Saksframstilling
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede som megler. Klagen gjelder flere sider av saksbehandlingen.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren skulle selge sin eiendom og blir kontaktet av sin nabo via sms, på vegne av naboens søster. Naboen var tidligere megler i innklagede foretak. Han ber om en avtale slik at hans søster kan få kjøpe huset mot at han gir klageren gratis eiendomsmegling. Grunnet flere faktorer ønsker ikke klageren dette. Hun ønsker å betale for meglertjenesten slik at hun kan kreve litt ekstra service. Klageren sier også at det er uaktuelt med et salg til hans søster utenfor budrunden.
Klageren tok kontakt med innklagede og fikk en uforpliktende verdivurdering. Dette var langt under verdivurderingen til et konkurrerende foretak, men klageren tok dette som at innklagede var mer seriøs. Valget falt på innklagede på bakgrunn av dette samt at de hadde bedre åpningstider.
Innklagede fikk problemer med å få tatt bilder til salgsoppgaven. Leietakerne tillot ikke at det ble fotografert inne. Klageren tar da kontakt med Huseiernes Landsforbund fordi hun ønsker hjelp med å skriv enoppsigelse etter lovens formkrav. Klageren ville ikke at salget skulle bli trenert av leietakerne, da hun måtte selge før 23.08.05 på grunn av 28% skatt på evt. gevinst av salget etter denne tid. Senere samtykker leietakerne til at det blir tatt bilder inne i huset.
Innklagede kontakter klager etter å ha vært i huset på nytt. Innklagede har heller ikke da fått tatt bilder, da leietakerne ikke vil ha sine eiendeler avbildet. Klager mener innklagede burde håndtert dette bedre, for eksempel ringt klageren da han var på stedet slik at hun kunne få snakket med leieboerne. Klageren begynner nå å bli nervøs for om salgsoppgaven blir ferdig eller om visninger må holdes i fellesferien, noe hun vil unngå.
I tillegg til dette har klagerens nabo, som tidligere var ansatt i innklagede foretak, vært tilstede under takseringen og fulgt megler og takstmann på befaringen. Dette forteller innklagede selv. Klageren skjønner ikke hva naboen hadde der å gjøre! Det verste er at enten naboen eller leietakerne har gitt takstmannen feilaktige opplysninger om eiendommen som takstmann bygger på og gjengir i taksten. Positive opplysninger er derimot utelatt. Dette ble klageren kjent med da det forelå en skriftlig kopi av taksten. Klager ble aldri forespurt om opplysninger.
Eksempler på hva som ikke ble nevnt, er at alt det elektriske samt røropplegg er nytt. Uriktige opplysninger er blant annet gitt om tre lekkasjer. Klageren tar da kontakt med takstmannen som igjen ber henne kontakte leietakerne. Den ene leietakeren som det ikke er noen problemer med, sier at opplysninger om en lekkasje på hennes bad er uriktig og ber om at takstmannen ringer henne for å rette det opp. En annen lekkasje det ble skrevet om skulle være rettet opp av leietakerne og da klager tok kontakt med dem ble det innrømmet at opplysningen ikke medførte riktighet. Den tredje lekkasjen er blitt oppdaget av takstmann.
Takstmannen retter på taksten etter de nye opplysningene og klageren godtar denne. Dette til tross for at hun mener takstmannen har vært svært uprofesjonell, men nå begynner hun å bli lei av alt rotet. Takstmannen har ikke underrettet klageren, tatt alt leietakerne sa for god fisk og heller ikke undersøkt godt selv. Han tok heller ikke en ny runde i huset selv om klageren ba ham om det. I takstenbare føyer han til hva klageren har sagt. Klageren ble ikke fornøyd med at taksten bare steg med 20 000 kroner etter at alle feilene var rettet.
Innklagede ringer senere til klageren og sier at naboen har ringt og avtalt et møte på deres kontor. Klageren sier at det ikke er aktuelt da naboen ikke har noe med dette å gjøre.
Etter dette fikk innklagede tatt bildene, salgsoppgaven ble ferdig og klageren forventet nå at hust skulle bli presentert med korrekte opplysninger.
Etter at salgsoppgaven hadde ligget på nettet i ett og et halvt døgn foreslo innklagede en visning. Klageren var skeptisk da det var svært kort tid, men innklagede synes ikke det. Klageren hadde sjekket salgsoppgaven som lå ute på nettet og den var ok.
Klageren kunne ikke være tilstede på visningen, så hennes far kjørte 50 mil for å være tilstede den timen visningen varte. Dette fordi klageren ikke var overbevist om at innklagede klarte å håndtere eventuelle nye problemer med leietakerne.
Visningen gikk fint og det kom mange og 11 interessenter skrev seg på listen. Dagen etter kom først bud, kr 20.000 over takst.
Da klageren kommer hjem fra arbeid ser hun salgsoppgaven som er gitt til de på visning. Denne inneholder den gamle taksten med alle de feilaktige og utelatte opplysningene. Klager tok umiddelbart kontakt med innklagede, men innklagede sa bare at det ikke gjør så mye, fordi den som kjøper huset jo kan få den riktige taksten når huset er kjøpt.Klager ber innklagede rette opp feilen og ringe alle interessenter og informere om feilen. Innklagede mener imidlertid huset kan bli solgt dagen etter så det har liten hensikt.
