Saksframstilling
Høsten 1998 kjøper klager gjeldende eiendom gjennom innklagede. Inntatt i salgsoppgaven og kjøpekontrakt er 1/8-del av et annet bnr. Sommeren 2005 oppdager klager at det er 1/8-del av feil tomt som fremkommer på salgsoppgave, kjøpekontrakt og skjøte. Den korrekte tomten har ikke mulighet for bygging av garasje. Klager holder innklagede ansvarlig for den feil informasjonen som er gitt og krever tapet erstattet.
Faglig leder for foretaket et statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klager ervervet eiendommen høsten 1998 gjennom innklagede. Av salgsoppgaven fremkommer at eiendommen gnr. A bnr. A også hadde 1/8-del av gnr. A bnr. B som i reguleringsplanen for området er tenkt brukt til oppsetting av garasjer.
Oppsetting av garasjer på tomten igangsettes sommeren 2005 uten at klageren blir varslet. Dette ga grunnlag for nærmere undersøkelser og klager finner at meglerfirmaet hadde solgt 1/8-del av feil eiendom, da rettighetene skulle vært knyttet til gnr. A bnr. C. Denne eiendommen er imidlertid allerede bebygd med 7 garasjer og det anses umulig å bygge en garasje til på denne eiendommen.
Klager har innrettet seg etter meglerens opplysninger og har hele tiden trodd at rettigheten til garasjebygging var knyttet til bnr. B.
Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar for den feilen som er begått, men tilbyr likevel kr 10.000 i kompensasjon. Klager er villig til å inngå forlik, men mener summen må høynes til kr 25.000. Rett til å bygge garasje i et tettbebygd område hvor ytterligere utbygging vil skje i løpet av noen år, vil være lett salgbar. Slik situasjonen er per i dag er det ingen rett å omsette eller benytte i egen byggeregi.
Innklagedes argumentasjon om at en riktig henvisning til bnr. C ved salget i 1998 faktisk ville ha avskåret en garasjebygging og at klager derfor ikke har lidd noe økonomisk tap, er ikke holdbar da riktige opplysninger om denne retten ville ha medført et lavere bud på eiendommen enn det som faktisk ble gitt.
Klager anfører at innklagede har erstatningsansvar for uriktige opplysninger som har medført økonomisk tap for klager. Korrekte opplysninger har hele tiden vært lett tilgjengelige i kommunens GAB-system. Klager ber også Reklamasjonsnemnda vurdere størrelsen på tapet som er påført klager ved feilen som er begått.
Innklagede anfører:
Det medfører riktighet at 1/8-del av bnr. B er feil oppført i salgsoppgave og kjøpekontrakt. Riktig bnr. er C. Det er ikke blitt overskjøtet feil eiendom til klager. Bnr. A hadde før overskjøting til klager en andel lik 1/8-del av bnr. C og hjemmelsforholdet var uendret etter tinglysning.
Bygningsmyndighetene ga i 1976 tidligere eier av den gjeldende eiendom tillatelse til å oppføre garasje på egen grunn mot at rett til å bygge garasje i rekke på bnr. C falt bort. Bnr. C ble dermed bygd ut med 7 garasjer som var noe større enn først beregnet. Mulighet for å bygge garasje på bnr. C er derved falt bort, men klager er fortsatt eier av 1/8-del av eiendommen [tomten].
Videre anfører klager at det i salgsoppgaven ikke fremkommer at det var mulighet for å oppføre garasje på fellesareal. Eiendommen ble overlevert til kjøper med garasje og biloppstillingsplass [på bnr. A]. Klager har fått den garasjen som var forespeilet og har i følge innklagede ikke lidd noe økonomisk tap da salgsoppgaven ikke opplyser at garasje kan bygges på fellesarealet. Klager har derfor ikke krav på kompensasjon. Innklagede har likevel tilbudt kr10.000 for å få til en minnelig løsning. Detter er avslått av klager.
Klagerens ytterligere anførsler:
At det følger en rett til 1/8-del av et annet areal, gir en indikasjon på at dette er knyttet opp til garasjebygging. Klager henviser til tidligere oversendte målebrev der disse arealene er satt av til garasjebygging og således gir en klar forventning om at dette er mulig.
Om klager tidligere hadde blitt klar over den feilen som er begått ville det blitt krevd prisavslag. Det er ikke samsvar mellom det som var opplyst i salgsoppgaven og det som faktisk ble stilt til kjøpers disposisjon. Dette burde megler ha undersøkt før eiendommen ble lagt ut på det åpne markedet.
Videre anfører klager at bygningsmyndighetenes vedtak i 1976 er uten relevans for innholdet i denne saken da det er innklagedes plikt å sørge for at opplysningene gitt i salgsoppgaven er riktige.
Klager opprettholder sine tidligere anførsler og krav.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder uriktige opplysninger i salgsoppgave.
Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at megler kan bli ansvarlig dersom det foreligger feil i salgsoppgaven om opplysninger som det tilligger megler å innhente, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Salgsoppgaven inneholder her en opplysning om at det gjelder salg av bl.a. 1/8 av bnr. B. Dette er feil. Det er videre ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at innklagede har innhentet bekreftet utskrift av grunnboken, hvor det sannsynligvis ville fremgått at selgeren ikke hadde hjemmel. Det er i strid med god meglerskikk ikke å innhente utskrift av grunnboken, jf. emgll. § 3-6 og § 3-1. Innklagede blir i så fall ansvarlig for klagerens eventuelle tap.
Bl.a. på grunn av makeskiftet som har funnet sted, har ikke Reklamasjonsnemnda forutsetning for å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap og størrelsen på et eventuelt tap.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Innklagede har ikke opptrådt i overensstemmelse med god meglerskikk. Klageren gis medhold.
Oslo, den 7. februar 2006
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |