Klage nr 2015027
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 22. juni 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Buskerud Vestfold AS avd Sandefjord
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede 23. juni 2014. Klageren er misfornøyd med gjennomføringen av oppdraget, og mener det blant annet er gitt feil opplysninger i salgsoppgaven. Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede med budaksept den 23. juni 2014. Klageren anfører en rekke feil og mangler ved gjennomføring av kjøpet:
Påstand om uriktige opplysninger
Klageren anfører at selgeren på visning skal ha uttalt at septiktank og renseanlegget var godkjent. Videre har selgeren informert klageren om at tilknytning til offentlig kloakk ikke ville skje før om 10 til 15 år.
Påstand om at nedskrevne utbedringer på overtakelsesprotokoll ikke er utbedret pr. overtakelsesdato
Klageren spurte innklagede hvor i salgsoppgaven det fremgår at utbedringer er gjort i 2013.
Det som har vært utført, er skjedd i 2011 eller av firmaet til selgers sønn i 2012. Klageren bestrider innklagedes påstand om at klageren har avvist selgerens forsøk på utbedringer, men at klageren heller har ønsket å ta utbedringene via forsikringsselskapet, etter anbefaling av innklagede.
Påstand om lokkepris
Klageren har kontaktet andre meglere som mener at prisen på eiendommen, slik den er nå, er ca. kr 4 000 000 + ca. kr 750 000 i utbedringen. Dersom utbedringene blir gjort riktige, kan en pris på kr 4 900 000 kanskje oppnås.
Påstand om anmerkninger mot innklagede ved kontraktsmøte
Klageren anfører at det fremgår i overtakelsesprotokollen at selgeren skal reparere fronten på garasjen og legge inn strøm. Ni måneder etter er dette fortsatt ikke gjort.
Klageren bestrider å ha truet innklagede. Klageren påpeker også at det er forsøkt å forholde seg til fagsjefen, men at vedkommende ikke lenger jobber for innklagede.
Klageren mener innklagede under enhver omstendighet burde sørget for at opplysninger som ble gitt i salgsoppgaven, herunder takstrapport og samsvarserklæring, stemte, og at dette er en del av innklagedes opplysningsplikt.
Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning.
Innklagede har i hovedsak anført:
Påstand om uriktige opplysninger
Innklagede påpeker at salgsoppgaven er godkjent av selgeren. Det var også selger som viste frem boligen til klageren på en privatvisning. Kjøperen (klageren) har reklamert på eiendommens avløps-/septikanlegg. Det fremgår av salgsoppgaven at eiendommen har offentlig vann/privat avløp/septik, og at eiendommen vil få pålegg vedrørende avløpsanlegget om noen få år, til å utbedre og/eller dokumentere for å få dette godkjent. Opplysninger fra kommunen er også flettet inn i salgsoppgaven. Innklagede anfører at dette ikke er vanlig, og at det heller ikke inngår i meglerens undersøkelsesplikt å åpne septiktanken for å undersøke denne nærmere. Innklagede har heller ikke de nødvendige kvalifikasjoner på området.
I salgsoppgaven er det beskrevet hvilke påkostninger som er gjort i 2013. Innklagede mener at dette er betydelige påkostninger som er riktig opplyst.
Påstand om at nedskrevne utbedringer på overtakelsesprotokoll ikke er utbedret pr. overtakelsesdato
Selgeren har vært i kontakt med klageren for å fullføre disse anmerkningene, men har bare blitt bedt om å gå. Innklagede påpeker at utbedringene er et forhold mellom kjøperen og selgeren.
Påstand om lokkepris
Innklagede gjorde selgeren kjent med forbudet mot lokkepris og har skrevet dette inn i oppdragsavtalen. Prisantydning var først på kr 5 290 000. Etter et par uker ble prisen satt ned til kr 4 890 000. Selgeren aksepterte kjøperens bud på kr 4 700 000. Påstand om lokkepris avvises som uforståelig.
Påstand om anmerkninger mot innklagede ved kontraktsmøte
Kontraktsmøte ble avholdt i en hyggelig tone. Kontrakt utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund ble brukt. Selgeren kom med opplysninger om mangler ved vippeport som ikke kan lukkes. Klageren ble tilbudt erstatning på kr 5 000, eller å få innlagt strøm i garasjen. Klageren valgte innlagt strøm. Klageren har i ettertid svart på innklagedes undersøkelse om gjennomføring av kontraktsmøte, hvor klageren kom med positive kommentarer.
Påstand om tilbakehold av penger i oppgjør
Overtagelsesprotokollen inneholder ikke noe om tilbakeholdelse av penger i oppgjøret, men kun anmerkninger om utbedringer. Dette er et forhold mellom klageren og selgeren. Innklagede påpeker at selgeren har henvendt seg til innklagede og fortalt at han flere ganger har blitt avvist av klageren når han kom for å utbedre anmerkningene i overtagelsesprotokollen.
Påstand om manglende omsorgsplikt
Innklagede anfører å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser.
Klageren har for øvrig gjentatte ganger henvendt seg til innklagede med trusler om at saken havner i rettssystemet, media og Økokrim, til tross for at han har blitt anmodet om å forholde seg til fagsjefen i innklagedes firma.
Klagen avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved at innklagede skal ha gitt feil opplysninger i salgsoppgaven, samt at gjennomføringen av oppdraget ikke var tilfredsstillende utført.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmannen vil ikke bli vurdert. I den foreliggende sak er en vesentlig del av klagerens anførsler knyttet til forhold som er mellom kjøper og selger. Nemnda kan ikke ta stilling til disse anførslene.
Påstand om lokkepris
Nemnda mener at det klart ikke foreligger lokkepris i dette tilfellet. Selgeren aksepterte et bud som lå under den siste prisantydningen.
Påstand om uriktige opplysninger i salgsoppgaven, herunder opplysninger om septikanlegg og utbedringer
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
«skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».
Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at
«Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler».
Slik saken er opplyst for nemnda, er det intet som tilsier at innklagede her skulle foretatt nærmere undersøkelser. Salgsoppgaven ble også godkjent av selgeren.
De øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan heller ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.