Klager følte seg usikker på om prisen hun ville oppnå ville være påvirket av de uriktige opplysningene, samt om det var lurt å ha flere visninger i fare for å miste de interessentene hun allerede hadde. Klager mener det er en uopprettelig skade og hun sitter igjen med følelsen av at salget har blitt påvirket av dette. Fire av interessentene trekker seg fordi budrunden startet for høyt. De andre seks trekker seg også, men her er årsaken mer uklar.
Innklagede råder klager til å slå til på det budet de har. En ny visning var ikke tilrådelig da det erfaringsmessig kommer færre på neste visning og at klager ville miste det budet hun allerede hadde. Klager føler altså ikke at hun har noe valg og må selge til sin første og eneste budgiver.
Klageren mener innklagede ikke har gjort seg fortjent til fult meglerhonorar etter å ha markedsført eiendommen med feilaktige opplysninger. Dette mener klager har redusert hennes muligheter til en god pris.
Klager vil at innklagede tilbakefører hele eller deler av honoraret de har tatt for tjenesten.
Klager forsøkte i det lengste å ha tiltro til innklagede, og har rådført seg med en eiendomsmegler hun kjenner privat om ikke å klage før etter kontraktmøtet da dette kan påvirke prosessen. Klager var derfor litt forsiktig under salgsprosessen, men ga likevel utrykk for at hun synes det skjedde mye rart under denne salgsprosessen. Innklagede var videre kjent med misnøyen fordi de ved en anledning ringte feil og kom til klagers foreldre. Klagers far som var kjent med prosessen gav tydelig beskjed om at de synes dette var slett arbeid. Dette førte til at innklagede rådet klager til å nekte faren å væretilstede på visning, hvis han var så opprørt.
Innklagede legger mye av ansvaret på klager da innklagede mener klager ikke skulle akseptert budet om det ikke var tilfresstillende. Dette mener klager er urimelig da hun ikke hadde annet valg fordi innklagede hadde gjort uopprettelige feil.
Innklagede anfører:
Innklagede fikk ikke vite om klagers misnøye før etter at bud var akseptert. Hadde de fått vite om dette tidligere, kunne oppdraget sies opp eller man kunne byttet saksbehandler.
Klager gjør et nummer av sin nabo som har vært ansatt hos innklagede. Innklagede gjør oppmerksom på at denne personen kun sporadisk har jobbet som visningsassistent og aldri vært tilknyttet noe nærmere enn det. Innklagede har ikke hatt noen forbindelse med ham siden 1999 og kan garantere at det ikke har påvirket deres rådgivning overfor klager. Klager visste også om hans perifere tilknytning til innklagede før inngåelse av oppdraget. Slik innklagede oppfatter situasjonen, har han kun hatt fullmakt fra sin søster som var leietaker hos klager, til å ivareta hennes interesser. Dette er selvfølgelig utenfor innklagedes kontroll.
Innklagede gjør oppmerksom på at det ikke er noe samarbeid mellom megler og takstmann. Eventuell kritikk mot takstmann må derfor rettes mot ham. Men fordi klager ikke bodde i byen, påtok innklagede seg å samordne takstmannens befaring med sin egen, også fordi dette burde være mindre belastende for leietakerne.
Innklagede beklager at de benyttet feil taksti første utgave av salgsoppgaven, men slik saksbehandler redegjør for, ble alle interessenter informert om feilen, og innklagede kan ikke se at denne feilen har gitt utslag på interessen for eiendommen eller for salgssummen. Det budet klager aksepterte var også noe høyere enn den justerte taksten.
Innklagede anfører også at meglers oppgave ved den situasjonen som oppsto ved nekting av fotografering inne i huset, er å kontakte selger som selv må ordne forholdet med leietakerne. Dette ble gjort umiddelbart etter befaring.
At naboen har blandet seg inn i salgsprosessen medfører heller ikke riktighet. Han var til stede ved befaringen, men da som representant for leietakerne. Innklagede rapporterte til klager at det var naboen som var tilstede og ikke en av leietakerne slik at hun skulle være klar over dette forholdet. Det er ikke innklagedes oppgave å be han fjerne seg.
Ved oppringning til interessenter ved starten av budrunden ble feilene i taksten informert om.
At klager måtte akseptere budet hun fikk medfører ikke riktighet, da hun er enerådende når det gjelder å akseptere eller avslå bud. Klager ble imidlertid rådet av innklagede til å akseptere da innklagede mener at den prisen som ble oppnådd ut i fra markedet og antall interessenter var god.
Innklagede beklager igjen at den første taksten ikke ble fjernet fra salgsoppgaven før første visning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder feil ved salgsoppgave.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at spørsmål tilknyttet takstmannens utføring av takseringen ikke er meglers ansvar, og at slike spørsmål eventuelt må tas opp direkte med takstmannen.
Det er fra innklagedes side innrømmet at feil takst ble lagt ved salgsoppgaven. Dette ble imidlertid rettet overfor interessenter, og korrekt takst ble lagt ut i annonsen på Internett. Feil av denne art skal ikke forekomme og strider mot eiendomsmeglingslovens krav om god meglerskikk, jf. emgll. §3-1. Innklagede hevder imidlertid at forholdet ble rettet dagen etter visning. Legges dette til grunn, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det er dokumentert at feilen kan ha påvirket salget av eiendommen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at annonsemateriale, herunder salgsoppgaven som deles ut på visningen, skal være forelagt selgeren, jf. emgll. § 3-1.
Det er selgers rett å avslå et bud hun ikke er fornøyd med. At selger her har valgt å akseptere, kan ikke megler holdes ansvarlig for.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 7. februar 2006
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |