Saksframstilling
Klager hadde ikke fått anledning til å måle eiendommen på forhånd og tar i overtakelseserklæringen forbehold angående arealet som skal være 79 kvm. Dagen før overtakelsen måles eiendommen og klager finner at arealet er 19 kvm mindre enn hva som fremkommer av takst og salgsprospekt. Det totale arealet er etter målingen 60 kvm.
Foretakets faglige leder er advokat.
Klageren anfører:
Kjøp av lokalet som skulle omgjøres til bolig, skjedde i oktober 2004. Kontrakt ble underskrevet 22. oktober 2004. Kontrakten ble utferdiget på bakgrunn av salgsprospektet hvor det fremkommer at boligarealet er ca. 79 kvm. I tillegg kommer hems/pauserom med toalett og lager. Arealet er ikke tatt med i boligarealet da takhøyden er for lav.
Videre anfører klager at en del utstyr, deri en pizzaovn, som skulle bli stående i lokalet, er fjernet samt at kabel-tv tilknytning som fremkommer av prospektet, ikke er tilgjengelig.
Klager gjør forespørsler om arealet under kontraktsmøtet da hun er usikker på angivelsen i prospektet. Hun spør spesielt om gulvarealet (gateplan) utgjør 79kvm. Hun fikk da bekreftet at hemsen ikke var med i dette arealet fra henholdsvis selger og megler. Klager anfører videre at hun spurte megler om dette betydde at om hun fant at arealet var mindre enn 79 kvm så ville hun få redusert prisen. Dette svarte megler bekreftende på. Da hun følte seg forsikret om arealets størrelse fra både selger og megler, underskrev klageren kontrakten.
Ved undertegnelse av overtakelseserklæringen 1. november 2004 nedtegner hun på dette et forbehold med hensyn til arealstørrelsen da hun ikke ville få anledning til å måle lokalet før 4. november 2004. Overtakelsen skjer den 5. november 2004. Etter målingen kontakter klager megler umiddelbart slik at de eventuelt kunne holde tilbake noe av kjøpesummen. Innklagede holder ikke noe av beløpet tilbake, men overfører hele kjøpesummen til selger.
Klager finner at innklagedes tilbud om kr 40.000 i kompensasjon er for lite og fremmer krav om erstatning fra megler for arealavviket. Hun estimerer erstatningen til størrelsesorden kr110.000- kr 200.000.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider delvis klagers fremstilling av faktum. Videre bestrides det at der foreligger et ansvarsgrunnlag eller noe dokumentert økonomisk tap.
Innklagede har utarbeidet salgsoppgave, annonse og annet materiell basert på opplysninger fra selger, dokumentasjon fra selger samt offentlige opplysninger. Det er på det rene at eiendommen har blitt markedsført som næringseiendom, hvor det er opplyst en tvetydig angivelse av næringslokalets areal. Opplysningen om BOA er hentet fra takst som var vedlagt salgsoppgaven. Megler har i tillegg vært på befaring av eiendommen.
I kjøpekontrakten er det inntatt likelydende formulering som i salgsoppgavens punkt «Diverse opplysninger»: «Oppgitt BOA er netto leieareal. En del av arealet er en hems med lav takhøyde». Denne bestemmelsen kan kun tolkes på en måte, at arealet som er oppgitt under BOA i salgsoppgaven er inkludert arealet på hems. Eventuell tvil omkring arealet ble således avklart med denne bestemmelsen i kjøpekontrakten. Det er ikke gjort overstrykninger eller lignende på kjøpekontrakten.
Innklagedes representant erindrer at arealets størrelse ble diskutert av kjøper og selger, men at det ikke på noe tidspunkt var et tema å endre kontraktens ordlyd i pkt. 14 omkring dette.
Megler forsøkte å opprettholde en konstruktiv og løsningsorientert dialog vedrørende det påståtte arealavviket og på denne bakgrunn fant megler at de tvetydige opplysningene i salgsoppgaven om arealet ikke skulle ha forekommet. Det ble i den anledning tilbudt klager kr 40.000 som kompensasjon. Saken skulle da være endelig løst i forhold til innklagede. Herunder skulle ikke innklagede kunne motta eventuelle regresskrav fra selger.
