Klage nr 2015039
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 22. juni 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Olaf Nygaard
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i august 2013. Klageren anfører at innklagede ikke har gitt riktige opplysninger om fellesgjeld og husleie, samt at innklagede har videreformidlet et ugyldig bud. Klageren krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede 22. august 2013. Klageren mener at oppdraget var et ordinært megleroppdrag, og ikke bare et oppgjørsoppdrag. Klageren begrunner blant annet dette med at første kontakt med selgeren var på kontraktsmøtet.
Klageren møtte opp på en privat visning i regi av innklagede. Klageren påpeker at innklagede ikke hadde med seg noe dokumentasjon på visningen.
Klageren fikk opplyst av selgeren at han for ett år siden kjøpte leiligheten for kr 3 500 000, og at han nå ønsket tilsvarende pris. Klageren påstår at selgeren kjøpte leiligheten for kr 500 000 over takst, og at denne opplysningen ikke ble gitt.
Klageren anfører å ha fått opplyst fra innklagede at fellesgjelden var på kr 113 000. Dette stemte ikke og viste seg å være kr 242 000 ved overtakelse. Innklagede opplyste også at husleien var på kr 5 900 inkludert kr 1 000 i strøm. Dette var også feil, og riktig beløp var kr 5 900 uten strøm.
Klageren har nå solgt leiligheten. Med riktige opplysninger, ble den solgt for kr 3 000 000 + en fellesgjeld på kr 203 000. Leiligheten var vanskelig å selge på grunn av blant annet høy husleie. Klageren har måttet ta et tap på kr 639 000.
Klageren ga bud på leiligheten på kr 3 500 000 (skriftlig). Det kom så inn et nytt bud, på kr 3 550 000. Klageren ga så et nytt bud på kr 3 600 000 og fikk aksept på det. Klageren påstår at bud nummer to kun var gitt muntlig, og at dette derfor ikke er gyldig.
Klageren anfører at innklagede burde ha undersøkt fellesgjelden og gitt riktige opplysninger om denne. Klageren anfører videre at innklagede har plikt til å innhente riktige opplysninger fra kommune, borettslag og forretningsfører før salget. Dette ble ikke gjort. Klageren anfører å ha hatt et tap på kr 639 000, og at kr 500 000 av disse skyldes feil gitte opplysninger fra innklagede.
Klageren krever derfor at innklagede er med på å dekke tapet.
Klageren krever kr 100 000 tilbakebetalt som følge av at bud fra budgiver nr. 2 var ugyldig. Differansen fra klagerens første og siste bud var på kr 100 000.
Innklagede har gitt feil opplysninger om fellesgjeld, og klageren krever tilbakebetalt differansen mellom den feil gitte opplysningen (kr 113 000) og den faktiske gjelden (kr 240 000), som utgjør kr 127 000.
Det ble ikke opplyst at strøm kom i tillegg til husleien. Klageren krever derfor kr 1 000 ganger 15 måneder tilbakebetalt.
Samlet sett er klagerens krav derfor kr 242 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede anfører at en megler ikke skal være ansvarlig for boligkjøperens investeringer i markedet og kan således heller ikke være ansvarlig for å ta sin del av et eventuelt tap. Motsatt kan heller ikke megleren forvente del av eventuell gevinst.
Kjøpet ble foretatt utenfor markedet. Klageren fikk mulighet til å se leiligheten før visninger ble annonsert, og legge inn bud før leiligheten offisielt ble lagt ut i markedet. Dette ble klart videreformidlet til klageren. Leiligheten var således ennå ikke klargjort for salg da klageren kom på visning.
Innklagede mener det er irrelevant hva selgeren ga for leiligheten ett år i forveien. Videre er det irrelevant hva andre leiligheter i området ble solgt for. Innklagede påpeker at det er naturlig at selgeren ikke ønsket å fire på sin prisforventning før fellesvisning.
Innklagede anfører videre å ha gitt riktige opplysninger om husleie og strøm. Innklagede mener dette uansett fremgår tydelig at den tidligere salgsoppgaven.
Innklagede innhentet bekreftelse fra forretningsfører på hva fellesgjelden var på ved kontraktsignering.
For anførsler om budjournalen og ugyldig bud, påpeker innklagede at klageren bekreftet å ha hatt kunnskap om at bud fra den andre budgiveren ble inngitt muntlig, og at dette ble akseptert av klageren. Innklagede stiller seg undrene til at dette blir tatt opp nå, 1.5 år etter budrunden. Grunnen til at budet ble formidlet muntlig, var fordi interessenten var en gammel dame uten tilgang til e-post eller faks, samt at budene startet sent på kvelden. Budet ble uansett mottatt 28. august 2013. Den nye forskriften om at alle bud skal være skriftlige, trådte i kraft 1. januar 2014. Før forskriften trådte i kraft, ville det likevel være naturlig for innklagede å få skriftlige bud, men i akkurat denne situasjonen lot det seg ikke gjøre.
Innklagede kan ikke lastes for at klageren valgte å akseptere et bud på kr 500 000 lavere enn han selv kjøpte leiligheten for.
Innklagede anfører å ikke ha opptrådt i strid med god meglerskikk, og bestrider erstatningskravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav på erstatning som følge av påstått feil gitte opplysninger om fellesgjeld og husleie, samt påstått brudd på god meglerskikk for å ha videreformidlet et ugyldig bud.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Opplysningsplikt.
Nemnda legger til grunn at innklagede forut for kontakten med klageren og visningen hadde mottatt et ordinært salgsoppdrag. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megler «skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen». Det fremgår av § 6-7 andre ledd hvilke opplysninger som skal gis skriftlig.
I dette tilfellet har ikke innklagede oppfylt sine forpliktelser i henhold til bestemmelsen før han gjennomførte budrunde og medvirket til at handel ble sluttet. Innklagede kan derfor ikke høres med at han kun hadde påtatt seg et oppgjørsoppdrag. Dette er et åpenbart brudd på god meglerskikk.
Feil informasjon om fellesutgifter og husleie
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvilke opplysninger som har blitt gitt angående størrelsen på fellesutgifter og husleie. Ingen av partene har dokumentert sine påstander. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene.
Ugyldig bud
Nemnda er enig med innklagede i at budet ikke er ugyldig fordi det ble inngitt muntlig. Da budgivningen skjedde, var det ikke noe lovkrav om at alle bud skal være skriftlig. Klageren kan derfor ikke få medhold i sin påstand om at budet er ugyldig.
Erstatningskravet
Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke mulig å ta stilling til spørsmålet om klageren eventuelt har et erstatningskrav overfor innklagede.
Konklusjon:
Advokat Olaf Nygaard har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.