på gulvet, parketten er gått i oppløsning. Skaden viser klart å være av eldre dato.
Klager undrer over hvorfor ikke det på kontraktmøtet er nevnt noe om skaden, dersom det er slik som innklagede påstår. Hvorfor er det ikke nevnt noe om at skade på parkett er vist og at kjøper ikke har noe å bemerke til denne? Årsaken er jo nettopp at skaden har vært skjult på visning for kjøperne, og at man til slutt skjønte at man hadde med uerfarne kjøpere å gjøre.
Klager ønsker at innklagede skal pålegges å reparere skaden, videre at utgifter og ekstraarbeid i forbindelse med saken kompenseres.
Det er innklagede som har feilet ved å unnlatt å informere om skaden, og fremlagt en takst som ikke er korrekt.
Innklagede anfører:
Innklagede nevner at de to impliserte meglerne og visningsansvarlig ikke lenger er tilknyttet innklagedes foretak og det er derfor vanskelig å tilbakevise påstander om manglende telefonoppringninger etc.
Innklagede fikk beskjed om skaden på parketten rett før visning. Prospektene var da for lengst gått i trykken, og det var ikke mulig å få trykket opp nye. Følgelig ble visningsansvarlig informert om skaden og gitt instruks om å gi informasjonen videre muntlig til alle på visning. Visningsansvarlig har bekreftet overfor innklagede at denne informasjonen er gitt videre til alle på visningen.
Innklagede tilbakeviserpåstanden om at innklagede skulle hatt et ønske om å holde skaden skjult. I såfall ville ikke innklagede opplyst kjøper om at de ble gjort kjent med skaden rett før visning, ei heller at visningsansvarlig ga alle besøkende muntlig informasjon om denne. Da hadde innklagede heller dyttet problemet over på selger og kjøper, da det ikke foreligger noen skriftlige bevis på at skaden er informert om fra selger til innklagede.
Klager legger vekt på takstmannens bekreftelse 16.12.04. Det fremkommer ingen opplysninger om skaden i taksten da skaden har skjedd etter takstmannens befaring. Innklagede har altså ingen grunn til å betvile takstmannens redegjørelse, men det er ikke noe «bevis» for at skaden har blitt holdt skjult.
Innklagede var ikke tilstede på overtakelsen, og kan følgelig ikke ta ansvar for selgers opptreden. Av overtakelseserklæringen fremkommer det at selger skal ordne med fuger på bad og kjøkken, som klager selv omtaler som en filleting. At reklamasjonen på parketten ikke er anført, skyldes i følge klager at kjøper var i sjokk og nærmest paralysert. Innklagede antar derimot at dette skyldes at skaden var kjent for kjøper. Innklagede mener det har formodningen mot seg at klager anmerker en filleting, men ikke skaden. Klagers anmerkning på erklæringen oppfatter innklagede som en bekreftelse på at klager var kjent med den rettslige virkningen av signering og utfylling av denne.
Klager har konsekvent valgt å holde seg til innklagede og ikke til selger. Innklagede har ikke vært i kontakt med selger og er derved ikke kjent med årsaken til skaden, men antar at opplysninger i brev fra klager stemmer: «Ved overtakelse opplyste selger at de hadde hatt sofaen stående over de skadede stedet, noe som hadde fungert bra for dem».
Innklagede har en helt annen oppfatning av saken enn klager. Det er urimelig at innklagede skal sitte igjen med sluttrisikoen for hva kjøper får med seg på visning, når de har anledning til å reklamere på forholdet ved overtakelsen. Påstander om at innklagede bevisst har overkjørt uerfarne førstegangskjøpere samt trenert saken er uriktig.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klager registrerer at innklagede mener de kan tilbakevise alle påstander fra klagers side, med unntak av de som gjelder de involverte meglere, som ikke lenger er tilknyttet foretaket. Klager vil imidlertid bekrefte at deres fremstilling er korrekt. Det er ikke tvil om at innklagede har forsøkt å unngå kommunikasjon. Først da klagerens far involverte seg, ble det mulig å få svar på henvendelser til foretaket.
Informasjonen som innklagede hevder å ha gitt til alle besøkende på visning, ble ikke gitt, sannsynligvis ikke til noen. Motivet for dette synes innlysende, man ville eventuelt hindre både interesse og eventuelle budrunder dersom en slik relativt stor skade skulle vises.
Det er selvfølgelig mulig at «visningsansvarlig» ikke har gjort jobben hun ble «gitt instruks» om, og forsøker å dekke seg selv. Denne teorien taler imidlertid mot seg selv, da klager var tilbake dagen etter første visning, for å se leiligheten en gang til. Samme person var til stede, og klager fikk samme opplysninger som dagen før. Dersom «visningsansvarlig» hadde fått «instruks» om å gi denne informasjonen, skulle man tro at om man glemte det en dag, burde det ringe en bjelle neste dag? Når innklagede fremstiller saken slik de gjør, hvorfor blir ikke dette tema på kontraktmøtet? På dette møtet ble tross alt sprekk i fuger på bad tatt opp av megler og avklart.
På kontraktmøtet har både selger og innklagede kjennskap til skaden og det ville være naturlig, dersom de mente muntlig informasjon på visning var tilstrekkelig, at dette ble inkludert i kontrakten. Det var jo klart for dem på dette tidspunkt, at klager ikke hadde tatt noen forbehold for denne skade.
Derimot bekrefter selger at han ikke kjenner til noen mangel, og innklagede sitter med samme kjennskap til skaden på parkett men unnlater å bemerke dette.
