Klage nr 2015022
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sagene
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagende den 4. juni 2014.
Klagen gjelder krav om tilbakebetaling av utgifter til utlegg og vederlag i forbindelse med innklagedes salgsoppdrag for klageren. Klageren mener at innklagede ikke har håndtert oppdraget i samsvar med meglers plikter etter eiendomsmeglingsloven, da det etter visning dukket opp nye opplysninger om fremtidig våtromsrehabilitering i borettslaget. Kritikken gjelder meglers håndtering av de nye opplysningene og konsekvensen dette hadde for salgsprosessen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede i 4. juni 2014. Salgsoppdraget ble trukket av klageren uten at leiligheten ble solgt.
Klageren hevder at innklagedes informasjonsformidling til interessentene vedrørende en planlagt utbedring av rør var feilaktig, og at dette førte til at samtlige interessenter trakk seg. Ifølge klageren ble eiendommen solgt over prisantydning gjennom en annen megler den 10. november 2014.
Det var planlagt utskifting av soilrørene i borettslaget som leiligheten tilhører. Ifølge klageren var det ikke vedtatt noe vedrørende håndteringen av dette, eller beregnet hva utbedringen ville koste de enkelte eierne. Klageren anfører at innklagede formidlet dette som et «worst case»-scenario til interessentene basert på egne kostnadsberegninger. Ifølge klageren hadde ikke innklagede kompetanse eller myndighet til å foreta et slikt prisanslag. Klageren anfører at innklagede formidlet sine feilaktige antakelser til interessentene, og at dette førte til at eiendommen ikke ble solgt.
Salget av eiendommen ble utsatt i to måneder, og klageren anfører at dette medførte store merkostnader og bekymringer for ham. Han ber om nemndas vurdering av hvorvidt han kan kreve erstatter merkostnadene som utsettelsen av salget medførte, i form av leie av annen leilighet, leie av lagerplass til eiendeler og ytterligere annonsering.
Klageren viser til e-postkorrespondanse av april/mai 2015 mellom styret i borettslaget og leverandør av spesialtjenester innenfor vann, miljø og avløp. Klageren anfører at rapporten fra leverandøren inneholder anbefalinger og utbedring som ikke er så omfattende som de scenariene innklagede skal ha formidlet til interessentene.
Klageren påpeker at innklagede har inntatt feil ferdigattest i sin salgsoppgave. Ferdigattesten tilhører leiligheten i etasjen over. Klageren viser til e-postkorrespondanse med innklagede og karakteriserer kommunikasjonen som arrogant.
Klageren bestrider samtlige krav fra innklagede, og krever å få tilbakebetalt alle utlegg han har hatt i forbindelse med innklagedes forsøk på å selge eiendommen, herunder faktura fra innklagede kr 42 655, faktura annonsering Aftenposten kr 28 000, samt faktura takstmann kr 4 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Leiligheten ble lagt ut for salg i slutten av august 2014 med en prisantydning på kr 6 850 000.
Visninger ble holdt den 31. august, 1. og 8. september 2014. Innklagede anfører at det ikke ble gitt opplysninger om planlagt våtromsrehabilitering i de dokumentene som innklagede innhentet fra forretningsfører i forkant.
Det ble lagt inn et bud på kr 6 350 000 den 16. september 2014. Budet ble ikke akseptert av klageren.
Den 18. september 2014 ble innklagede kontaktet av én interessent som opplyste at styrelederen hadde informert vedkommende om at borettslaget skulle gjennomføre våtromsrehabilitering. Innklagede kontaktet styreleder og fikk opplysningene bekreftet. Det ble videre opplyst at borettslaget hadde stort etterslep av vedlikeholdsoppgaver, og at den planlagte våtromsrehabiliteringen kunne medføre at samtlige bad måtte rives og bygges opp igjen. Badene i klagerens leilighet skulle imidlertid slippe unna fordi de var nye, men andelseierne måtte likevel dekke kostnadene ved oppgradering i borettslaget for øvrig.
Innklagede sendte e-post til de to interessentene og informerte om forholdet. Innklagede bekrefter at det ble svart på spørsmål fra interessenter om hva en våtromsrehabilitering kan innebære. Innklagede avviser at situasjonen skal ha blitt svartmalt overfor noen av interessentene.
Det kom inn ytterligere to bud på leiligheten den 25. september 2014, begge under prisantydning. Klageren avslo alle budene. Innklagede lyktes ikke i å få til ytterligere forhøyelser fra noen av budgiverne. Klageren sa opp oppdragsavtalen i begynnelsen av oktober 2014.
Innklagede anfører at meglers håndtering av oppdraget skal vurderes ut ifra de opplysninger megler fikk mens megler hadde oppdraget. E-postkorrespondansen med ytterligere opplysninger om omfanget av en eventuell utbedring er datert mer enn 6 måneder etter at oppdraget ble sagt opp av klageren. Innklagede anfører at dokumentene derfor er uten relevans i denne saken.
Innklagede viser til oppdragsavtalen og avviser klagerens krav om tilbakebetaling av kostnadene for påløpte utleggs, samt kostnader til takst og annonsering. Ifølge innklagede følger det av oppdragsavtalen at klageren skal dekke påløpte utlegg også dersom oppdrag sies opp av oppdragsgiver.
Innklagede avviser at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse, og viser til at videreformidling av opplysningene fra styret om planlagt rehabilitering av baderom omfattes av meglers opplysningsplikt.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens karakteristikk av innklagede som arrogant og kan ikke se at tilbakemeldingene som har blitt gitt til klageren har vært kritikkverdig.
Innklagede anfører at deres krav mot klageren, faktura for annonsering og takstmann er rettmessig og ikke kan kreves tilbakebetalt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om tilbakebetaling av innklagedes utlegg i forbindelse med salgsoppdrag. Leiligheten ble ikke solgt gjennom innklagede og oppdraget ble sagt opp av oppdragsgiver.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av oppdragsavtalen at innklagede har krav på dekning av grunnhonorar samt påløpte kostnader ved oppsigelse. Klageren er fakturert for påløpte utlegg i forbindelse med salgsprosessen, herunder grunnhonorar, annonsering og takstmann.
Det som er fakturert er direkte utlegg. Det følger av oppdragsavtalen at innklagede kan kreve dette dekket også ved oppsigelse. Klageren gis ikke medhold i sitt krav om tilbakebetaling av ovennevnte utlegg.
Det følger av oppdragsavtalen at megleren har krav på grunnhonorar ved oppsigelse av avtalen. Det avtalte grunnhonoraret var kr 12 500. Innklagede har fakturert klageren kr 9 332,82 for grunnhonorar. Hvorvidt klageren kan kreve meglers vederlag nedsatt eller bortfalt beror på om det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side”, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette innebærer at meglers plikter må være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig.
Innklagede har erkjent at det ved en feil ble fremlagt ferdigattest for en annen eiendom. Dette har ikke hatt noen praktisk betydning. I salgsoppgaven er det for øvrig opplyst at det ikke foreligger noen ferdigattest eller midlertid brukstillatelse, da boligen var oppført i 1924. Det fremgår også av ferdigattesten fra 2011 at det er en helt annen eiendom, og ingen mangler er anmerket på den. Den kunne derfor ikke ha noen negativ innvirkning for salget.
Hvordan megleren har uttrykt seg på visning, kan nemnda ikke ta stilling til. En megler har imidlertid plikt til å gi informasjon som han mottar fra borettslaget.
Nemnda har kommet til at det ikke foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragstakers side, og at det ikke er grunnlag for vederlagsreduksjon.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.