Klage nr 2015077

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 22. juni 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

PrivatMegleren Nyeboliger

Nyeboliger AS

 

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne eier fire seksjonsleiligheter som ble forsøkt solgt seksjonsvis via innklagede. Den ene av klagerne eier seksjon nr. 1. Den andre klageren eier seksjon nr. 2. Sammen eier de et firma (aksjeselskap) som er eier av seksjonene nr. 3 og 4. Det ble inngått en oppdragsavtale den 16. mai 2014 mellom innklagede og den ene klageren og klagernes aksjeselskap. Klagerne aksepterte kjøperens bud stort kr 35 000 000 for alle seksjonene. Kjøpekontrakten ble signert den 20. juni 2014 av den av klagerne som hadde hjemmel til seksjon nr. 1 og 2, samt av firmaet som klagerne eide. Kjøperen betalte så kr 500 000 i forskudd, og det ble utstedt en sikringsobligasjon på kr 42 000 000 med urådighet. Grunnet kjøperens betalingsmislighold måtte imidlertid klagerne heve kjøpsavtalen.

 

Klagerne er misfornøyde med innklagedes gjennomføring av oppdraget på en rekke punkter, og krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever også at innklagedes vederlag faller bort, at innklagede sletter sikringsobligasjonen og at forskuddsinnbetalt beløp tilbakebetales.

 

Klagerne er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

 

Klagerne har i hovedsak anført:

Ugyldig oppdragsavtale

Klagerne anfører at det er foretatt en ensidig endring av avtaledokumentet fra innklagedes side som gjør avtalen ugyldig. Dette fordi innklagedes eksemplar av oppdragsavtalen ikke samsvarer med det eksemplaret som den signerende klageren har. Dette er i strid med god meglerskikk, og innklagede har, som følge av at avtalen er ugyldig, ikke krav på honorar. Sikringsobligasjonen med urådighet må også slettes.

 

Manglende oppdragsavtale for den av klagerne som var reell eier av seksjon nr. 2

Oppdragsavtalen ble inngått med den av klagerne som hadde hjemmelen til seksjon nr. 2. Tross at innklagede var kjent med at den andre klageren var den reelle eieren av seksjon nr. 2, ble det ikke inngått en egen oppdragsavtale med vedkommende. Det foreligger heller ingen skriftlig oppdragsfullmakt mellom den reelle eieren og innklagede. Den reelle eieren har ikke samtykket til tinglysingen av en sikringsobligasjon med urådighet i hennes eiendom. Denne klageren ønsker nå å selge leiligheten på nytt, men finner dette vanskelig da disposisjonsretten til leiligheten er blokkert av innklagedes sikringsobligasjon.

 

Manglende oppdragsavtale med denne klageren må medføre at innklagede ikke har krav på vederlag, samt at sikringsobligasjonen må slettes fra denne seksjonen.

 

Kjøperens finansieringsmuligheter og opplysninger om skatteposisjoner

Klagerne anfører at innklagede, ved ikke å opplyse om eiendommens skatteposisjon, samt ikke å undersøke kjøperens finansiering, har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne hevet avtalen med kjøperen, som på grunn av manglende finansiering, havnet i betalingsmislighold. Klagerne hevder at innklagede ikke undersøkte kjøperens finansielle situasjon.

 

Klagerne solgte sine seksjoner som privatpersoner med skattefritak som følge av opptjent eie- og botid. Som følge av at salget til kjøperen ikke kom i stand, har den ene av klagerne nå ikke lenger mulighet til å selge sin seksjon skattefritt uten å opptjene eie- og botid på nytt. Seksjon nr. 3 og 4 ble overdratt ved at et utfisjonert selskap, som eide seksjonene, ble overdratt til kjøperen. Dette innebar at en eventuell beskatning av gevinsten på eiendomssalget på disse to leilighetene ikke ville bli utløst ved overdragelsen.

 

Meglers vederlag

Oppdragsavtalen med innklagede var en «no cure – no pay»-avtale. Klagerne anfører at ordet «solgt» i oppdragsavtalen tilsier at avtalen må være gjennomført for at innklagede skal ha krav på vederlag. Klagerne anfører at leilighetene ikke ble solgt. Og til tross for at kjøpekontrakten er hevet, har ikke innklagede vært villig til å tilbakebetale kjøperens forskuddsbetaling på kr 500 000, ei heller forskuddet på kr 50 000 som klagerne har innbetalt. Klagerne anfører at det i oppdragsavtalen er avtalt et forbud mot å disponere over forskuddsbeløp inntil endelig oppgjør har funnet sted.

 

Underslag

Klagerne mener innklagede rettsstridig har disponert over klagernes klientmidler. Dette anføres å måtte anses som grovt underslag. Klagerne bestrider å ha tatt initiativ til å disponere det forskuddsbetalte beløpet for å kunne betale innklagedes honorar.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede fikk i oppdrag å selge hele gården, ikke hver seksjon for seg. Oppdraget ble definert som et oppdrag «utenfor forbrukerforhold». Klagerne handlet følgelig hovedsakelig som ledd i næring.

 

Innklagede mottok aldri en gjensidig hevingserklæring fra klagerne, og kunne derfor ikke slette pantedokumentet eller nedkvittere det til pålydende for det betalte forskuddsbeløpet. Innklagede kunne da heller ikke slette urådigheten på eiendommen.

 

De kontraherende parter var profesjonelle, og burde derfor vært kjent med de skatterettslige forholdene. I motsatt fall burde partene søkt profesjonell bistand hva gjaldt dette.

 

Innklagede har krav på vederlag når handel er kommet i stand. Ettersom bindende avtale mellom klagerne og kjøperen ble inngått, har innklagede følgelig krav på provisjon.

 

Det var klagerne selv som ytret et ønske om å få disponere forskuddet på klientkontoen til å dekke innklagedes krav på vederlag. Klagerne innbetalte for øvrig mellomlegget mellom innklagedes vederlag og forskuddet, som var på kr 49 713.

 

Innklagede fikk opplyst at eiendommen skulle finansieres med egenkapital fra flere private investorer, og hvis nødvendig skulle banken yte kjøperen et lån. Dette ble videreformidlet til klagerne før budaksept ble gitt. Innklagede kan ikke sikre klagerne mot en kjøpers eventuelle betalingsmislighold.

 

Klagen avvises i sin helhet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved en rekke forhold, herunder ugyldig oppdragsavtale, manglende oppdragsavtale, manglede opplysninger om skatteposisjon, og manglende undersøkelse av kjøpers finansieringsmuligheter, samt påstand om uberettiget disponering av klientmidler.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Klagen dreier seg om salg av en eiendom som er seksjonert i fire eierseksjoner. Det er uenighet mellom partene om eiendommen skulle selges samlet eller seksjonsvis. I oppdragsavtalen og salgsoppgaven (som ifølge innklagede er godkjent av selgerne), er klagernes aksjeselskap oppgitt oppdragsgiver. Etter ordlyden i disse dokumentene synes oppdraget å omfatte hele eiendommen.

 

For nemnda fremstår dette som salg i næringsvirksomhet. Nemnda behandler som hovedregel bare klager fra fysiske personer som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Nemnda finner derfor at klagen må avvises i sin helhet. Når det gjelder seksjon nr. 2, hvor en av de to personlige klagerne bodde, har hun heller ikke undertegnet noen oppdragsavtale. Den andre personlige klageren, eieren av seksjon nr. 1, hadde for øvrig fraflyttet leiligheten før oppdragsavtalen ble inngått.

 

Nemnda finner også at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling, og at sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda. Klagen avises derfor også på dette grunnlag.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.