Hva gjelder klagers anførsler vedrørende kabel-tv og div.utstyr er dette en sak mellom selger og kjøper. Med hensyn til kabel-tv kommer det klart frem av salgsoppgaven at dette er opplysninger fra selger.
1. Innklagede bestrider at det foreligger et ansvarsgrunnlag
Megler finner ikke å ha opptrådt uaktsomt i denne situasjonen.
Megler har fremstilt arealet tvetydig i salgsoppgaven. Dette er uryddig opptreden og beklages på det sterkeste. På bakgrunn av salgsoppgavens innhold, må klager i alle tilfeller ha hatt en oppfordring til å avklare forholdet, jf.avhl.§ 3-10(1). Etter rettspraksis er det avgjørende om kjøperen hadde rimelig grunn for eventuelt å være uvitende om forholdet. På tidspunket for befaringen var klager ikke kjent med hva som var det korrekte arealet, jf. de tvetydige formuleringene i salgsoppgaven. Kjøper hadde således en klar oppfordring til å bringe på det rene hva som var korrekt angivelse av arealet. Lokalet var et åpent «søylerom», dvs at hun på stedet enkelt kunne beregne arealet. Klager kan således ikke høres med at hun hadde en rimelig grunn til å være uvitende omforholdet.
Det bestrides også at det overhodet foreligger en mangel etter avhendingslova. Klager var ved undertegningen av kjøpekontrakten inneforstått med at arealet på hems var inkludert i oppgitt BOA. Det foreligger derfor intet avvik da det avtalte arealet er 79 kvm.
2. Det bestrides videre at det foreligger økonomisk tap
Innklagede bemerker at de arealberegninger som kjøper har foretatt, baserer seg på normer for beregning av boligareal. Av salgsprospektet er det ingen tvil om at eiendommen er en næringseiendom og at et eventuelt økonomisk tap må beregnes ut fra tap i omsetning. Innklagede kan ikke se at et slikt tap er dokumentert.
3. Årsakssammenheng
Innklagede argumenterer også her ut fra at lokalet skal benyttes som næringslokale. Verdien av beliggenheten må ha vært vel så avgjørende for kjøper som eksakt areal. Det må ved klagers befaring ha vært enkelt å få oversikt over lokalets størrelse og i hvilken grad det var formålstjenelig for klagers kafèdrift. Innlagede bestrider på denne bakgrunn at det foreligger en tilstrekkelig årsakssammenheng.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klager påpeker at hun aldri har hatt til hensikt å drive næring i lokalene. Hun har blitt spurt direkte av innklagedes representant og deres advokat om hva hun skal benytte lokalet til. Hun har da svart at målet er å gjøre dette om til bolig.
Klager anfører videre at megler svarte tydelig ja da hun under visningen spurte om alt som sto i lokalet fulgte med. Dette har blitt bekreftet på senere meglingsmøte.
Klager gjentar også tidligere anførsler vedrørende overtakelseskontrakten [erklæringen] som ble undertegnet av selger. Fremholder også at megler og selger gjentatte ganger har bekreftet at eiendommens areal var 79 kvm. uten hems.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har ingen innsigelser mot at klagen behandles, på tross av at det er ubestridelig at det var snakk om salg av næringseiendom og at klager hadde intensjon om å benytte det til dette.
Innklagede avviser på det sterkeste at undertegnede har blitt informert om at kjøper skal ha hatt intensjon om å omregulere eiendommen fra næring til bolig. På tidspunktet for budaksept var det ingen tvil om at kjøper gav uttrykkelig uttrykk for at hun skulle drive kafè i lokalet. Dette bekreftes av at klageren hadde inngått avtale med selger om at pizzaovn, stoler, bord osv skulle medfølge. Det er på det rene at eiendommen har blitt markedsført som næringseiendom. Av offentlige registre fremgikk det også at eiendommen kun var godkjent til næring på salgstidspunktet og ikke som bolig.
Innklagede tilbakeviser på det sterkeste klagers påstand om at innklagedefraskriver seg ansvar. I tiden etter kontraktsmøtet ble det avholdt flere møter samt diverse skriftlig korrespondanse vedrørende lokalets areal.
Det har aldri blitt meddelt innklagede at deler av oppgjøret skal holdes tilbake før overtakelse. Innklagede ber klageren fremlegge skriftlig dokumentasjon på forholdet. Klager henviser til oppmålingsregler som gjelder bolig, mens objektet var næringslokaler.
Det er uttrykkelig opplyst at BOA er netto leieareal i salgsoppgave og kjøpekontrakt. At det i styregodkjenningen er vist til ordet leilighet er kun en følge av at dette genereres automatisk i innklagedes datasystem.
Innklagede bestrider at det foreligger et ansvarsgrunnlag for erstatning. De tvetydige opplysninger innebærer ikke at klageren kan forholde seg til den opplysningen som er mest gunstig for henne og unnlate å undersøke forholdet nærmere. Salgsoppgavens innhold må ha gitt klageren en oppfordring til å avklare forholdet.
Innklagede bestrider at det foreligger en mangel etter avhendingsloven. Innklagede viser til at klageren ved undertegning av kjøpekontrakten har vært inneforstått med at arealet på hems var inkludert i oppgitt BOA. Det er således avtalt mellom partene at arealet inkludert hems var 79 kvm. Det foreligger dermed intet avvik. Klager har i alle tilfeller ved undertegning av kontrakten godtatt og vært inneforstått med forholdet.
Klagers atter ytterligereanførsler:
Klager påpeker nok en gang at hensikten med kjøpet av eiendommen hele tiden har vært å bo i den og at megler har vært inneforstått med dette. At hun ønsket å overta noe av inventaret, kan ikke tjene som bevis for det motsatte. Noe av inventaret kunne benyttes av henne selv og noe kunne eventuelt selges.
Kjernen av klagen er at arealet er mindre enn det hun har fått opplyst og at hun har tatt forbehold om dette punktet i kontrakten da det ikke har vært mulig å måle lokalet skikkelig. Hun hadde ikke tilgang til lokalet. Strømmen var heller ikke tilkoblet og lokalet kunne dermed kun beskues gjennom vinduet med lommelykt.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede opprettholder sine tidligere standpunkt og anfører på nytt at det avgjørende i forholdt til spørsmålet omkring næringslokale eller ei må være om eiendommen har blitt markedsført som næringseiendom, at lokalet har formål næring i offentlige registre og at det er gjort avtale mellom kjøper og selger at driftstilbehør skulle medfølge. Innklagede bestrider at det forut for aksept har blitt gjort oppmerksom på at kjøper hadde annet formål med eiendommen.
Hva gjelder e-post datert 4.11.2004 som klager henviser til, gir ikke dette skrivet uttrykk for at oppgjør eller deler av dette skal holdes tilbake. Det vises også til at overtakelseserklæringen er datert den 1.1.2004. Instruksjonsretten over midler på klientkontoen vil således på tidspunktet for e-posten ha gått over til selger.
Innklagede er villig til å opprettholde en konstruktiv dialog i forbindelse med eventuell kompensasjon for utvetydigheter i salgsoppgaven, men nedlegger for øvrig påstand om frifinnelse.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder arealsvikt.
Reklamasjonsnemnda ser at det har vært reist spørsmål om salget gjelder næringseiendom, men finner ikke behov for å gå nærmere inn i denne problemstillingen da Reklamasjonsnemnda uansett har kompetanse til å behandle saken, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt I.
Reklamasjonsnemnda behandler bare klager mot eiendomsmegler og ikke krav mot selger av fast eiendom. Når det gjelder klagers anførsler vedrørende kabel-tv og diverse utstyr, er dette eventuelt en sak mellom selger og kjøper, og kravene faller utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.
Reklamasjonsnemnda baserer seg kun på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det i denne saken er påstand mot påstand, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.
Prosessen omkring avtaleinngåelsen fremstår som noe uklar for Reklamasjonsnemnda. Nemnda ser også at det er feil i salgsoppgaven, noe som ikke skal forekomme. Reklamasjonsnemnda legger imidlertid stor vekt på at kjøpekontrakten angir et areal som inkluderer hems. Dette forholdet var kjøper gjort klar over før kontraktsmøtet og må anses for å ha akseptert ved underskrift av kontrakten.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 24. januar 2006
|
sign. |
sign. |
sign. |
|
Vegard Syvertsen |
Tore Bråthen |
Knut Kopstad |
|
Forbrukerrådets representant |
formann |
Den norske advokatforenings representant |