Innklagede gir på den ene side inntrykk av at man har vurdert trykking av nye prospekter for å få med skadeomfanget på parkett, men at de av tidsmessige årsaker velger å la eventuelle interessenter på visning få denne informasjonen muntlig, på den andre side blir det helt stille om saken når man sitter ned og diskuterer kontrakt.
Årsaken til at det bekreftes at man ikke kjenner til noen mangel er at man skjønner at man har med to uerfarne kjøpere å gjøre. Dette synes helt klart regissert av innklagede. Selv på kontraktmøtet, hvor man har muligheten til å få saken belyst og dermed gjøre det til en sak mellom selger og kjøper, velger man å ikke informere klager.
Innklagede hevder de ikke har vært i kontakt med selger, likevel vet de at skaden er skjedd etter at taksten er foretatt. Da klager besiktet skaden i september 2004, var det helt klart at dette var en eldre skade som hadde utviklet seg over tid, minst 6 måneder, kanskje så mye som 12 til 18 måneder.
Det er helt klart, ut i fra bilder, at man ikke har kunnet se skaden uten å flytte på møbler og løfte på tepper. Dette bekrefter takstmann at ikke er blitt gjort. Det vil si at selger ikke har hatt interesse av å vise skaden til takstmann.
Klager gjentar at han ble i sjokk da han kom inn i leiligheten, strippet for inventar og så den meget iøynefallende skaden på gulvet. Etter dette fikk klager en overhøvling av selger som hevdet at dette hadde innklagede fått opplysning om, og at det ikke lenger var deres ansvar, og at skaden derfor ikke skulle anføres på overtakelseserklæringen. Klager skjønte at han var blitt lurt på en eller annen måte, men ble veldig usikker av selgers energiske overhøvling. Hadde klagervært rasjonell, ville han skjønt at dette umulig kunne være hans ansvar.
Det som er klagers poeng, er at selger har klart å overbevise klager om at «de ikke var ansvarlige for skaden, da de hadde informert megler». Vedrørende det som er anført på overtagelseserklæringen, så var det dette selger sa hørte til på erklæringen. Skaden på gulv skulle ikke føres på denne, da dette ikke var selgers ansvar. Klager lurer på om innklagede mener at en som tenker noenlunde rasjonelt velger å anmerke småting som nesten ikke vises, men unnlater å anmerke denne skaden på gulvet som virkelig er iøynefallende og som skjemmer hele leiligheten?
Innklagedes argumenter tyder på at de ikke har sett skaden. Dersom de ikke har sett skaden, underbygger dette påstanden om at innklagede har sviktet grovt.
Det at det er fremlagt takst som ikke er korrekt er etter klagers mening å regne som dokumentfalsk. Saken kunne vært unngått dersom innklagede hadde gitt den informasjon som var tilflytt megler, videre til kjøper. Dette er ikke gjort.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede ser seg nødt til å tilbakevise noen av påstandene som fremsettes. Innklagede har overhodet ikke unngått kommunikasjon. Klager fremsetter påstand om at innklagede har regissert dette, dette tilbakevises på det sterkeste.
Megler kan ikke bære ansvaret for selger eller kjøpers opptreden ved signering av overtagelsesprotokollen. Det kan ikke være megler som bærer risikoen for at kjøper gjør nødvendige anmerkninger.Nettopp for å unngå senere diskusjoner og problemer, er det i kontrakten inntatt bestemmelse om at kjøper, på overtagelsen, må reklamere overfor selger straks. Dog er klager og innklaget enig i at saken hadde vært mindre problemfylt om megler hadde tatt inn noen ord om vannskaden i kontrakten.
Innklagede har ikke hatt noe ønske om å trenere saken, men er uenig i kravets størrelse og at de er rette adressat.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klager har aldri påstått at foretaket har forsøkt å unngå kommunikasjon etter at faren ble koblet inn i saken, men at det var et klart forsøk på å tie saken i hjel da kjøperne forsøkte å få svar på sine spørsmål.
Sakens kjerne er at skaden var tilstede før visning, problemet er at den ikke er vist fram.
Det er meglers klare ansvar å fremlegge korrekt dokumentasjon, når skaden var kjent for megler var det enkelt for megler å informere kjøper, om ikke før så i hvert fall på kontraktsmøtet. Dette ville gjort skaden til en sak mellom selger og kjøper, men megler gjorde ikke sin plikt og med dette har de også påtatt seg et ansvar. Vi står ved vårt krav om at innklagede blir pålagt å kompensere for en fullgod reparasjon og også å dekke kjøpers utgifter til å få belyst saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder påstått manglende opplysning om skade på parkettgulv.
Innklagede erkjenner å være gjort oppmerksom på skaden på parkettgulvet av selger og hevder at denne opplysningen er videreformidlet til kjøper.
Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at mangler ved boligen som kommer til meglers kunnskap, plikter megler å videreformidle til budgiver. Det påligger megler å påse at kjøper blir underrettet om mangelen. Selv om megler mener å ha informert muntlig om skaden på visning, er ikke dette tilstrekkelig til at Reklamasjonsnemnda kan legge det til grunn. For å være på den sikre siden må megler bekrefte skriftlig om det er gitt opplysninger og hvilke opplysninger som er gitt. Når innklagede ikke har sørget for dette og heller ikke på annen måte kan dokumentere at informasjon er gitt til kjøperen, må innklagede her anses som ansvarlig for det tap som klageren er påført.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis medhold.
Oslo, den 7. februar2006
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |