Klage nr 2015031

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Dyve & Partnere AS

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin bolig.

 

Boligen ble lagt ut for salg med en prisantydning på kr 15 500 000. To visninger ble avholdt i september 2014. Det var ingen interessenter til boligen, og annonsen ble fjernet etter noen uker. Partene ble enige om å annonsere boligen på nytt i januar 2015. Klageren sa da opp oppdragsavtalen med innklagede.

 

Klageren bestrider fakturakravet fra innklagede, og hevder seg ikke pliktig til å betale totalsummen på kr 53 910. Innklagede hevder å ikke ha opptrådt pliktforsømmende som gir grunnlag for nedsettelse av de avtalte gebyrer, honorarer og dekning av utlegg som følger av avtalen. Innklagede krever hele sitt fakturakrav innbetalt.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 11. august 2014. Boligen ble lagt ut for salg i september 2014. Huset ble ikke solgt, og annonsen på FINN ble fjernet den 1. oktober 2014.

 

Ifølge klageren ble ikke arbeidet med salgsprosessen utført som forventet. Klageren peker blant annet på at bildene til annonsen ble oversendt henne uten bearbeidelse, at boligannonsen ikke fikk noen vinduseksponering, og at det ikke var bilde av hovedstuen i salgsoppgaven. Denne var trykket i 30 eksemplarer, noe klageren mente var for mange for dette prosjektet. Klageren konfronterte innklagede med dette, og fikk liten tillit til deres håndtering av oppdraget.

 

Klageren anfører at all utførelse av oppdraget, samt nesten all kontakt med henne ble utført av andre enn ansvarlig megler som klageren hadde signert kontrakt med. Klageren lyktes ikke i å komme i kontakt med ansvarlig megler etter kontraktsinngåelsen, og hun dro derfor til innklagedes kontor der hun fikk hjelp til utfylling av et standardisert skjema. Klageren hevder at vedkommende som hjalp henne ikke hadde sett boligen, samt at vedkommende var ung og uerfaren. Rapporten som ble oversendt var derfor ubrukelig ifølge klageren.

 

Klageren påstår å ha betalt for bilder fra fotograf, men at hun ikke har fått disse.

 

Til innklagedes kommentar om at oppdraget har vært unormalt tidkrevende, anfører klageren at hun ikke hadde behøvd å engasjere seg så mye hvis oppdraget hadde vært utført profesjonelt fra begynnelsen av.

 

Ifølge klageren var den vesentligste feilen i prosessen at ansvarlig megler var fraværende, og at de som ble involvert ikke hadde forutsetninger for å gjøre en god jobb da de ikke hadde sett huset, eller på grunn av manglende intern og ekstern kommunikasjon.

 

Klageren var på reise til medio januar 2015 og hørte ikke fra innklagede i denne perioden. Klageren er usikker på om det ble gjort noe for salgsprosessen i perioden hun var borte. Da oppdragsavtalen fortsatt var gjeldende, tok hun på ny kontakt med innklagede den 20. januar 2015 for å vurdere å legge eiendommen ut for salg igjen. Innklagede foreslo da å sette ned prisantydningen samt å bruke vinterbilder, som klageren skulle få gratis. Da klageren igjen mottok ubearbeidede bilder, mistet hun troen på at innklagede var i stand til å ivareta hennes interesser. Klageren sa opp oppdragsavtalen.

 

Klageren mottok faktura fra innklagede på kr 53 910 inkludert et tillegg på kr 9 900 for tilbaketrekking av oppdraget og uten fradrag for de påståtte manglene ved oppdraget, Klageren ville ikke akseptere dette, og utarbeidet er forslag til faktura på kr 38 010. Klageren ønsket ikke å betale full pris for annonseringen, og heller ikke for oppsigelsesgebyret. Innklagede avslo forslaget den 3. mars 2015 etter at klageren hadde etterlyst svar fra dem.

 

Når det gjelder tilretteleggingsgebyret krever klageren at det trekkes fra kr 3000 av totalsummen på kr 12 000, da klageren hevder at bildene ble sendt henne ukritisk og uten bearbeidelse. Klageren anfører at disse manglene må føre til fratrekk på kr 3000.

