Saksframstilling
Klageren inngikk avtale om et fremtidig salg av sin bolig gjennom innklagede som megler. Boligen skulle overtas av kjøper så snart klageren fikk tildelt omsorgsbolig fra kommunen. Det er blant annet oppstått uenighet om hvorvidt klageren har informert megleren om at han kun ønsket en treroms leilighet eller ikke. Det sto ikke noe om dette i kontrakten med kjøper.
Foretakets faglige leder er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig når han hadde kjøpt ny omsorgsbolig.
Klageren ønsket en 3-roms omsorgsbolig over bakkenivå. Tildelingen av denne typen bolig administreres av Oslo kommune. Klageren mener oppdraget ikke var til å misforstå, men slik innklagede har utformet kjøpekontrakten har klageren blitt tvunget til å selge sin bolig før han kjøpte ny. Klageren mener han ikke var tvunget til å ta den første ledige omsorgsboligen og trodde han som andre boligkjøpere kunne velge den bolig han synes passet best sine ønsker og behov. Dette ga ikke kontrakten anledning til å gjøre. I løpet av to år fikk ikke klageren tilbud på en 3-roms over bakkenivå. Han ønsket derfor å heve avtalen etter dens punkt 11. Kjøper protesterte og anførte at klageren hadde brutt kjøpekontrakten fordi han var forpliktet til å kjøpe den første ledige omsorgsboligen han ble tilbudt. Kjøper fikk medhold ved sak anlagt ved Oslo tingrett. Klageren har dermed ikke kjøpt ny egnet omsorgsbolig, men er forpliktet til å selge egen bolig.
Boligen har i mellomtiden steget i pris uten at klageren får kompensasjon for dette. Klageren har i tillegg hatt store utgifter til advokat og til idømtesaksomkostninger. Disse ønsker han erstattet av innklagede.
Innklagede har innrømmet skriftlig at kontrakten var uheldig formulert og at det aldri var meningen at klager skulle være forpliktet til å kjøpe bolig usett.
Innklagede anfører:
Klageren ønsket å starte salgsprosessen hos innklagede mens han ventet på tildeling av omsorgsbolig. Klageren var i kontakt med innklagede tydelig på at det ikke var snakk om flytting før tildeling av bolig hadde funnet sted. Klageren informerte om at han helst ønsket en tre-roms, men bekreftet at han også ville takke ja til en to-roms hvis det ble ledig først.
Salgsprosessen ble startet og prospektet ble godkjent av klageren. Klageren solgte til kjøperen under forutsetning av at klageren skulle bli boende fram til tildeling av omsorgsbolig. Klageren ga i følge innklagede både i forkant av møtet og under selve kontraktsmøtet klart uttrykk for at han var motivert for å flytte og at det var underordnet hva slags type leilighet han fikk tildelt. Partene ble enige om en klausul i avtalen om at kontrakten skulle revurderes etter to år hvis tildeling da ikke hadde funnet sted. Klageren var klar og tydelig på at han ville flytte så snart tildeling fant sted. Klageren virket godt fornøyd med avtalen, og så frem til å komme over i en mer lettstelt bolig. Klageren deltok i utformingen av de omstridte punktene i kontrakten.
Innklagede anfører at de hele veien har utført oppdraget i tråd med klagers ønske. Klageren ga ikke på noe tidspunkt, verken før eller under kontraktsmøtet, uttrykk for at han kun var interessert i 3-roms leiligheter.
Dersom Reklamasjonsnemnda skulle legge til grunn at det her foreligger et ansvarsgrunnlag, anfører innklagede at det under enhver omstendighet ikke er adekvat årsakssammenheng mellom det betydelige økonomiske tap klager krever dekket og meglers rolle i utarbeidelsen av kontrakten. Det er ikke grunnlag for å si at klageren ville fått kr 800 000 mer for sin bolig. Det er et åpent spørsmål hva som ville ha vært utfallet av partenes revurdering av kontrakten, og hvilken pris som ville blitt oppnådd på det åpne marked og om klageren i det hele tatt ville lagt boligen ut for salg på det åpne marked.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav som følge av påstått mangelfull saksbehandling og utarbeidelse av kjøpekontrakt.
Et utgangspunkt er at megler plikter å veilede selger slik at hensikten med salget av eiendommen kan oppnås, jf. eiendomsmeglingsloven §3-1. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til hvilke forutsetninger klageren faktisk la til grunn i denne saken, og hva megler i så fall burde tatt i betraktning ved kontraktsutformingen. De utsagn som innklagede ifølge klagerens advokat skal ha kommet med, og som er bekreftet av innklagede, kan Reklamasjonsnemnda ikke legge avgjørende vekt på som noe bevis for klagerens forutsetninger.
Reklamasjonsnemnda legger imidlertid en viss vekt på at det i Oslo Tingretts dom av 25.05.2005 ikke for tingeretten er fremkommet noe som viser klagerens forutsetninger om bestemte krav til den nye boligen.Reklamasjonsnemnda ser under enhver omstendighet at et forbehold som ville sikre selgeren i alle henseende, og samtidig ikke ville gjøre klagerens bolig fullstendig uselgelig, ville være så vanskelig å utforme at megleren måtte ha en klar instruks fra klageren.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 26. januar 2006
|
sign. |
sign. |
sign. |
|
Vegard Syvertsen |
Tore Bråthen |
Rolf Henry Pedersen |
|
Forbrukerrådets representant |
formann |
Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |