Klage nr 2015019
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling
Amanda Boligsenter AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge en tomt for henne. Oppdragsavtalen var datert 14. april 2014. I forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen, avtalte partene at innklagede skulle sende ut løpesedler (DM) for å markedsføre tomten. Dette ble imidlertid ikke gjort til riktig tid. Klageren krever derfor fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever også at innklagedes vederlag nedsettes med kr 65 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge en tomt. Oppdragsavtalen var datert 14. april 2014, og ble fornyet den 25. november 2014. I møte mellom partene ga innklagede inntrykk av å ha erfaring med salg av lignende «eksklusive» tomter, og mente at klageren ville kunne få godt over kr 4 000 000 for tomten.
Partene avtalte at det skulle bli tatt bilder til bruk på markedsføringskort og i annonser. Det ble dessuten avtalt at innklagede skulle sende ut slike markedsføringskort (løpesedler) til alle i nabolaget i god tid før avisannonseringen.
Innklagede var svært ivrig når det gjaldt å markedsføre tomten før utgangen av året. Klageren sa imidlertid at hun like gjerne ville selge i 2015. Dette fordi det ikke hastet for henne å selge. Partene begynte så å diskutere prisantydningen. Innklagede foreslo å sette prisantydningen lavere enn hva klageren var villig til å akseptere. Grunnet press fra innklagedes side, godtok imidlertid klageren innklagedes forslag.
De få budene som ble inngitt var relativt lave. Klageren ba derfor innklagede om å utsette salgsprosessen til etter nyttår. Innklagede mente imidlertid at klageren i så fall ville komme til å tape på dette. Klageren mente på sin side at det siste budet som ble inngitt var for lavt, men grunnet innklagedes anbefaling og det store tidspresset, ga klageren etter og aksepterte budet stort kr 3 900 000.
Klageren ble så i ettertid kjent med at innklagede ikke hadde sendt ut markedsføringskortene forut for budrunden. Klageren kontaktet da innklagede, og påpekte at hun anså dette for å være et kontraktsbrudd. Etter diskusjon sa innklagede seg enig i at de ikke hadde etterlevd avtalen.
Klageren hevder at hun tapte penger på å bruke en megler som ikke sendte ut salgskort i forkant. Dette medførte at hun fikk færre interessenter, noe som igjen ledet til færre budgivere og en lavere salgspris. Klageren krever derfor fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever også nedsettelse av innklagedes vederlag tilsvarende kr 65 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ved avtaleinngåelsen snakket klageren og innklagede om hvilke tiltak som burde brukes i forbindelse med markedsføringen. Partene valgte å markedsføre via www.finn.no, avisannonse og løpesedler i nærområdet. Klageren har imidlertid dessverre misforstått innklagede når hun sier at innklagede mente at løpesedler var den viktigste markedsføringskanalen.
På møtet mellom partene ble det for øvrig også diskutert hva som kunne være mulig å oppnå ved salget. Innklagede sa da at det kunne være mulig å oppnå kr 4 000 000, men at det ville være avhengig av potensielle kostnader for kjøper. Innklagede gjorde det klart for klageren at det ikke kunne settes en bevisst lavere prisantydning enn selgeren kunne være villig til å akseptere. Tomten var prisantydet til kr 3 750 000. Dette fordi det ville komme til å koste kjøperen ca. kr 100 000 å bore etter vann. En kostnad på kr 75 000 ville også tilkomme kjøper for tilkobling til avløp.
I forbindelse med salg av tomter tar det normalt ca. 2-3 måneder å finne en kjøper. Det er dessuten sjelden at man får i gang en budrunde. Som følge av diskusjon om prisantydningen ble løpesedler ikke sendt ut til riktig tid. Innklagede burde ha formidlet dette til klageren, men tenkte at det ikke var noe problem om den kom ut litt senere fordi det uansett tok lang tid å selge boligtomter. Klageren fikk et bud stort kr 3 900 000 som hun aksepterte, og innklagede kan ikke se hvordan klageren kan være misfornøyd med denne salgssummen.
Innklagede mener etter dette at det ikke har hatt noen innvirkning på salgssummen at løpesedler ikke ble sendt ut. Innklagede har avvist klagerens krav om nedsettelse av innklagedes vederlag samt erstatningskravet, men gjort det klart at hun ikke vil bli belastet for kostnadene for løpesedler. Innklagede har dessuten tilbudt klageren en kompensasjon stor kr 10 000 for tort og svie, for å kunne bli ferdige med saken. Innklagede mener at klageren ikke har lidt et økonomisk tap, og bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk samt krav om nedsettelse av innklagedes vederlag som følge av manglende utlevering av løpesedler i markedsføringen.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Kravet til at meglerens opptreden skal være i tråd med god meglerskikk fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3. I dette ligger blant annet en plikt til å opptre i tråd med eiendomsmeglingslovens formålsbestemmelse i § 1-1, og i henhold til oppdragsavtalen. Etter loven skal omsetningen av fast eiendom ved bruk av mellommann blant annet skje på en sikker, ordnet og effektiv måte. Innklagede erkjenner å ha brutt partenes avtale om utlevering av løpesedler i markedsføringen. Nemnda finner at dette er i strid med god meglerskikk.
For at innklagedes vederlag skal kunne nedsettes, må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Nemnda finner i nærværende sak grunnlag for å nedsette innklagedes vederlag. Det var avtalt at innklagede skulle trykke opp og distribuere i nabolaget 500 løpesedler i god tid før visning. Da innklagede har forsømt seg her, finner nemnda at dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Innklagede har tilbudt seg å frafalle kostnadene med løpesedlene og kr 10 000 i reduksjon i vederlaget. Klageren har avslått tilbudet på kr 10 000.
Nemnda mener at reduksjonen i vederlaget passende kan settes til kr 20 000. Nemnda finner det forøvrig rimelig at innklagede ikke vil belaste klageren for utgiftene til løpesedler.
Nemnda bemerker at det i praksis vil være tilnærmet umulig å sannsynliggjøre at manglende utdeling av løpesedler har ført til en lavere salgssum. I denne saken er det ingen indikasjoner i den retning.
Konklusjon:
Aktiv Eiendomsmegling, Amanda Boligsenter AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må redusere vederlaget med kr 20 000.