Klage nr 2015059

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Asker

 

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede om salg av sin eiendom. Klageren mener innklagede har opptrådt klanderverdig ved gjennomføring av oppdraget, både ved gjennomføring av budrunde og ved annonsering. Klageren krever erstatning, og at innklagedes vederlag faller bort.

 

Klageren er representert ved advokat. I det følgende vil klageren og hennes advokat omtales som «klageren».

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Kritikkverdige sider ved budhåndteringen

Klageren holdt en privatvisning på eget initiativ den 6. juni 2014. Boligens prisantydning var kr 3 750 000. En interessent viste stor interesse for boligen. I løpet av visningen nevnte klageren at kjøkkenkran kunne skiftes, og at kjøkkengulv under et høyskap kunne males lik resten av gulvet (ca. 1 m2). Dette ble bekreftet at interessenten via SMS den 6. juni 2014 kl. 08:34. Klageren underrettet også interessenten om en liten lekkasje i sinkbeslaget på taket, samt at dette skulle skiftes av sameiet for klagerens regning.

 

Interessenten tilskrev innklagede via SMS:

 

«Sjekker med priser og ser om vi kan imøtekomme prisantydning eller trolig kommer rett inn under»

 

Klageren ble kort etter informert om at interessenten hadde inngitt et bud på kr 3 550 000. Budet hadde en akseptfrist til 9. juni 2014. Klageren har ikke fått forelagt skriftlig dokumentasjon på budet. Klageren var villig til å akseptere budet, dersom innklagede ikke klarte å forhandle frem en bedre pris. Flere ganger før fristens utløp forsøkte klageren å kontakte innklagede, som var utilgjengelig. Klageren bestrider innklagedes anførsler om telefonsamtaler mellom klageren og innklagede i denne perioden og mener de er fiktive.

 

Da klageren ennå ikke hadde hørt noe fra innklagede, sendte klageren en SMS til innklagede tirsdag den 9. juni 2014. Klageren mener denne SMS-en underbygger at klageren ikke hadde fått kontakt med innklagede på et tidligere tidspunkt.

 

Hei [innklagede]. Ja, nå er dagen; fint om du ringer for å lage konkret plan for dagens taktikk; ) [klageren]»

 

SMS-en ble ikke besvart. Klageren gjorde flere forsøk på å komme i kontakt med innklagede. Klageren ringte også innklagedes kontor to ganger. Klageren sendte så en ny SMS:

 

[Innklagde], hva skjer nå når budet ligger kun 25 minutter til? Ring meg umiddelbart. [Klageren]»

 

Først 7 minutter før akseptfristen gikk ut, ringte innklagede. Klagerens hovedspørsmål til innklagede var på dette tidspunkt mulighet for å forhandle frem høyere bud. Innklagede skal da ha informert klageren om at dette måtte gjøres etter akseptfristens utløp, og at de måtte vente til etter fristen hadde gått ut til å søke avklaring om aktuelle byder var villig til å øke budet. Klageren stolte på innklagedes orientering.

 

Resultatet ble at aktuelle budgiver ble fri fra forpliktelsen ved akseptfristens utløp. Interessenten ønsket ikke å øke prisen og heller ikke ønsket vedkommende å kjøpe til tilbudt pris, da vedkommende hadde ombestemt seg.

 

Innklagedes informasjon til klageren om forhandling var åpenbart feil. Det anses som en graverende feil å gi slik informasjon. I tillegg forventes det av en seriøs megler at et bud med akseptfrist på 3 dager ikke blir liggende til siste liten uten avklaring med selgeren.

 

Andre kritikkverdige forhold er at innklagede i ettertid også har kommet med feilaktig informasjon om budets forbehold om skifte av kjøkken, og om at motbud var gitt til budgiver etter kl. 10:00 den 10. juni 2014. Dette bestrides av klageren.

 

Oppdragsforholdet mellom partene ble forsøkt videreført noe tid etter dette mislykkede salget. Den 30. september 2014 mottok klageren en SMS fra innklagede:

 

«Fikk telefon fra [interessent]. Vurderer å komme med bud! Gir beskjed innen i kveld. Vi krysser fingrene!»

 

Det ble ikke noe av og i møte mellom partene den 2. oktober 2014 hadde innklagede fremdeles ikke gitt tilbakemelding slik det ble lovet i SMS.

 

Eiendommen ble solgt i desember 2014 via et annen meglerforetak, hvorpå klageren så seg nødt til å akseptere et bud på kr 3 180 000.

 

Klageren mener det ikke er tvil om at innklagede har forestått en uforsvarlig avvikling av budrunden. Innklagedes klanderverdige opptreden har påført klageren et økonomisk tap. Tapet utgjør differansen mellom bud fra interessenten, pålydende kr 3 550 000, og budet som klageren aksepterte ved salg via et annet meglerforetak, på kr 3 180 000. Differansen utgjør kr 370 000.

 

I tillegg har klageren hatt utgifter i forbindelse med mellomfinansieringslån på kr 15 000 pr. måned fra juli 2014 frem til februar 2015. Dette utgjør kr 120 000. Samlet sett vil tapet utgjør kr 490 000. Beløpet kreves erstattet i sin helhet.

