Klage nr 2015054
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom Stavanger Sentrum avd. Postkontor
Meglerhuset Hjertenes & Lillejord AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren ønsket å selge sin bolig for minimum kr 8 500 000, og inngikk oppdragsavtale med innklagede i den tro at slik pris ville bli oppnådd. For klageren var denne minimumsprisen en forutsetning for avtaleinngåelsen. Klageren krever at innklagedes krav stort kr 43 727 bortfaller, subsidiært nedsettes.
Innklagede bestrider å ha garantert for en slik salgssum og bestrider klagerens krav om bortfall, subsidiært nedsettelse av kravet.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 7. februar 2014. I forkant av avtaleinngåelsen forhandlet klageren med tre eiendomsmeglere, hvorav innklagede ble valgt fordi megleren ifølge klageren mente at eiendommen kunne selges for kr 8 500 000 eller mer. Representanter fra de andre to foretakene mente eiendommen ikke kunne selges for mer enn kr 8 000 000. Klageren diskuterte med innklagede om det kunne lønne seg å selge eiendommen som seksjoner. Megleren frarådet dette.
Etter inngåelse av oppdragsavtalen var klageren bundet til å betale en minimumssum på kr 43 727 til innklagede. Boligen ble lagt ut som salg som én boenhet, men ble etter en tid trukket tilbake uten at salg kom i stand. Innklagede anbefalte at den aktuelle eiendommen ikke ble lagt ut på nytt fordi det var «flere negative aspekter med eiendommen som definitivt må ryddes av veien før boligen kommer for salg».
De negative aspektene som innklagede sikter til, er manglende godkjenning av kjelleren som egen boenhet, at parkeringsplassen ikke er godkjent, samt at det ikke foreligger bekreftelse på bruksendring av loftet med soverom.
Klageren anfører at megleroppdraget aldri burde vært inngått i første omgang, når innklagede har kommet til dette standpunktet etter avtaleinngåelsen. De negative aspektene som innklagede viser til, var kjent for innklagede første gang eiendommen var lagt ut for salg.
Klageren anfører at avtale ble inngått med det innklagede foretak fordi de kunne garantere en pris på minimum kr 8 500 000. Ifølge klageren var denne salgsprisen en klar forutsetning for avtaleinngåelsen.
Klageren viser til brev fra innklagede der det fremgår at megleren etter avtaleinngåelsen mente at eiendommen ikke kunne selges for mer enn kr 8 000 000. Dersom han ikke kunne oppnå høyere salgssum enn dette, harmonerer det ikke med klagerens uttalte forutsetning for avtaleinngåelsen. Klageren anfører at det var kontraktsbrudd at innklagede fortsatt tok oppdraget selv om han var bevisst på at han ikke kunne oppfylle avtalen slik den var inngått.
Klageren anfører at innklagede ikke har holdt sin del av avtalen, og at meglerhonoraret rimeligvis må falle bort etter det kontraktsrettslige prinsippet om ytelse mot ytelse.
Klageren krever at innklagedes krav stort kr 43 727 faller bort, subsidiært at honorar stort kr 15 000 og tilretteleggingskostnader på kr 7 500 faller bort. Klager krever også saksomkostninger dekket av innklagede.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede verdivurderte boligen til kr 8 000 000. Innklagede og klageren ble enige om å gå ut med en prisantydning på kr 8 500 000, da klageren ikke ønsket å selge for mindre enn dette. Det ble aldri garantert et slikt beløp fra innklagedes side. Innklagede aksepterte å markedsføre boligen til prisantydning, da det var knyttet en viss usikkerhet til hvordan en slik eiendom ville bli mottatt i markedet.
Innklagede antydet at en noe høyere pris kunne være mulig dersom boligen ble seksjonert. På dette tidspunkt var det ikke aktuelt for klageren å seksjonere.
Innklagede gjennomgikk alle punktene i oppdragsavtalen med klageren og informerte om hva det økonomiske utfallet ville bli dersom boligen ikke ble solgt.
De «negative aspektene» som klager refererer til, ble kjent for innklagede da det ble innhentet opplysninger fra kommunen, og det ble informert om forholdene i salgsoppgaven på vegne av klageren. Det ble signalisert at kjellerleiligheten ville bli godkjent, og dette lå ifølge innklagede til grunn for prising av boligen i februar og markedsføring i april.