 

Videre anfører klageren av det må trekkes fra kr 3000 av Markedspakke 2 som inngikk i oppdragsavtalen. Klageren anfører flere punkter som ikke ble utført i henhold til avtalen, herunder overtakelseskonsulent, vinduseksponering, tilgang til innklagedes kundedatabase, 30 stk. salgsoppgaver uten bilde av hovedstue. Klageren krever at disse manglene skal føre til fratrekk på kr 3000 av Markedspakke 2.

 

Klageren vil ikke betale gebyret for tilbaketrekking av oppdraget, da klageren så seg nødt til å avslutte oppdraget selv om dette ikke var fordelaktig for henne.

 

Klageren anfører videre at det ble betalt kr 5000 for to visninger som ikke ble realisert. Visningene som ble avholdt i august/september 2014 var ifølge klageren inkludert i innklagedes tilretteleggingshonorar.

 

Klageren hevder hun har betalt totalt kr 7360 i forbindelse med annonsering og visning som ikke ble realisert, og som derfor er betalt for mye. Klageren har betalt til innklagede det hun mener er berettiget, kr 38 010.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede avviser klagerens påstand om mangelfull gjennomføring av oppdraget, og krever hele fakturabeløpet stort kr 53 910 betalt.

 

Boligen var taksert til kr 15 500 000. Visninger ble avholdt 7. og 8. september 2014. I perioden for markedsføring og utforming av salgsoppgave ble det ifølge innklagede avsatt betydelig tid sammen med klageren for gjennomgang av salgsforberedende aktiviteter. Klageren ønsket å være tilstede sammen med innklagede for å gjennomgå de enkleste forberedende oppgaver i fellesskap. Innklagedes utkast til nettpresentasjon og prospekt ble etter mye frem og tilbake godkjent av klageren. Hun valgte selv hvilke bilder som skulle være på hver side i salgsoppgaven.

 

Ifølge innklagede ble boligen annonsert gjennom ordinære markedsføringskanaler, og visninger ble avholdt med prisantydning lik verditakst. Ingen interessenter møtte til visningene.

 

Partene ble enige om å justere ned prisen på boligen uten å annonsere nye visningstider. Dette førte ikke til økt interesse, og etter noen uker ble partene enige om å fjerne boligen fra FINN.

 

Da boligen skulle markedsføres på nytt med nye utebilder på nyåret 2015, valgte klageren å si opp oppdraget. Det er ikke noe i avtalen som hindrer slik oppsigelse, og innklagede sendte rutinemessig faktura for avtalte utlegg, tillegg og honorar til klageren. Innklagede anfører at det på sedvanlig vis var regulert i oppdragsavtalen at oppdragsgiveren ved oppsigelse skulle betaler alle påløpte utlegg pluss eventuelle avtaleregulerte tillegg. Oppsigelsesgebyret på kr 9 900 og markedspakken følger av oppdragsavtalen.

 

Til klagerens påstand om ubearbeidede bilder ble sendt henne ukritisk, anfører innklagede at bilder ble sendt innklagede ferdig bearbeidet fra fotograf. Hva gjelder plasseringen av bilder i salgsoppgaven har klageren vært svært delaktig i dette. Billedteksten til hvert bilde ble korrigert si samråd med henne. Tilfeller av enkelte gjentakelser i tekst mener innklagede ligger innenfor det man må påregne i en salgsoppgave.

 

Til klagerens anførsel om at 30 salgsoppgaver var i overkant mye viser innklagede til at det ble avtalt bestilling av «Markedspakke 2» som inkluderer 30 salgsoppgaver.

 

Innklagede understreker at det i gjennomføringen av eiendomsmeglingsoppdrag deltar flere av foretakets ansatte, og at ansvarlig megler bistås av øvrige meglere og medhjelpere. Dette er ikke uvanlig, og det er opplyst om i den signerte oppdragsavtalen. Ifølge innklagede har det vært løpende kontakt mellom klageren og innklagedes kontor. Den angivelige unge og uerfarne medhjelperen som klageren sikter til, er utdannet eiendomsmegler og har arbeidet som fullmektig i foretaket over lengre tid. Det «ubrukelige standardskjemaet» er et skjema som benyttes for å gi megler ytterligere informasjon om eiendommen, og benyttes som supplement til utforming av tekst i salgsoppgaven. Normalt fylles dette skjemaet ut av oppdragsgiver uten medvirkning fra megler.

