Klage nr 2014166
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 22. juni 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DnB Eiendom AS Fredrikstad
v/ Advokat Trond A. Lie
DNB Bank ASA
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren solgte en tomt med byggetillatelse og igangsettelsestillatelse via innklagede i 2013. Klageren anfører at innklagede burde ha undersøkt om igangsettelsestillatelsen var gyldig før opplysninger om denne ble gitt i salgsoppgaven. Klageren krever erstatning.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte en ubebygd tomt via innklagede i 2013. Av salgsoppgaven som ble utarbeidet av innklagede fremgikk det følgende:
«Selger har godkjente tegninger og igangsettingstillatelse. Boligen er godkjent for to etasjer med sekundærleilighet og mønehøyde på 9 meter.»
Klageren hadde ikke papirer på at det forelå byggetillatelse, og innklagede uttalte at han skulle sjekke det. Av salgsoppgaven fremgår det at innklagede har foretatt en slik kontroll.
Her er det inntatt opplysninger fra matrikkelen, hvor det fremgår at boligen ble gitt rammetillatelse den 23. juli 2007, og at igangsettingstillatelse ble gitt den 23. september 2008.
Kjøperen oppdaget etter hvert at byggetillatelsen ikke lenger var gyldig og reklamerte. Klageren tok i den forbindelse kontakt med kommunen som bekreftet at tillatelsen var gått ut på dato.
Partene kom til en løsning, og avtale ble inngått før årsskiftet 2013/2014.
Klageren anfører at han må bli holdt økonomisk skadesløs som følge av at innklagede ikke ga riktige opplysninger i salgsoppgaven.
Klageren mener at innklagede via matrikkelen var kjent med tidspunktet for byggetillatelsen. Innklagede burde forstått at tillatelsen som var gitt, var utgått på dato. Klageren påpeker at innklagede er den profesjonelle part og derfor har et særlig ansvar for å innhente opplysninger og kontrollere at det som gis er korrekt. Klageren fastholder at innklagede positivt påtok seg å undersøke dette nærmere, siden han selv ikke var i besittelse av byggesaksdokumentene.
Klageren krever derfor erstattet alle utgifter pådratt som følge av forliket med kjøperen
| Utgiftene er følgende: | ||||||||||
|
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren er selger av eiendommen, ikke kjøper. Klageren (selgeren) har i stor grad gitt de opplysninger salgsoppgaven bygger på. Klageren var også søker da det i 2007 ble gitt rammetillatelse.
Innklagede påpeker at kjøperen innga bud med forbehold om at igangsettelsestillatelsen var gyldig, og at byggeprosessen med tidligere godkjente tegninger av arkitekt kunne starte innenfor rimelige tidsrammer. Klageren har akseptert dette forbeholdet.
Innklagede anfører at arkitekten var klagerens medhjelper. Som profesjonell aktør i byggesaken burde arkitekten vært klar over at byggetillatelsen bare gjaldt for 3 år. Videre mener innklagede at det er usannsynlig at arkitekten ikke gjorde klageren oppmerksom på dette. Innklagede mener at klageren er nærmest til å bære ansvaret for sin medhjelpers forsømmelse på dette punkt.
Innklagedes oppdrag var salg av tomt med igangsettelsestillatelse. Innklagede tok det for gitt at klageren med bistand av arkitekten hadde vedlikeholdt igangsettelsestillatelsen slik at den fortsatt var gyldig.
Klageren opplyste heller ikke til innklagede ved inngåelsen av oppdraget at det ikke var gjort noe mer med igangsettelsestillatelsen siden 2007 og 2008. Dersom en slik opplysning hadde vært gitt, ville det gitt innklagede en oppfordring til å undersøke nærmere. Innklagede bestrider derfor klagerens påstand om at innklagede «positivt påtok seg» å undersøke om byggetillatelsen fortsatt var gyldig. Innklagede mener det fremgår av hans brev av 20. april 2015 at innklagede hadde en berettiget forventning om at klageren hadde kontroll på sitt eget byggeprosjekt.
Uavhengig av ovenstående har innklagede tilbudt klageren kr 40 000 for delvis kostnadsdekning ved fremskaffelse av en gyldig igangsettelsestillatelse. Klageren var ikke villig til å akseptere dette og mener at innklagedes oppgave er å kompensere for klagerens forsømmelser av å vedlikeholde sin egen igangsettelsessøknad. Etter innklagede syn er innklagede ikke ansvarlig for dette. Innklagede mener tvert imot at tilbudet som ble gitt klageren var raust.
Innklagede bestrider kravet fra klageren. Forutsetningen for tilbudet på kr 40 000 er nå bortfalt.
På denne bakgrunn avviser innklagede klagen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått feil gitt opplysning i salgsoppgaven.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
«skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».
Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere.
Spørsmålet for nemnda er om megleren burde ha undersøkt om igangsettelsestillatelsen fortsatt var gyldig, før opplysningene om dette ble gitt i salgsoppgaven.
Nemnda finner det klart at det ligger innenfor en meglers undersøkelses- og opplysningsplikt å undersøke om en igangsettingstillatelse fortsatt er gyldig. Det bør være kjent for en megler at en bygge- og igangsettingstillatelse er tidsbegrenset. Megler kunne enkelt avklart dette ved en hevendelse til kommunen. Innklagede har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda er dette kommet til at innklagede også er erstatningsansvarlig. Klageren har fremsatt et totalt krav på kr 135 578.
Når det gjelder advokatutgifter (kr 39 998), har nemnda fast praksis på at utgifter i forbindelse med nemndsbehandlingen som hovedregel ikke dekkes. Dette utgjør ifølge fremlagt timeliste kr 12 187,50. Nemnda legger til grunn at de øvrige advokatutgifter er påløpt som følge av inngåelse av tillegg til kjøpekontrakt av 2. juli 2013. Disse forhandlingene har innklagede ikke hatt mulighet til å ha noen innvirkning på, og etter nemdas praksis er innklagede ikke ansvarlig for slike utgifter. Innklagede er derfor ikke erstatningsansvarlig for advokatutgiftene.
Nemnda finner at innklagede er erstatningsansvarlig for arkitekthonoraret (kr 46 260) og byggesaksgebyret (kr 35 820). Rentekompensasjonen er innklagede ikke ansvarlig for. Det vises til det som er sagt ovenfor i forbindelse med tillegget til kjøpekontrakten.
Samlet erstatning blir etter dette kr 82 000 (avrundet).
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Fredrikstad har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren 82 000 kroner.