Klage nr 2015024
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 22. juni 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proaktiv Prosjektmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en selveierleilighet under oppføring via innklagede. Klageren hevder at leiligheten ikke er i en slik stand som forventet ved avtaleinngåelse. Det er ikke mulighet for å fjerne en innvendig bod som klageren ønsket, og utsikten fra leiligheten er svært begrenset. Klageren krever kompensasjon.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en selveierleilighet under oppføring via innklagede i mai 2010.
Ved kjøp av leiligheten var det særlig to spørsmål som var viktige for klageren:
Kunne det teknisk sett la seg gjøre å fjerne innvendig bod i stuen, og hadde klageren oppfattet prospektet riktig slik at hun fikk den utsikten hun ønsket?
Fjerning av innvendig bod
Klageren forhørte seg med innklagede angående muligheter for å fjerne en innvendig bod. Tilbakemelding fra innklagede var at det ikke skulle by på noen problemer i tilknytning til å fjerne den.
Etter kjøp av leiligheten og frem til rundt mars/april 2011 levde klageren i den tro at
leiligheten skulle leveres i likhet med det som var muntlig bekreftet og nedfelt i kjøpekontrakten. For å være sikker på at dette stemte, ringte klageren til selgeren for å være sikker på at informasjonen fra innklagede var mottatt. Klageren fikk da beskjed om at det ikke lå inne noen opplysninger om at innvendig bod skulle fjernes, og selgeren ba klageren ta kontakt med innklagede.
Klageren prøvde å få tak i innklagede ved gjentatte anledninger uten å få svar. Klageren tok så på nytt kontakt med selgeren og fikk opplyst at det var en ventil i veggen der boden skulle fjernes, slik at en arkitekt måtte tegne den inn. Klageren godtok tegningen, men påpeker at dette ikke innebar at hun godtok veggen som var kommet. Klageren mener veggen fører til daglig irritasjon.
Klageren stiller spørsmål ved veggen og anfører mangel på informasjon. Når veggen først var kommet, var det for sent å gjøre noe det. Veggen er der allerede og kan ikke fjernes. Den har medført at klageren har mistet disponibelt areal.
Utsikt fra leiligheten
Klageren bodde i Stavanger på salgstidspunktet og var ikke godt kjent i området. På bakgrunn av dette fikk klageren i stand en avtale med innklagede om befaring av eiendommen. Klageren fikk tilbakemelding fra innklagede om at femte etasje var så høyt opp at utsikt ikke ville bli noe problem. Klageren ville se over hustakene og utover fjorden. Videre skal innklagede ha orientert om diverse bygg som skulle rives før byggestart. Klageren presiserer at bygget på tomten ved siden av ikke er det bygget klageren har innvendinger mot. Dette fremgikk tydelig av oversiktsbildene. Klagen gjelder kun blokk S og to master i tilknytning til blokken, som tar 100% av utsikten fra stuevinduet.
Klageren fikk kjennskap til dette ved overtakelse av leiligheten, den 29. november 2011. Klageren kommenterte utsikten, hvorpå utbygger fortalte at det skulle bygges mer.
Klageren er misfornøyd med prosessen og krever kompensasjon.
Innklagede har i hovedsak anført:
Fjerning av innvendig bod
Innklagede presiserer at de ikke i noen prosjekter involverer seg i endringsprosess utover å formidle kontakt med selgeren og selgerens representanter. Dette gjelder også for prospektet i saken.
I budskjema fra klageren er det ikke satt som forbehold at innvendig bod må fjernes. I kjøpekontraktens § 16 er det inntatt en tekst som sier at innvendig bod fjernes, dersom det lar seg gjøre. Ett år senere er det inngått en tilleggsavtale hvor det er enighet om at den innvendige boden skal fjernes mot at det ene soverommet blir et disponibelt rom, altså slik at leiligheten kun får ett soverom.
Senere er det riktig som klageren påpeker, at arkitekt/snekker har funnet ut at veggen i boden ikke kan fjernes av hensyn til tekniske installasjoner, og at det deretter har blitt en enighet om utformingen av den. Innklagede kan ikke se at de skal kunne bli ansvarlig for en ønsket endring, som er en avtale mellom kjøperen og selgeren.
Innklagede mener også at de ikke er riktig adressat for klagen, da innklagede kun har formidlet kontakt med selgeren i forbindelse med ønske om visning.
Utsikt fra leiligheten
Innklagede mener klageren fremstiller det som om utsikten var lovet av innklagede. Det fremkommer derimot klart og tydelig ut fra de bilder som er benyttet i prospektet at dette er utsikt fra åttende etasje, og ikke femte etasje, i nærområde på salgstidspunktet. Det står ikke i prospektet noe om leilighetens utsikt utover at det er lovet utsikt fra felles takterrasse i niende etasje.
Neste og kommende byggetrinn og omfanget av dette er vist ved flere tilfeller i prospektet, hvor det også fremgår at høyden vil være på nivå med øvrig bebyggelse. Dette innebærer at bygget ved siden av vil være ca. tre etasjer høyere enn angjeldende leilighets beliggenhet i femte etasje. For øvrig viser innklagede til illustrasjonsbildene i prospektet.
På denne bakgrunn kan innklagede ikke imøtekomme klageren. Informasjonen ble gitt før avtaleinngåelse.
Klagens anførsler avvises. Innklagede kan ikke se å ha brutt noen bestemmelsene om god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav på kompensasjon på grunn av feil gitt informasjon om fjerning av innvendig bod og utsikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Fjerning av innvendig bod
Det fremgår av kjøpekontraktens § 16 at innvendig bod skal fjernes hvis mulig. Denne informasjonen må man kunne forvente at en megler videreformidler til en utbygger på en tydelig måte og ikke bare inntas i kontrakten. På prosjektsalg vil normalt ikke selgeren og kjøperen gjennomgå kontrakten i fellesskap. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at innklagede har informert utbyggeren om avtalen om boden. Dette er følgelig strid med god meglerskikk. Det forhold at boden ikke kunne fjernes, tilsier ingen annen vurdering.
Utsikt fra leiligheten
Det fremgår tydelig av bildene i prospektet at flere bygninger vil bli bygget, og at disse kan ta utsikten fra enkelte leiligheter. Nemnda kan ikke se at det i prospektet står noe særskilt om utsikten fra klagerens leilighet i 5. et.
Kompensasjon
Erstatningskravet er ikke nærmere angitt, og nemnda kan heller ikke se at det er dokumentert noe økonomisk tap. Et eventuelt økonomisk tap vedrørende boden vil også kunne være foreldet.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.