Klage nr 2015047

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 22. juni 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Lofoten AS

 

 

Saken gjelder:               Oppgjør, pant

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren er én av tre panthavere i selgerens tomt. Klageren anfører at innklagede ikke ville høre på selgeren og la selgeren selge sin tomt til klageren for dekning av sin pant.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren er panthaver i en tomt som ble solgt via innklagede. Klageren hevder at innklagede bevisst har solgt tomten for en brøkdel av sin verdi, slik at panthaveren ikke har fått dekket sitt krav.

 

Klageren hadde et møte med selgeren hvor selgeren skal ha fortalt at eiendommen skulle bli lagt ut for salg med en prisantydning på kr 1 150 000, hvor det var ca. kr 700 000 i restlån til banken. Selgeren skal videre ha opplyst at kommunen ville slette sitt pant, et pant som var tatt i forbindelse med bygging av omsorgsbolig for selgerens datter. Klageren anfører å ha fortalt dette til innklagede på innklagedes kontor, hvorpå innklagede sjekket om kommunen hadde frafalt sin pant. Dette hadde ikke skjedd. Klageren lovet å slette sitt pant på disse premisser.

 

Selgeren tok kontakt med klageren og fortalte at han måtte selge tomten raskt da han skulle reise hjem. Selgeren bekreftet at kommunen og banken ville slette sin pant. Klageren innga da et bud på kr 150 000, slik at totalsummen for klageren ble kr 650 000. Da selgeren kom til innklagede for å klargjøre papirene, ville ikke innklagede gå med på salget. Innklagede mente at det var kommet inn flere bud, og at banken ikke ville underskrive pantefrafall dersom de fikk vite at laveste bud fikk eiendommen. Det lå inne et bud på kr 800 000 som sto til dagen etter kl. 09:00. Klageren ringte innklagede og ga uttrykk for sin frustrasjon over at innklagede ikke ville høre på selgeren og selge eiendommen til ham. Innklagede svarte da at salget kunne gjennomføres til klageren, men at innklagede da ikke kunne love en heftelsesfri eiendom. Klageren forsto det.

 

Klageren reiste bort den 30. mai 2014 og trodde så at huset gikk for budet på kr 800 000. Rundt 12. juli 2014 ble klageren oppringt av innklagede som ville ha en underskrift for pantefrafall.

 

Klageren spurte om hvor mye han fikk dekket, hvor på innklagede skal ha ledd og sagt at klageren ikke fikk noe. På spørsmål på hvor mye eiendommen ble solgt for, fikk klageren til svar at den gikk for et bud på kr 380 000. Klageren ga da tydelig beskjed til innklagede om at det ikke ble aktuelt om å undertegne noe pantefrafall. Klageren ville heller betale inn summen og overta. Innklagede sa at dette ikke lot seg gjøre, da eiendommen var solgt.

 

Klageren har tatt kontakt med selgeren, som erkjenner at salget ikke var i samsvar med avtalen klageren og selgeren gjorde.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede presiserer at bankens pant var på kr 1 000 000, kommunens pant på kr 380 000 og klagerens pant på kr 500 000.

 

Historien bak klagerens pant er at klageren tidligere solgte eiendommen til selgeren. Innklagede antar at selgeren ikke klarte å betale kjøpesummen, og at partene derfor løste saken ved at klageren fikk tinglyst pant i eiendommen.

 

Prisantydningen på tomten var opprinnelig kr 1 100 000. Denne ble senket til kr 890 000 på grunn av liten interesse. Dette medførte økt interesse for tomten og særlig én budgiver kom på banen.

 

Klagerens kone innga et bud på eiendommen den 12. mai 2014. Selgeren tok kontakt med innklagede og innklagede fikk forståelse av at selgeren ønsket å selge til klageren, og på den måten gjøre opp for pengene han skyldte klageren.

 

Innklagede informerte da selgeren om at dette ikke kunne la seg gjøre, av hensyn til de øvrige kreditorene. Det påhvilte pant på til sammen kr 1 380 000 på eiendommen, som hadde prioritet foran klageren. Selgeren forsto dette.

 

Innklagede sendte så ut informasjon om budet fra klagerens kone til den andre interessenten. Dette resulterte i at den andre interessenten ga et bud på kr 300 000. Klagerens kone ble så informert om dette budet.

 

Budet ble imidlertid ikke akseptert av selgeren innen fristen. Neste dag kom derfor den andre interessenten med et nytt bud, denne gang på kr 380 000. Heller ikke dette ble akseptert. Det ble så gitt et nytt bud fra interessenten, på kr 300 000, og selger ga så et motbud på kr 400 000, som ikke ble akseptert. Interessenten aksepterte ikke, men ga et bud på kr 380 000. Dette budet ble akseptert av selger.

 

Under hele salgsprosessen var det løpende kontakt med banken, hvis tilgodehavende på dette tidspunkt utgjorde kr 830 000, og således var den eneste av kreditorene som ville oppnå noe grad av dekning.

 

Kjøperen ble informert om utfordringene knyttet til at klageren ikke ville slette sitt pant. Det kom også flere utlegg på eiendommen i perioden etter aksept og før overtakelse. Det hastet derfor med å gjennomføre overtakelsen. Klageren var fortsatt ikke villig til å medvirke sletting av sitt pant. Kjøperen engasjerte advokat for å få slettet pantet til klageren. Det endte med at klageren signerte sitt pantedokument for avlysing i forliksrådet den 4. oktober 2014. Pantet er nå slettet fra grunnboken.

 

Innklagede avviser at det er grunnlag for å erstatte klageren kr 500 000 fordi han måtte slette sitt pant.

 

Innklagede kjenner seg ikke igjen i mange av de påstandene klageren fremsetter om innklagede, og bestrider anførselen om å skal ha bedrevet svindel.

 

Innklagede anfører at det ikke medfører riktighet at han skal ha opplyst til selgeren at det innkomne budet var på kr 800 000 og viser til budjournal og aktivitetslogg.

 

Det er videre uriktig at innklagede skal ha oppfordret selgeren til å kontakte klageren for å tilby ham kr 30 000 – 40 000 for å undertegne sletting av pantet. Kjøperen kjenner seg heller ikke igjen i dette.

 

Innklagede hevder at det synes klart at selgeen ikke har forstått eventuelle konsekvenser av å selge tomten til klageren, på bekostning av de andre kreditorene. Innklagede påpeker at det må synes åpenbart at en megler ikke kan medvirke til dette.

 

Under enhver omstendighet kan innklagede ikke se at det er blitt begått feil eller at han har opptrådt kritikkverdig i saken.

 

Innklagede vil avslutningsvis påpeke at Nemnda må se bort i fra «erklæringer» fra selgeren som er utarbeidet og fremlagt i anledning klagesaken.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder misnøye med innklagedes håndtering av selgers forsøk på salg av sin tomt til klageren, hvor klageren har pant.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli behandlet. Det er videre fremlagt erklæring fra diverse vitner, herunder blant annet selgeren. Reklamasjonsnemnda har en fast praksis der det normalt ikke tillegges slike erklæringer utformet i ettertid og i klageøyemed særlig vekt.

 

Hovedregelen i gjeldende rett er at en panthaver som har prioritet foran andre panthavere først har krav på dekning av sitt krav. Det er for nemnda klart at en megler ikke kan bistå en selger med å selge sin eiendom til en panthaver med lavere prioritet, på bekostning av andre panthavere med bedre prioritet.

 

For øvrig kan nemnda heller ikke se noe grunnlag for å rette kritikk mot innklagede i klagesaken.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.