 

Innklagede beklager at boligen ikke ble solgt, samt at klager ikke følte seg som en kunde. Innklagede anfører å ha brukt betydelig tid med klageren, særlig i forbindelse med forberedelse av markedsføring og visninger. Innklagede mener prosessen var vel tilrettelagt, og med stor grad av delaktighet fra klagerens side. Ifølge innklagede ble det brukt et betydelig antall timer som langt går utover hva som regnes som normal tidsbruk ved forberedelse til salg.

 

På denne bakgrunn hevder innklagede av gebyret på kr 9 900 er berettiget, idet det representerer et nivå som ligger betydelig under det timeantall som i realiteten ble lagt inn i salgsoppdraget.

 

Klageren har mottatt samtlige bilder som er mottatt fra fotograf i forbindelse med salget. Dersom klager mener det er bilder som ikke er oversendt, vil dette selvsagt kunne oversendes.

 

Innklagedes hensikt har vært å legge frem et komplett og hensiktsmessig salgsopplegg, men dette ble tidlig trukket i tvil hos klageren. Hun valgte selv å engasjere seg betydelig i forberedende salgsarbeid, da hun tidlig viste at hun ikke aksepterte det salgsmateriell som ble presentert av innklagede. Det ble brukt mye tid og ressurser på å endre salgsoppgaven med tekst- og bildejusteringer slik klageren ønsket.

 

Klageren valgte selv å engasjere seg, noe innklagede mener ikke skal forringe eller frata innklagede anledning til å belaste et rimelig honorar ved oppsigelse slik det er regulert i avtalen.

 

Innklagede mener det faller på sin egen urimelighet at klageren i etterkant kritiserer salgsprosessen og mener den gir grunnlag for erstattende utbetaling fra megleren. Innklagede kan ikke klandres for manglende interesse for boligen.

 

Innklagedes honorar og utlegg er fakturert i henhold til inngått signert avtale mellom partene. Innklagede avviser å ha handlet pliktforsømmende i salgsprosessen. Klagers krav om erstatning avvises.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers utlegg, samt bortfall av oppsigelsesgebyr.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Klageren krever at faktura for oppsagt megleroppdrag nedsettes med kr 6000 for det som er påståtte mangler ved markedsføringsprosessen. Klageren krever også at oppsigelsesgebyret faller bort.

 

Det følger direkte av oppdragsavtalen mellom partene at det påløper gebyr på kr 9 900 ved oppdragsgiverens oppsigelse av avtalen før avtalens utløp. Meglerens krav på dekning av utlegg for markedsføring følger også av avtalen.

 

Klageren anfører at hovedgrunnen til oppsigelsen var mistillit til innklagedes gjennomføring av oppdraget.

 

Meglerens krav følger direkte av avtalen, og på bakgrunn av sakens fremstilling fra begge parter er det ikke holdepunkter for at innklagede har opptrådt i strid med avtalen eller slik god skikk tilsier, slik at det kan være aktuelt med nedsettelse av gebyr og utlegg.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglerens vederlag kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakernes side. Det er i denne saken ikke holdepunkter for at innklagede har tilsidesatt sine plikter overfor selger. Tvert imot anfører innklagede at det har blitt brukt mer ressurser på det forberedende salgsarbeidet i dette prosjektet enn normalt. Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsreduksjon.

 

Klageren krever nedsatt kostnadene for markedsføring med totalt kr 6 000 idet klageren hevder at flere avtalte punkter ikke ble gjennomført. Det gjelder visninger, overtakelseskonsulent, vinduseksponering, tilgang til innklagedes kundedatabase, samt at salgsoppgavene ikke hadde bilde av hovedstuen. Nemnda finner imidlertid at det ikke er grunnlag for kostnadsreduksjon. Når det gjelder bildene i salgsoppgaven, er de godkjent av klageren. Det fremgår ikke av oppdragsavtalen sammenholdt med pristilbudet at det skulle være en overtakelseskonsulent.

 

Når det gjelder fotografier, står det påstand mot påstand. Innklagede hevder at klageren har fått alle bilder og opplyst at dersom noe mangler, vil dette bli ettersendt. Nemnda kan ikke ta nærmere stilling til dette.

 

Regningen på kr 53 910 er i samsvar med det som er avtalt i oppdragsavtalen sammenholdt med pristilbudet. Det fremgår blant annet uttrykkelig at det skal betales for to visninger.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.