 

Klageren påpeker at innklagede ikke har dokumentert sine anførsler om faktum. Klageren har dokumentert ved SMS. Nemnda må legge til grunn at klagerens SMS-utskrifter har større bevisverdi enn udokumenterte påstander om telefonsamtaler.

 

Kritikkverdige sider ved annonseringen

Annonseringen ved salg av eiendommen var også kritikkverdig. Dette er delvis innrømmet fra innklagedes side. Det må understrekes at unnlatelser fra innklagede side angående annonsering er alvorlig da bolig er «ferskvare», og timing er essensielt. Annonsering er en viktig del av meglerforetakets salgsvare og en vesentlig faktor ved kunders valg av meglerforetak.

 

Klageren anfører at annonseringsproblemene har vært gjennomgående gjennom hele perioden. Det er slurvefeil fra innklagede som har ført til at annonseringen ikke har vært i henhold til avtalen.

 

Innklagede har sendt klageren en faktura på kr 51 875, som bestrides i sin helhet. Klageren viser til innklagedes klanderverdige opptreden ved gjennomføring av budrunden og annonsemanglene. Klageren krever at vederlaget bortfaller i sin helhet.

 

Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 490 000, samt at innklagedes vederlag på kr 51 875 bortfaller i sin helhet.

 

Innklagede har i hovedsak anført: i

Kritikkverdig håndtering av budrunden

Innklagede bestrider klagerens fremstilling av faktum. Innklagede mener budet som ble inngikk var med forbehold om at «armatur kjøkken byttes ut» samt forbehold om at «blikk på tak byttes». Budet ble videreformidlet til klageren, som ikke var interessert i å akseptere da det var kr 200 000 under takst.

 

Strategi mellom klageren og innklagede ble diskutert ved flere anledninger. Alle andre interessenter ble kontaktet da budet kom inn. Ingen viste interesse.

 

Klageren og innklagede hadde igjen strategisamtale hvor planen var å forhandle frem et høyere bud fra den aktuelle interessenten. Det er korrekt at klageren forsøkte å kontakte innklagede ved flere anledningen dagen akseptfristen gikk ut. Innklagede satt i møte. Status var fortsatt at bud ikke skulle aksepteres.

 

Innklagede snakket med budgiver og prøvde å få vedkommende til å fjerne sine forbehold uten hell. Dette ble gjort allerede samme dag da budet kom inn. Budgiver ga klar beskjed om at han ikke ville foreta seg noe før budet enten var akseptert eller avslått. Klageren fikk beskjed om dette og var innforstått med det.

 

Innklagede mener det ikke medfører riktighet at klageren var innstilt på å akseptere budet da det kom inn.

 

Innklagede kan ikke klandres eller stå økonomisk ansvarlig for at klageren på et senere tidspunkt angrer på at hun ikke aksepterte budet den 10. juni 2014.

 

Innklagede fastholder at megleren var i kontakt med klageren på telefon den 10. juni 2014 tidligere enn klageren hevder, men dette er ikke dokumentert. Innklagede hevder at utfallet uansett hadde vært uendret om han hadde vært i dialog med klageren tidligere, da strategien var klar og uendret fra tidligere avtale. Klageren ønsket ikke å akseptere budet.

 

Kritikkverdige sider ved annonseringen

Annonsen kom ikke på trykk til avtalt tid, noe som er sterkt beklagelig, men lar seg dessverre ikke reversere. Klageren fikk imidlertid annonsen, bare ikke på den avtalte dagen. Annonsen kom i god tid før visning. Dette er tidligere beklaget av innklagede, og klageren betalte ikke for avisannonsen.

 

Innklagede kan ikke se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagen avvises.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav på erstatning og nedsettelse av vederlag på grunn av påstått brudd på god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at innklagedes håndtering av dette oppdraget er kritikkverdig. Nemnda legger til grunn at megleren ikke kan dokumentere at han på en tilfredsstillende måte har fulgt opp klageren, da han var vanskelig tilgjengelig frem til akseptfristen utløp. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Når det gjelder erstatningskravet, er det påstand mot påstand om klageren var villig til å akseptere budet. Selv om innklagede var vanskelig tilgjengelig frem mot tidspunktet for når akseptfristen gikk ut, er det ikke sannsynliggjort at klageren ville akseptert budet, om hun hadde fått kontakt med megleren på et tidligere tidspunkt. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

 

Klageren har også krevd at vederlaget skal falle bort i sin helhet. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan reduseres eller falle bort, hvis det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side. Innklagede har erkjent at annonsen ikke kom på trykk til avtalt tid, og klageren har ikke betalt for annonsen. Nemnda mener at denne feilen tilsier at det er grunnlag for vederlagsreduksjon. Det skal nevnes at vederlagsreduksjon ikke er betinget av at megler har opptrådt subjektivt klanderverdig. Nedsettelse av vederlag kan kreves på objektivt grunnlag.

 

Nemnda mener at innklagedes manglende oppfølging overfor klageren og feilannonseringen, tilsier en vederlagsreduksjon. Beløpet fastsettes skjønnsmessig til kr 10 000.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Asker har opptrådt i strid med god meglerskikk, og vederlaget reduseres med kr 10 000.