To interessenter var på visning den 28. april 2014, i tillegg til to henvendelser i forkant. Innklagede mottok bud på kr 7 900 000, men klager var ikke interessert i å forhandle med budgiveren. Klageren gav et motbud på kr 8 500 000. Salg kom ikke i stand, og det ble ikke satt opp ny fellesvisning.
Innklagede mente det var mest fornuftig å trekke boligen fra markedet, da godkjenning av kjellerleilighet ikke forelå i juni 2014. Klageren hadde også informert om at det var engasjert et firma som skulle fremskaffe godkjenning av loftsetasje. I august var fortsatt ikke disse godkjenningene på plass, men klageren signaliserte at han fortsatt ønsket å selge boligen. Innklagede anbefalte å avvente salget. Det var forespeilet snarlig godkjenning av kjellerleiligheten i februar 2014, og innklagede syntes det var bekymringsverdig at denne ikke forelå i august 2014.
Klageren signaliserte at seksjonering allikevel var ønskelig, og kostnadsestimat for slikt salg ble etterspurt fra innklagede. Tilbud ble sendt over, men ny avtale ble ikke inngått. Opprinnelig oppdragsavtale ble derimot fornyet. Klageren ønsket fortsatt å selge eiendommen, men det var usikkert om og når den skulle seksjoneres.
Innklagede ønsket å komme til enighet med klageren, og sendte et oppdatert tilbud på salg av tre seksjoner den 10. oktober 2014. Innklagede hadde på dette tidspunkt ikke mottatt godkjenning på kjeller og loft, og ønsket ikke å annonsere boligene med forbehold om godkjenning. Innklagede ønsket en avklaring på om de fortsatt skulle selge boligen når godkjenning var på plass, og om denne skulle seksjoneres eller ikke.
Ifølge innklagede var klageren etter dette utilgjengelig. Da innklagede oppnådde kontakt med ham den 1. desember 2014, og klageren fortsatt ikke hadde bestemt seg for hva han ønsket å gjøre, valgte innklagede å avslutte oppdraget. Faktura i henhold til oppdragsavtalen ble sendt klageren.
Innklagede anfører å ha utført oppdraget i henhold til det avtalte, samt i henhold til god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om bortfall eller nedsettelse av meglers honorar i forbindelse med oppdragsavtale som ikke førte til boligsalg.
Klageren mener innklagede påtok seg å selge boligen til en minimumspris, og at det var et kontraktsbrudd når dette ikke skjedde. Klageren mener at innklagede på forhånd var klar over at prisen var for høy, men at det likevel ble inngått oppdragsavtale der en salgspris på kr 8 500 000 var en forutsetning for klager. Innklagede avviser klagers krav og hevder å aldri ha garantert for noen minimumspris. Ifølge innklagede var manglende godkjenninger ved eiendommen problematisk for markedsføring og salg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klagerens påstand baserer seg på en oppfatning av at innklagede har garantert for en salgssum på kr 8 500 000. Innklagede bestrider dette. Klageren har ikke dokumentert at en slik forutsetning lå til grunn for oppdragsavtalen.
Det fremgår klart av innklagedes e-post av 4. februar 2014 til klageren at meglers verdivurdering av boligen var kr 8 000 000, under forutsetning av at kjellerleiligheten ble godkjent. Det er ikke holdepunkter for at innklagedes har inngått avtale om en garantert minimumspris, mens han egentlig var bevisst på at en slik pris var for høy. Meglerens verdivurdering til klageren var kr 8 000 000, dette under forutsetning av godkjenning, noe klageren ikke har fått i stand.
Manglende godkjenning av boligens parkeringsplass, loft og kjeller er klagerens ansvar. At markedet ikke responderte slik klageren ønsket kan ikke tillegges megler. Når det ikke kan dokumenteres at megleren har garantert for en slik minstepris kan ikke klageren høres med sin påstand.
Klageren kan derfor ikke få medhold i sitt krav om bortfall eller nedsettelse av meglers krav stort kr 43 727.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.